Отказ в заключении договора: Отказ от заключения сделки допускается

Содержание

Отказ от заключения договора по инициативе заказчика

Ситуация, когда заказчик разыгрывает закупочную процедуру, но уже после вскрытия конвертов обнаруживает, что его потребность в закупке несколько изменилась, либо потребность эта в принципе пропала — не редкость. Однако, если заказчик отказывается от проведения закупочной процедуры, отказывается от заключения договора, он очень сильно рискует

В Законе № 223-ФЗ нет отдельных положений, касающихся одностороннего расторжения контракта. В данном случае единственным правовым регулирующим документом является ГК РФ. Но сама возможность расторжения является спорной, так как основная цель закупки — это все-таки заключение договора. Поэтому, в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ, «в случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения». То есть, действия заказчика могут быть обжалованы и практика Московского УФАС говорит о тех неприятных последствиях, которые могут наступить.

Комментирует Оксана Шипунова, эксперт по торгам, ведущая вебинара «Заключение и исполнение договора по 223-ФЗ»:

ОАО «Корпорация «Комета» по результатам проведения запроса предложений выбрала победителя закупки, но отказалось заключать с ним договор. Московский УФАС вынес решение, по которому заказчик признан нарушившим часть 1 статьи 3 Закона 223-ФЗ. Заказчику выдано предписание о завершении процедуры. Под завершением процедуры понимается заключение контракта с тем победителем, который отобран в рамках конкурентной борьбы. Позиция Московского УФАС подтверждается судебными решениями и Арбитражный суд г. Москвы признал мнение Московского УФАС абсолютно обоснованным. В данном случае ситуация закончилась тем, что заказчик был вынужден заключить договор с победителем закупки, но иногда последствия могут быть более печальными. Например, материалы в отношении данного заказчика могут быть переданы в правоохранительные органы для обнаружения сговоров и согласованных действий между участниками закупки, либо между самим заказчиком и участником закупочной процедуры.

Во избежание подобных ситуаций заказчик обязан грамотно и корректно написать процедуру отказа от проведения закупочной процедуры после вскрытия конвертов, дабы минимизировать риски привлечения к ответственности в части нарушения процедуры проведения закупки. Риски в части подозрений по коррупционным составляющим в любом случае останутся, но по крайней мере процедура у вас будет максимально чистая и прозрачная.

Комментирует Оксана Шипунова:

Интересен пример из практики, который удивляет позицией контролирующего органа. Один из заказчиков работает по гособоронзаказу. В период проведения закупки, до определения победителя, но уже после вскрытия и рассмотрения заявок, были внесены изменения в законодательство об оборонном заказе, связанные с введением отдельных счетов. Проект договора заказчика не содержал обязанности применять отдельный счёт. Заказчик принял решение отказаться от закупочной процедуры из-за необходимости привести в соответствие свою документацию и проект договора с новыми требованиями законодательства.

Действия заказчика были обжалованы в центральный аппарат ФАС России.

Антимонопольный орган вынес решение о не обоснованных действиях заказчика, так как отказ от закупочной процедуры был произведён с нарушением положения о закупке, уже после вскрытия конвертов и рассмотрения заявок. Заказчика заставили вернуть закупочную процедуру на ту стадию, где было принято решение отказаться от заключения договора с победителем.

В данной ситуации заказчика спасла незначительная ошибка контролирующего органа, который в своём предписании не подробно и не полно описал действия, которые обязан совершить заказчик. Контролирующие органы не обязали заказчика дать право участникам представить новое обеспечение заявок. Пока рассматривалась жалоба, пока заказчик медленно, но верно, приступал к исполнению предписаний, которые он получил, обеспечение заявок истекло. Закупку реанимировали, но на момент подведения итогов не было ни одной заявки, в отношении которой было действующее обеспечение.

Заказчик закрыл данную закупочную процедуру в связи с тем, что ни один из участников не соответствовал требованиям закупочной документации. Если бы антимонопольный орган прописал подробно все действия, который обязан совершить заказчик, получилась бы нелепая ситуация. С одной стороны, заказчик исполняет предписания антимонопольного органа, с другой стороны, договор, который был бы заключен по итогам данной закупки, нарушал требования Закона 275-ФЗ об оборонном заказе.

Основания и сроки отказа стоит четко зафиксировать в положении о закупке, а в извещении, документации каждый раз указывать на право отказаться от проведения закупки, либо заключения договора, после определения победителя закупочных процедур. В этом случае шансов у заказчика отстоять свою позицию при возникновении спорной ситуации гораздо больше.

А вот у госорганов в ситуации, если заказчик отказывается от заключения договора с победителем закупки, целых 4 позиции:

Бесплатные вебинары по 44-ФЗ, 223-ФЗ

Участие в закупках. Изменения. Эксперты-практики в Школе электронных торгов

Посмотреть расписание

Позиция 1. Отказ от заключения договора с победителем закупки правомерен, если закупка осуществлялась не путем проведения торгов и возможность отказа предусмотрена положением и (или) документацией о закупке (Письмо Минэкономразвития России от 25.04.2016 № Д28и-1013).

Позиция 2. Отказ от заключения договора с победителем закупки неправомерен, если порядок проведения процедуры закупки отвечает признакам торгов (Решение Московского УФАС России от 18.04.2016 № 1-00-665/77-16).
Позиция 3. Отказ от заключения договора с победителем закупки правомерен, если сделка является для заказчика крупной и не получено согласие собственника на ее совершение (Решение Московского УФАС России от 05.11.2015 № 1-00-1848/77-15).
Позиция 4. Отказ от заключения договора с победителем закупки неправомерен (Решение Московского УФАС России от 08. 07.2015 № 1-00-1072/77-15).

Отказ от заключения договора | Руководство пользователя АИС ГЗ

Для отказа от заключения договора необходимо в реестре договоров в колонке «Действия»

выбрать «Отказ от заключения договора», после чего откроется форма «Формирование протокола отказа от заключения договора» (Рис. 5).

                                 Рис. 5 Форма «Формирование протокола отказа от заключения договора»

Форма «Формирование протокола отказа от заключения договора» включает следующие блоки:

а) Блок «Сведения о закупке». Состав сведений, указываемых в данном блоке аналогичен составу сведений в блоке «Сведения о закупке» на форме «Карточка проекта договора»;

б) Блок «Сведения об участнике Блок «Сведения о заказчике». Состав сведений, указываемых в данном блоке аналогичен составу сведений в блоке «Сведения о заказчике» на форме «Карточка проекта договора»;

в) (исполнителе, подрядчике)». Состав сведений, указываемых в данном блоке аналогичен составу сведений в блоке «Сведения об участнике (исполнителе, подрядчике)» на форме «Карточка проекта договора»;

г) Блок «Сведения об отказе» содержит следующие поля, которые необходимо заполнить пользователю заказчика:

1) «Основание отказа от заключения договора». Обязательно для заполнения. Поле реализовано в виде выпадающего списка, включающего следующие значения:

«Не выбрано». Значение установлено по умолчанию;
«Уклонение участника от заключения договора»;
«Другое».

2) «Дата составления протокола». Поле обязательно для заполнения; по умолчанию проставляется текущая дата. Значение даты можно выбрать из выпадающего календаря.

д) Блок «Документы по отказу от заключения договора» (Ошибка! Источник ссылки не найден.). Пользователь заказчика может прикреплять в данном блоке дополнительные документы к протоколу отказа от заключения договора.

Блок содержит таблицу со следующими столбцами:

«Наименование документа». Обязательное для заполнения поле, в котором необходимо указать наименование загружаемого документа;
«Файл». Обязательное для заполнения поле, в котором необходимо, используя кнопки «Выбрать» и «Прикрепить» загрузить документ;
столбец с действием «Удалить» для каждой строки таблицы. Удалить единственную строку нельзя.

Под таблицей отображается кнопка «Добавить документ», при нажатии на которую в таблице добавляется новая строка для прикрепления дополнительного документа. В нижней части формы «Формирование протокола отказа от заключения договора» находятся функциональные кнопки:

1) «Отмена». При нажатии на кнопку происходит возврат к исходной форме без сохранения последних изменений;

2) «Подписать и отправить». При нажатии на кнопку происходит проверка корректности заполнения пользователем заказчика данных формы.

Если форма заполнена корректно при нажатии кнопки «Подписать и отправить»:

1) происходит формирование соответствующего электронного документа и его отправка;

2) пользователю отображается страница с сообщением об успешной отправке следующего содержания «Ваш отказ от заключения договора направлен участнику»;

3) статус договора меняется на «Отказ от заключения договора».

4) для данного договора в реестре «Мои договоры» доступны действия:

«Просмотр карточки договора»;
«Просмотр протокола отказа».

Дополнительная информация по договору энергоснабжения «ТНС энерго Кубань»

Договорная работа

Гарантирующий поставщик заключает договор энергоснабжения с любым обратившимся к нему лицом в отношении точек поставки лиц, чьи энергопринимающие устройства находятся в границах зоны его деятельности. Также принимает на обслуживание граждан при отсутствии их обращения путем направления им проекта договора энергоснабжения (при переходе на обслуживание от другого гарантирующего поставщика).

Гарантирующий поставщик вправе отказаться от заключения договора энергоснабжения с заявителем в случае:

отсутствия технологического присоединения в установленном порядке соответствующих энергопринимающих устройств к электрическим сетям;
нахождения точек поставки на розничном рынке, в отношении которых заявитель намеревается заключить договор, вне зоны деятельности гарантирующего поставщика.

В случае отказа от заключения договора энергоснабжения гарантирующий поставщик в 5-дневный срок со дня обращения заявителя в письменной форме уведомляет его об отказе от заключения договора с указанием причин такого отказа.

Заключение договора энергоснабжения

Для заключения договора энергоснабжения необходимо направить гарантирующему поставщику заявление о заключении договора с приложением необходимых документов.

В течение 30 дней со дня получения заявки о заключении договора, а в случае получения заявки о заключении в письменной форме договора энергоснабжения жилого помещения – в течение 10 рабочих дней, гарантирующий поставщик рассматривает ее и направляет заявителю подписанный со своей стороны проект соответствующего договора.

Заявитель, получивший от гарантирующего поставщика проект договора и не имеющий возражений по его условиям, заполняет договор в части, относящейся к включаемым в договор сведениям о заявителе, и направляет один подписанный экземпляр договора гарантирующему поставщику. В случае несогласия с условиями, содержащимися в проекте договора, заявитель вправе направить гарантирующему поставщику подписанный со своей стороны договор с протоколом разногласий.

Гарантирующий поставщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня получения от заявителя указанного протокола разногласий, а в случае договора энергоснабжения жилого помещения – в течение 30 дней, принять меры по урегулированию разногласий либо в письменной форме уведомить заявителя об отказе во внесении полученных предложений в проект договора с указанием причин отказа, которые могут быть обжалованы заявителем в суде.

ПАО «ТНС энерго Кубань» рассчитывает на дальнейшее успешное и взаимовыгодное деловое сотрудничество!

Адреса и телефоны офисов, где можно заключить (перезаключить) договор

Заключить договор энергоснабжения онлайн

Договор энергоснабжения

Страховой организацией отказано в заключении договора ОСАГО?

13.

10.2017г.

Вы обратились в страховую организацию чтобы застраховать свою гражданскую ответственность как владельца автомобиля (ОСАГО), а страховой агент предложил оформить дополнительную добровольную страховку? Для вас это означает, что сумма, подлежащая уплате возрастает. Что в такой ситуации следует знать!

Страховая компания не вправе ставить заключение одного договора под условие заключения другого и таким образом принуждать клиента вступать с ней в договорные отношения. В силу ст.426 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ страховщика от заключения договора ОСАГО при наличии возможности заключить такой договор страхования не допускается. В силу п. 2 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Если страховая организация уклоняется от его заключения, лицо, намеренное заключить договор ОСАГО, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Федеральный закон от 25.04.2002 № 40-ФЗ “Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств” регулирует стоимость услуг страховщика, и устанавливает четкие рамки для договорных отношений между страховыми компаниями и их клиентами – страхователями. Следовательно, страхование автогражданской ответственности является обязательным для владельца транспортного средства, и относится к области государственного регулирования. Добровольное же страхование отдельным законом не регулируется, оно осуществляется на основании добровольно заключенного договора страхования. Иное рассматривается как понуждение к сделке и является незаконным.

В случае если Вы считаете, что страховая организация неправомерно уклоняется или отказала в заключении договора ОСАГО, необходимо получить подтверждение данного факта. Заявление о заключении договора страхования по установленной форме может быть направлено посредством ФГУП “Почта России” на почтовый адрес страховой организации с уведомлением о вручении, что позволит доказать факт его получения. Также отказ в заключении договора ОСАГО может быть зафиксирован иными законными способами, в том числе с помощью фото-, аудио- или видеоустройств, свидетелей, позволяющими сделать вывод о факте правонарушения. При наличии доказательств нарушения страхового законодательства Вам следует направить жалобу на действия страховщика и имеющиеся доказательства в Центральный Банк России. На основании полученной жалобы он в рамках компетенции принимает меры к страховщику в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статьей 15.34.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена ответственность должностных лиц за необоснованный отказ страховщика от заключения публичных договоров, предусмотренных федеральными законами о конкретных видах обязательного страхования, либо навязывание страхователю или имеющему намерение заключить договор обязательного страхования лицу дополнительных услуг, не обусловленных требованиями федерального закона о конкретном виде обязательного страхования.

Дело об административных правонарушениях по данной статье рассматривает Центральный Банк России. В случае нарушения ваших прав обращение следует направлять в Управление Центрального Банка России в Уральском федеральном округе по адресу: г. Екатеринбург, ул.Циолковского, 18.

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Вы можете изменить регион:

АбинскАбинский районАбрау-ДюрсоАгойскийАдагумскийАдлерскийАзовскийАлександровскийАлександровскийАлексее-ТенгинскийАлексеевскийАнапаАнапскийАнапский районАнастасиевскийАндрюковскийАпшеронскАпшеронский районАрмавирАрхангельскийАрхипо-ОсиповскийАтаманскийаул Агуй-Шапсугаул Большое Псеушхоаул Большой Кичмайаул Калежаул Коноковскийаул Кургоковскийаул Лыготхаул Малое Псеушхоаул Малый Кичмайаул Наджигоаул Псебеаул Тхагапшаул Урупскийаул ХаджикоАфипскийАхметовскийАхтанизовскийАхтарскийАхтырскийАчуевоАчуевскийБаговскийБакинскийБарановскийБатуринскийБезводныйБезымянныйБейсугскийБейсужекскийБелоглинскийБелоглинский районБелореченскБелореченский районБелохуторскойБеноковскийБерезанскийБерезовскийБесленеевскийБесскорбненскийБесстрашненскийБжедуховскийБлагодарненскийБойкопонурскийБольшебейсугскийБольшекозинскийБородинскийБратковскийБратскийБратскийБриньковскийБрюховецкийБрюховецкий районБузиновскийБураковскийВанновскийВарениковскийВарнавинскийВасюринскийВеликовечненскийВельяминовскийВенцы ЗаряВерхнебаканскийВерхнекубанскийВерхнелооскийВеселовскийВеселовскийВимовскийВиноградныйВладимирскийВоздвиженскийВознесенскийВолковскийВольненскийВоронежскийВоскресенскийВосточныйВосточныйВосточныйВыселковскийВыселковский районВышестеблиевскийГазырскийГайдукскийГайкодзорскийГеймановскийГеленджикГеоргиевскийГирейГлафировскийГлебовскийГолубая НиваГолубицкийГорькобалковскийГорячий КлючГостагаевскийГривенскийГригорьевскийГришковскийГубскийГулькевичиГулькевичский районДербентскийДжигинскийДжубга кпДжумайловскийДивноморскийДинскойДинской районДмитриевскийДнепровскийДолжанскийДружненскийДядьковскийЕйскЕйскийЕйский районЕйскоукрепленскийЕкатериновскийЕлизаветинскийЕремизино-БорисовскийЖелезныйЖуравскийЗабойскийЗаветныйЗападныйЗападныйЗапорожскийЗассовскийИвановскийИльинскийИльинскийИльскийим М ГорькогоИмеретинскийИрклиевскийКабардинскийКабардинскийКавказскийКавказский районКазанскийКаладжинскийКалининоКалининскийКалининскийКалининский районКалниболотскийКалужскийКамышеватскийКаневскийКаневский районКанеловскийКарасунскийКеслеровскийКиевскийКировскийКирпильскийКисляковскийКичмайскийКовалевскийКомсомольскийКоноковскийКонстантиновскийКопанскойКореновскКореновский районКоржевскийКоржовскийКостромскойКрасная ПолянаКрасноармейскийКрасноармейский районКрасногвардейскийКрасногвардейскийКраснодарКраснокутскийКрасносельскийКрасносельскийКрасносельскийКраснострельскийКропоткинКрупскийКрыловскийКрыловскийКрыловский районКрымскКрымский районКубанецКубанскийКубанскийКубанскостепнойКубаньКугоейскийКудепстинскийКуйбышевскийКуйбышевскийКуликовскийКурганинскКурганинский районКургоковскийКуринскийКурчанскийКутаисКутаисскийКухаривскийКущевскийКущевский районЛабинскЛабинский районЛадожскийЛазаревскийЛенинградскийЛенинградский районЛенинскийЛовлинскийЛосевскийЛучевойЛыготхскийЛьвовскийЛяпинскийМаевскийМаламинскийМалотенгинскийМарьинскийМарьянскийМахошевскийМаякскийМедведовскийМезмайскийМерчанскийМингрельскийМирскойМихайловскийМихайловскийМичуринскийМолдаванскийМолдовскийМоревскийМостовский районМостовскойМысхакскийНадежненскийНатухаевскийНезаймановскийНезамаевскийНезамаевскийНекрасовскийНефтегорскНижегородскийНижнебаканскийНижнебаканскийНиколаевскийНиколаевскийНиколенскийНовоалексеевскийНовобейсугскийНовоберезанскийНововеличковскийНововладимировскийНоводеревянковскийНоводжерелиевскийНоводмитриевскийНовоивановскийНовокорсунскийНовокубанскНовокубанский районНоволабинскийНоволенинскийНоволеушковскийНовомалороссийскийНовоминскийНовомихайловскийНовомихайловский кпНовомышастовскийНовониколаевскийНовопавловскийНовопашковскийНовопетровскийНовопластуновскийНовоплатнировскийНовопокровскийНовопокровскийНовопокровский районНовополянскийНоворежетскийНоворождественскийНовороссийскНовосельскийНовосельскийНовосергиевскийНовотаманскийНовотитаровскийНовоукраинскийНовоуманскийНовощербиновскийНовоясенскийОбразцовыйОктябрьскийОктябрьскийОктябрьскийОктябрьскийОльгинскийОтважненскийОтрадненскийОтрадненскийОтрадненский районОтрадо-КубанскийОтрадо-Ольгинскийп 8 Мартап Агрономп Андрее-Дмитриевскийп Артющенкоп Асфальтовая Горап Ахтарскийп Базы Отдыха “Ласточка”п Батарейкап Бейсугп Белозерныйп Береговойп Береговойп Березовыйп Бичевыйп Ближнеейскийп Ближнийп Большевикп Большелугскийп Ботаникап Братскийп Братскийп Бригадныйп Бугунжап Бурдатскийп Бурныйп Венцып Верхнебаканскийп Верхневеденеевскийп Верхнее Джеметеп Веселовкап Веселыйп Веселыйп Веселыйп Веселыйп Веселыйп Вимовецп Виноградныйп Виноградныйп Виноградныйп Вишневыйп Вишнякип Водныйп Водораздельныйп Возрождениеп Волнап Волна Революциип Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восходп Восходп Впередп Встречныйп Высокийп Высотныйп Высотныйп Газырьп Ганжинскийп Гаркушап Глубокийп Голубая Нивап Горныйп Горскийп Горькийп Гражданскийп Грачевкап Дальнийп Дальнийп Дальнийп Дальнийп Двубратскийп Десятихаткап Десятихаткап Дивныйп Дома Отдыха “Кубань”п Донскойп Дорожныйп Дружелюбныйп Дружелюбныйп Дружныйп Дружныйп Дубравныйп Дунайскийп Ерикп ж/д Платформы Коцебуп ж/д рзд Ачкасовоп ж/д рзд Впередп ж/д рзд Кара-Джалгап ж/д рзд Меклетап ж/д рзд Редутскийп ж/д рзд Тихонькийп ж/д рзд Чеконп Ж/д ст Васюринскаяп Ж/д ст Порошинскаяп Жемчужныйп Животноводп За Родинуп Забойскийп Заветноеп Заветныйп Заветы Ильичап Заводскойп Закубанскийп Западныйп Западныйп Западныйп Западныйп Западныйп Запрудныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Зарождениеп Заряп Заряп Заряп Заряп Заряп Звездап Зеленопольскийп Зеленопольскийп Зеленыйп Зерновойп Знаменскийп Знаменскийп Зональныйп Зональныйп Зорькап Известковыйп Изобильныйп Ильичп им М Горькогоп Индустриальныйп Индустриальныйп Казачий Ерикп Каменныйп Кировскийп Кирпичныйп Кирпичныйп Кирпичныйп Кисляковкап Ключевойп Ковалевкап Колосистыйп Коммунарп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Коренная Балкап Кочетинскийп Красная Заряп Красноармейскийп Красноармейскийп Красноармейскийп Красноармейскийп Красногвардеецп Краснодарскийп Краснодарскийп Краснодарскийп Красное Полеп Краснолитп Краснополянскийп Краснофлотскийп Красныйп Красныйп Красныйп Красныйп Красный Борецп Красный Лесп Красный Октябрьп Крутойп Кубанецп Кубанская Степьп Кубанскийп Кубаньп Куйбышевап Кура-Промыселп Кура-Транспортныйп Кутаисп Кучугурып Лазурныйп Лазурныйп Лаштованныйп Лебяжий Островп Лесничествоп Лесничество Абрау-Дюрсоп Леснойп Леснойп Лесодачап Лесхозп Лиманскийп Луговойп Лучп Лучезарныйп Магистральныйп Майскийп Максима Горькогоп Малокубанскийп Малороссийскийп Малый Утришп Маякп Маякп Мезмайп Мирап Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирскойп Мирскойп Мичуринскийп Молодежныйп Морскойп Моторныйп МТФ N 1 клх им Ленинап МТФ N 2 клх им Ленинап МТФ N 8 клх “Путь к Коммунизму”п Набережныйп Набережныйп Найдорфп Незамаевскийп Нефтекачкап Нефтепромыселп Нефтепромысловыйп Нижневеденеевскийп Никитиноп Новоберезанскийп Новоивановскийп Новолабинскийп Новопетровскийп Новопокровскийп Новосадовыйп Новые Полянып Новыйп Новыйп Новыйп Новый Режетп Обильныйп Образцовыйп Овощной Отделения N 2 свх “Челбасский”п Огородныйп Озерныйп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Ордынскийп Орлово-Кубанскийп Отважныйп Отдаленныйп Отделения N 1 свх “Новосергиевский”п Отделения N 2 свх “Белоглинский”п Отделения N 2 свх “Новосергиевский”п Отделения N 2 СКЗНИИСиВп Отделения N 3 ОПХ КНИИСХп Отделения N 3 СКЗНИИСиВп Отделения N 4 свх “Пашковский”п Отделения N 4 свх “Пашковский”п Отделения N 5 свх “Новосергиевский”п Отделения N 6 свх “Новосергиевский”п Отрадо-Тенгинскийп Пансионата “Весна”п Пансионата “Гизельдере”п Пансионата “Небуг”п Пансионата “Ольгинка”п Пансионата “Южный”п Парковыйп Партизанскийп Пенькозаводп Первенецп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайского Лесничествап Перевалкап Передовойп Пересыпьп Песчаныйп Планческая Щельп Плодородныйп Плодородныйп Победительп Победительп Подбельскийп Подгорныйп Подлесныйп Подлесныйп Подлесныйп Подсобного Производственного Хозяйства Биофабрикип Подсобного Производственного Хозяйства Биофабрикип Полевойп Полтавскийп Предгорныйп Приазовскийп Прибрежныйп Привольныйп Пригородныйп Пригородныйп Придорожныйп Прикубанскийп Прилиманскийп Приморскийп Приморскийп Приозерныйп Приреченскийп Приречьеп Прогрессп Прогрессп Пролетарийп Пролетарскийп Пролетарскийп Промысловыйп Просторныйп Проточныйп Прохладныйп Пчелап Пятихаткип Раздольныйп Раздольныйп Разьездп Рассветп Расцветп Режетп Решетиловскийп Рисовыйп Рисоопытныйп Ровныйп Рогачевскийп Родникип Розовыйп Российскийп Российскийп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Санатория “Агрия”п Санатория “Черноморье”п Саукдереп Светлыйп Светлыйп Светлый Путь Ленинап Свободныйп Свободныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северо-Кавказской Зональной Опытной Станции ВНИИЛРп Селекционныйп Семеноводческийп Сеннойп Синегорскп Смелыйп Советскийп Советскийп Советскийп Советскийп Советскийп Совхозныйп Соленыйп Солнечныйп Сосновая Рощап Сосновыйп Соцгородокп Спортлагеря “Электрон”п Спутникп Станционныйп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Стрелкап Суворов-Черкесскийп Таманскийп Темпп Теплыйп Терновыйп Транспортныйп Трудовойп Трудовойп Турбазы “Приморская”п Тюменскийп Узловойп Украинскийп Уманскийп Урожайныйп Урожайныйп Урожайныйп Урупскийп Уташп Утроп Целинныйп Центральной Усадьбы Опытной Станции ВНИИМКп Центральной Усадьбы свх “Восток”п Центральной Усадьбы свх “Юбилейный”п Центральныйп Центральныйп Челбасп Чибийп Чушкап Ширванская Водокачкап Широкая Балкап Широчанкап Шоссейныйп Щебенозаводскойп Щербиновскийп Элитныйп Юбилейныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южный Склонп Янтарныйп ЯснопольскийПавловскийПавловский районПарковскийПашковскийПашковскийПервомайскийПервомайскийПервомайскийПервомайскийПервореченскийПервосинюхинскийПередовскийПереправненскийПереясловскийПесчаныйПетровскийПетропавловскийПластуновскийПлатнировскийПодгорненскийПодгорносинюхинскийПокровскийПолтавскийПолтавченскийПопутненскийПоселковыйПриазовскийПрибрежныйПривольненскийПривольныйПригородныйПридорожныйПрикубанскийПрикубанскийПрикубанскийПриморскийПриморскийПриморско-АхтарскПриморско-Ахтарский районПриреченскийПролетарскийПротичкинскийПротокскийПрочноокопскийПсебайПушкинскийПшадскийПшехскийРаевскийРаздольненскийРаздольненскийРаздольскийРассветовскийРисовыйРоговскийРодниковскийРодниковскийРудьевскийРязанскийс Абрау-Дюрсос Агойс Агойс Адербиевкас Аибгас Александровкас Александровкас Алексеевскоес Алексеевскоес Альтмецс Анастасиевкас Архипо-Осиповкас Архиповскоес Ахштырьс Ачуевос Барановкас Барановкас Баранцовскоес Безымянноес Бейсугскоес Белая Глинас Беноковос Берандас Береговоес Бестужевскоес Бжидс Бзогус Благодарноес Богушевкас Большие Хуторас Большой Бейсугс Большой Утришс Борисовкас Братковскоес Братскоес Бужорс Ванновскоес Варваровкас Варваровкас Вардане-Веринос Варнавинскоес Васильевкас Васильевкас Великовечноес Верхнеармянская Хобзас Верхнеармянское Лоос Верхневеселоес Верхнее Буус Верхнее Учдерес Верхнениколаевскоес Верхнерусское Лоос Верхнеякорная Щельс Верхний Юртс Верховскоес Веселоес Виноградноес Витязевос Владимировкас Возрождениес Волковкас Волконкас Вольноес Вольноес Воронцовкас Воскресенскоес Впередс Высокоес Гай-Кодзорс Гайдукс Галицынос Гвардейскоес Георгиевскоес Глебовскоес Гойтхс Горноес Горное Лоос Горскоес Горькая Балкас Гофицкоес Гришковскоес Грузскоес Гунайка Перваяс Гунайка Четвертаяс Гусаровскоес Дедеркойс Детляжкас Дефановкас Джигинкас Дзеберкойс Дивноморскоес Долиновскоес Ермоловкас Зареченскоес Заречноес Заречьес Заряс Зубова Щельс Ивано-Слюсаревскоес Измайловкас Изобильноес Илларионовкас Ильинскоес Индюкс Ириновкас Кабардинкас Казачий Бродс Калининос Калининос Калиновое Озерос Камышевахас Каткова Щельс Каштаныс Кепшас Кеслеровос Киевскоес Киевскоес Кирилловкас Кирпичноес Ковалевскоес Коноковос Краевско-Армянскоес Красная Воляс Красногоровкас Красноес Красноес Краснопартизанскоес Красносельскоес Кривенковскоес Криницас Кроянскоес Кулешовкас Леонтьевскоес Лермонтовос Лесноес Липникис Львовскоес Майкопскоес Маламинос Мамедова Щельс Марьина Рощас Марьинос Марьинос Медовеевкас Мерчанскоес Мессажайс Михайловский Перевалс Михайловскоес Молдавановкас Молдаванскоес Молдовкас Монастырьс Мысхакос Навагинскоес Небугс Нижнее Учдерес Нижняя Шиловкас Николаевкас Николенскоес Новоалексеевскоес Новое Селос Новоивановскоес Новомихайловскоес Новомихайловскоес Новопавловкас Новопокровскоес Новосельскоес Новосинюхинскоес Новоукраинскоес Новоурупскоес Новый Мирс Ольгинкас Ордынкас Орел-Изумрудс Осиновскоес Отрадноес Отрадо-Кубанскоес Отрадо-Ольгинскоес Пантелеймоновскоес Первомайскоес Первомайскоес Первореченскоес Петровскоес Пискуновскоес Пластункас Пляхос Погореловос Подхребтовоес Полтавченскоес Прасковеевкас Пригорноес Пригородноес Примакис Приозерноес Приречноес Прогрессс Пушкинскоес Пшадас Радищевос Разбитый Котелс Раздольноес Раздольноес Рудьс Русская Мамайкас Русскоес Садовоес Светлогорскоес Свободноес Северная Озереевкас Семеновкас Сергей-Полес Соколовскоес Соленоес Солохаулс Степноес Суворовскоес Суккос Супсехс Таврическоес Татьяновкас Текосс Тенгинкас Тешебсс Третья Ротас Трехсельскоес Тубыс Тхамахас Ударноес Украинскоес Унароковос Урмияс Успенскоес Фадеевос Фанагорийскоес Федотовкас Харциз Второйс Харциз Первыйс Харьково-Полтавскоес Хлеборобс Холодный Родникс Хребтовоес Цибанобалкас Цыпкас Чапаевос Чвижепсес Черешняс Черниговскоес Шабановскоес Шабельскоес Шаумянс Шевченковскоес Шедокс Шепсис Шереметьевскоес Широкая Балкас Школьноес Экономическоес Эстосадокс Южная Озереевкас Юровкас ЯгодноеСаратовскийСветлогорскийСвободненскийСвободныйСеверныйСеверскийСеверский районСеннойСергиевскийСкобелевскийСлавянск-на-КубаниСлавянский районСладковскийСмоленскийСоветскийСоколовскийСолохаульскийСочиСоюз Четырех ХуторовСпокойненскийСреднечелбасскийСреднечубуркскийст-ца Азовскаяст-ца Александровскаяст-ца Александроневскаяст-ца Алексее-Тенгинскаяст-ца Алексеевскаяст-ца Анапскаяст-ца Анастасиевскаяст-ца Андреевскаяст-ца Андрюкист-ца Архангельскаяст-ца Атаманскаяст-ца Ахметовскаяст-ца Ахтанизовскаяст-ца Баговскаяст-ца Бакинскаяст-ца Балковскаяст-ца Баракаевскаяст-ца Батуринскаяст-ца Березанскаяст-ца Бесленеевскаяст-ца Бесскорбнаяст-ца Бесстрашнаяст-ца Бжедуховскаяст-ца Благовещенскаяст-ца Бородинскаяст-ца Бриньковскаяст-ца Брюховецкаяст-ца Бузиновскаяст-ца Варениковскаяст-ца Васюринскаяст-ца Веселаяст-ца Владимирскаяст-ца Воздвиженскаяст-ца Вознесенскаяст-ца Воронежскаяст-ца Воронцовскаяст-ца Восточнаяст-ца Выселкист-ца Вышестеблиевскаяст-ца Геймановскаяст-ца Гладковскаяст-ца Голубицкаяст-ца Гостагаевскаяст-ца Гривенскаяст-ца Григорьевскаяст-ца Губскаяст-ца Гурийскаяст-ца Дербентскаяст-ца Динскаяст-ца Дмитриевскаяст-ца Днепровскаяст-ца Должанскаяст-ца Дядьковскаяст-ца Елизаветинскаяст-ца Еремизино-Борисовскаяст-ца Ереминскаяст-ца Журавскаяст-ца Запорожскаяст-ца Зассовскаяст-ца Ивановскаяст-ца Ильинскаяст-ца Имеретинскаяст-ца Ирклиевскаяст-ца Кабардинскаяст-ца Кавказскаяст-ца Казанскаяст-ца Каладжинскаяст-ца Калининскаяст-ца Калниболотскаяст-ца Калужскаяст-ца Каневскаяст-ца Канеловскаяст-ца Кирпильскаяст-ца Кисляковскаяст-ца Константиновскаяст-ца Костромскаяст-ца Косякинскаяст-ца Краснооктябрьскаяст-ца Крепостнаяст-ца Крупскаяст-ца Крыловскаяст-ца Крыловскаяст-ца Кубанскаяст-ца Кугоейскаяст-ца Куринскаяст-ца Курчанскаяст-ца Кутаисскаяст-ца Кущевскаяст-ца Кущевскаяст-ца Ладожскаяст-ца Ленинградскаяст-ца Лесогорскаяст-ца Линейнаяст-ца Ловлинскаяст-ца Малотенгинскаяст-ца Мартанскаяст-ца Марьянскаяст-ца Махошевскаяст-ца Медведовскаяст-ца Мингрельскаяст-ца Михайловскаяст-ца Надежнаяст-ца Натухаевскаяст-ца Неберджаевскаяст-ца Неберджаевскаяст-ца Незамаевскаяст-ца Некрасовскаяст-ца Нефтянаяст-ца Нижегородскаяст-ца Нижнебаканскаяст-ца Николаевскаяст-ца Новоалексеевскаяст-ца Новоархангельскаяст-ца Новобейсугскаяст-ца Новобекешевскаяст-ца Нововеличковскаяст-ца Нововладимировскаяст-ца Новогражданскаяст-ца Новодеревянковскаяст-ца Новоджерелиевскаяст-ца Новодмитриевскаяст-ца Новодонецкаяст-ца Новоивановскаяст-ца Новокорсунскаяст-ца Новолабинскаяст-ца Новолеушковскаяст-ца Новолокинскаяст-ца Новомалороссийскаяст-ца Новоминскаяст-ца Новомышастовскаяст-ца Новониколаевскаяст-ца Новопашковскаяст-ца Новопетровскаяст-ца Новопластуновскаяст-ца Новоплатнировскаяст-ца Новопокровскаяст-ца Новорождественскаяст-ца Новоромановскаяст-ца Новосергиевскаяст-ца Новотитаровскаяст-ца Новощербиновскаяст-ца Новоясенскаяст-ца Октябрьскаяст-ца Октябрьскаяст-ца Ольгинскаяст-ца Отважнаяст-ца Отраднаяст-ца Отраднаяст-ца Павловскаяст-ца Павловскаяст-ца Передоваяст-ца Переправнаяст-ца Переясловскаяст-ца Петровскаяст-ца Петропавловскаяст-ца Пластуновскаяст-ца Платнировскаяст-ца Плоскаяст-ца Подгорнаяст-ца Подгорная Синюхаст-ца Полтавскаяст-ца Попутнаяст-ца Приазовскаяст-ца Привольнаяст-ца Придорожнаяст-ца Прочноокопскаяст-ца Пшехскаяст-ца Пятигорскаяст-ца Раевскаяст-ца Раздольнаяст-ца Роговскаяст-ца Родниковскаяст-ца Рязанскаяст-ца Самурскаяст-ца Саратовскаяст-ца Северскаяст-ца Сергиевскаяст-ца Скобелевскаяст-ца Смоленскаяст-ца Советскаяст-ца Спокойнаяст-ца Спокойная Синюхаст-ца Ставропольскаяст-ца Старая Станицаст-ца Старовеличковскаяст-ца Стародеревянковскаяст-ца Староджерелиевскаяст-ца Старокорсунскаяст-ца Старолеушковскаяст-ца Староминскаяст-ца Старомышастовскаяст-ца Старонижестеблиевскаяст-ца Старотитаровскаяст-ца Старощербиновскаяст-ца Степнаяст-ца Суздальскаяст-ца Таманьст-ца Тбилисскаяст-ца Тверскаяст-ца Темижбекскаяст-ца Темиргоевскаяст-ца Темнолесскаяст-ца Тенгинскаяст-ца Терновскаяст-ца Троицкаяст-ца Убеженскаяст-ца Убинскаяст-ца Удобнаяст-ца Украинскаяст-ца Упорнаяст-ца Успенскаяст-ца Фастовецкаяст-ца Федоровскаяст-ца Фонталовскаяст-ца Хамкетинскаяст-ца Холмскаяст-ца Хоперскаяст-ца Чамлыкскаяст-ца Чебургольскаяст-ца Челбасскаяст-ца Чепигинскаяст-ца Черниговскаяст-ца Черноерковскаяст-ца Черноморскаяст-ца Чернореченскаяст-ца Шапсугскаяст-ца Ширванскаяст-ца Шкуринскаяст-ца Эриванскаяст-ца Эриванскаяст-ца Юго-Севернаяст-ца ЯрославскаяСтаровеличковскийСтародеревянковскийСтароджерелиевскийСтарокорсунскийСтаролеушковскийСтароминскийСтароминский районСтаромышастовскийСтаронижестеблиевскийСтаростаничныйСтаротитаровскийСтарощербиновскийСтепнойСтепнянскийСуворовскийСуздальскийСупсехскийТаманскийТбилисскийТбилисский районТверскойТемижбекскийТемиргоевскийТемрюкТемрюкский районТенгинскийТенгинскийТерновскийТимашевскТимашевский районТихорецкТихорецкий районТрехсельскийТроицкийТрудобеликовскийТрудовойТуапсеТуапсинский районТысячныйУбеженскийУдобненскийУманскийУнароковскийУпорненскийУпорненскийУрупскийУспенскийУспенскийУспенский районУсть-ЛабинскУсть-Лабинский районФастовецкийФедоровскийФонталовскийх Авиациях Адагумх Аджановках Аккерменках Акредасовх Албаших Александровскийх Александровскийх Алексеевскийх Алтубиналх Амосовх Ананьевскийх Анапскийх Анапскийх Ангелинскийх Андрющенкох Армянскийх Армянскийх Атаманках Аушедх Афанасьевский Постикх Афонках Бабиче-Кореновскийх Байбарисх Балка Грузскаях Балка Косатаях Бальчанскийх Бараниковскийх Барыбинскийх Батогах Беднягинах Безводныйх Безлесныйх Бейсугх Бейсужекх Бейсужек Второйх Белецкийх Беликовх Белыйх Белыйх Беляевскийх Бережиновскийх Бережнойх Бережнойх Березанскийх Беттах Благополучненскийх Богдасаровх Бойкопонурах Болговх Большая Лопатинах Большевикх Большевикх Большие Челбасых Большой Бродовойх Большой Разноколх Бондаренкох Бончковскийх Борвинокх Борец Трудах Борисовх Борисовскийх Бочаровх Братскийх Братскийх Братскийх Булгаковх Бураковскийх Бурсаких Васильевках Васильевскийх Вербинх Вербовыйх Веревкинх Верхнеадагумх Верхнеадагумх Верхние Тубых Верхнийх Верхнийх Верхнийх Верхний Ханчакракх Верхний Чеконх Верхняя Ставропольках Веселая Горах Веселая Жизньх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Вестникх Вишневскийх Внуковскийх Водныйх Водокачках Водяная Балках Водяная Балках Водянскийх Воздвиженскийх Возрождениех Воликовх Вольностьх Вольныйх Воробьевх Воровскогох Воронежскийх Воскресенскийх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточный Сосыкх Высокийх Гайх Галицынх Гапоновскийх Гапоновскийх Гарбузовая Балках Глебовках Гливенкох Гоголевскийх Годовниковх Головковх Горлачивках Горно-Веселыйх Горныйх Горныйх Горный Лучх Городокх Горькая Балках Гослесопитомникх Греблянскийх Греких Гречаная Балках Греческийх Грушевыйх Гуамках Губернаторскийх Гудко-Лиманскийх Дальнийх Даманках День Урожаях Дербентскийх Дербентскийх Деревянковках Державныйх Десятый Километрх Джанхотх Джумайловках Димитровах Добровольныйх Добровольныйх Долгогусевскийх Долгождановскийх Долиновх Домиких Дубовиковх Духовскойх Дюрсох Дюрсох Дятловх Евсеевскийх Ейскийх Екатериновскийх Екатеринославскийх Елинскийх Ереминх Еях Еях Жаркевичих Железныйх Желтые Копаних Журавлевх Журавлевках Журавскийх Зазулинх Зайчанскийх Занкох Западныйх Западныйх Западныйх Западный Сосыкх Заречныйх Зарьковх Зарях Зарях Заря Мирах Захаровх Звездочках Зеленая Рощах Зеленая Рощах Зеленскийх Зеленчукх Зеленчук Мостовойх Зиссермановскийх Знамя Коммунизмах Зозова Балках Зубовх Зуевох Ивановх Ивановках Ивановскийх Ивлевх Измайловх Ильичх им Тамаровскогох Имерницинх Иногородне-Малеваныйх Исаевскийх Кавказскийх Кадухинх Казаче-Борисовскийх Казаче-Малеваныйх Казачийх Казачийх Казачийх Калабатках Калининх Калининх Калининах Калининах Калининскийх Калининскийх Калиновка Втораях Калиновка Перваях Камчатках Каневецкийх Капустинх Капустинх Карасевх Карла Марксах Карла Марксах Карла Марксах Карсх Карскийх Карташовх Картушина Балках Каспаровскийх Киевках Кизинках Киновиях Кипячийх Кировах Кобловх Коваленкох Коваленкох Колесниковх Колосх Копанскойх Коржевскийх Коржевскийх Коржих Коробкинх Косовичих Кочергинх Кошарскийх Кравченкох Кравченкох Крайняя Щельх Красинх Красная Батареях Красная Горках Красная Горках Красная Звездах Красная Звездах Красная Звездах Красная Нивах Красная Полянах Красная Полянах Красная Полянах Красная Полянах Красная Скалах Красная Слободках Красноармейскийх Красноармейский Городокх Красноех Красное Знамях Краснооктябрьскийх Краснострелецкийх Красные Горых Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красный Востокх Красный Гайх Красный Дагестанх Красный Зеленчукх Красный Курганх Красный Кутх Красный Октябрьх Красный Очагх Красный Партизанх Красный Партизанх Красный Поселокх Крижановскийх Крикунах Криницах Крупскийх Крупскойх Крупскойх Крупскойх Крутоярскийх Кубанская Колонках Кубанскийх Кубанскийх Кубанскийх Кубаньх Кубраньх Кувичинскийх Куликах Куликовскийх Культурах Куматырьх Кура-Цецех Курбацкийх Курчанскийх Кутокх Кушинках Лазарчукх Лантратовх Латыших Лебедевх Лебедих Лебяжийх Левченкох Ленинах Ленинах Ленинах Ленинах Ленинах Ленинодарх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинский Путьх Ленинское Возрождениех Лиманскийх Лобова Балках Лободах Локх Лопатинах Лосевох Лотосх Лукашевх Лукинх Львовскийх Лютыхх Ляпинох Маевскийх Майоровскийх Майскийх Малаих Малеванныйх Малый Бродовойх Малый Дукмасовх Малый Разноколх Малый Чеконх Малькох Марьинскийх Марьинскийх Масенковскийх Машевскийх Мащенскийх Междуреченскийх Меккерстукх Меклетах Мигутых Милютинскийх Мирныйх Мирныйх Мирный Пахарьх Михайловх Михайловскийх Мовах Могукоровках Могукоровскийх Можарийскийх Молдаванскийх Молькинх Морозовскийх Москальчукх Мостовянскийх Набережныйх Нардегинх Науменковх Неелинскийх Незаймановскийх Некрасовх Некрасовах Некрасовскийх Непильх Несмашныйх Нехворощанскийх Нечаевскийх Нещадимовскийх Нижнеглебовках Нижнийх Нижний Ханчакракх Нижняя Гостагайках Нижняя Ставропольках Никитинскийх Николаенкох Новенькийх Новоалексеевскийх Новобатайскийх Нововладимировскиех Нововоскресенскийх Нововысоченскийх Новогурийскийх Новоекатериновках Новоивановскийх Новокалиновках Новокарскийх Новокрасныйх Новокрымскийх Новомихайловскийх Новонекрасовскийх Новониколаевках Новопавловскийх Новопеховский Первыйх Новопокровскийх Новоселовках Новоселовскийх Новостепнянскийх Новотроицкийх Новотроицкийх Новоукраинскийх Новоурупскийх Новые Лиманокирпилих Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новый Мирх Новый Уралх Новый Урожайх Оазисх Об”ездная Балках Огонекх Октябрьскийх Октябрьскийх Октябрьскийх Ольгинскийх Ольховскийх Ольховскийх Орджоникидзех Орджоникидзех Орехов Кутх Орловх Осеннийх Осечких Островская Щельх Отрадо-Солдатскийх Отрубныех Павловскийх Память Ленинах Папоротныйх Папоротныйх Папоротныйх Партизанх Первая Синюхах Первокубанскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Песчаныйх Песчаныйх Песчаныйх Петровскийх Пионерх Плавненскийх Плавних Победах Победах Подгорныйх Подгорныйх Подковскийх Подкугоейскийх Подлесныйх Подольскийх Подшкуринскийх Подых Покровскийх Покровскийх Полковничийх Полтавскийх Полтавскийх Полтавскийх Потаенныйх Потинх Прибрежныйх Привокзальныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Пригибскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Приречныйх Причтовыйх Причтовыйх Приютныйх Прогрессх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Прорвенскийх Протичках Протоцкиех Прохладныйх Пушкинах Пятихатскийх Раздольныйх Раздольныйх Раковх Рассветх Рассветх Рашпильх Рашпильх Рашпылих Редантх Реконструкторх Рогачевх Рогачих Родниковх Родниковскийх Розановскийх Розы Люксембургх Розы Люксембургх Роккельх Романовскийх Романчуковх Ромашевках Ромашких Роте-Фанех Садких Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Самойловх Саньковх Саратовскийх Сборныйх Свердловскийх Светх Светлая Зарях Свободах Свободах Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободный Мирх Северинх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северокавказскийх Северокубанскийх Северскийх Сельский Пахарьх Семеновх Семеновках Семеновках Семенцовках Семигорскийх Семисводныйх Сербинх Сергеевскийх Серебрянках Серединскийх Сеятельх Синявках Сиротинох Славянскийх Сладкийх Сладкий Лиманх Слободках Соболевскийх Советскийх Согласныйх Соколихинх Соколовках Солдатская Балках Соленыйх Солодковскийх Сопова Балках Сорокинх Спасовх Спорныйх Средние Челбасых Средние Чубурких Среднийх Средний Дукмасовх Средний Челбасх Ставких Станциях Староармянскийх Старогермановскийх Старомавринскийх Старые Лиманокирпилих Старый Куринскийх Стебницкийх Степнойх Стефановскийх Столяровх Сторожи Вторыех Сторожи Первыех Стринскийх Стукановх Стукановскийх Суровох Сухие Челбасых Сухой Кутх Танцура Крамаренкох Тарусинх Тауруп Второйх Тауруп Первыйх Тверскойх Тегинх Телегинх Тельманх Тельманах Терзиянх Терновыйх Терско-Каламбетскийх Тетерятникх Тимашевках Тиховскийх Тихонькийх Тополих Травалевх Трактовыйх Троицкийх Троицкийх Трудх Трудобеликовскийх Трудовая Армениях Трудовойх Трудовойх Туркинскийх Турковскийх Тысячныйх Тыщенкох Убыхх Ударныйх Удобно-Зеленчукскийх Удобно-Покровскийх Украинках Украинскийх Украинскийх Улановскийх Ульяновох Ульяновскийх Ульяновскийх Упорныйх Урмах Урмах Усатова Балках Успенскийх Усть-Джигутинках Уташх Фадеевскийх Федоренкох Федоровскийх Федорянках Финогеновскийх Фокин Первыйх Фортштадтх Хабльх Ханьковх Харьковскийх Хачиваньх Херсонскийх Хлебодаровскийх Хлеборобх Хлопонинх Хоринх Хорошиловх Центральныйх Цукерова Балках Цуревскийх Чайкинх Чапаевх Чаплыгинх Чеконх Чекуновках Челбасх Челюскинецх Чембурках Черединовскийх Черкасскийх Черниговскийх Черниковх Чернобабовх Черноморскийх Черномуровскийх Черныйх Черный Ерикх Чехракх Чигринах Чкаловах Чкаловах Шапарскойх Шевченкох Шевченкох Шевченкох Шептальскийх Шефкоммунах Шибикх Широкая Пшадская Щельх Широкая Щельх Школьныйх Школьныйх Шубинках Шуваевх Щегловх Энгельсах Эрастовх Эриванскийх Южныйх Ясених ЯстребовскийХадыженскХарьковскийХолмскийХолмскийХоперскийХостинскийЦелинныйЦентральныйЦентральныйЦентральныйЧамлыкскийЧебургольскийЧелбасскийЧепигинскийЧерниговскийЧерниговскийЧерноерковскийЧерноморскийЧерноморскийШабановскийШабельскийШаумянскийШевченковскийШедокскийШепсинскийШирочанскийШкольныйШкуринскийЩербиновскийЩербиновский районЭриванскийЮго-СеверныйЮжно-КубанскийЮжныйЮжныйЯрославскийЯсенский

Расторжение и отказ от заключения договора

Факт подачи заявки на электронных тендерных площадках по умолчанию означает согласие на заключение договора в случае победы. Поэтому на большинстве площадок отказ от заключения договора грозит попаданием в реестр недобросовестных участников.

Правилами предусмотрены редкие случаи, когда можно отказаться от заключения договора или расторгнуть уже заключенный договор. Рассмотрим их подробнее на примере площадок Госзакупки РК, Самрук-Казына, NADLoC и MITWORK.

Госзакупки РК

В соответствии с Законом О государственных закупках (далее Закон) заключенный договор подлежит расторжению при выявлении перечисленных ниже фактов.

Нарушение ограничений, связанных с участием в государственных закупках, в отношении проводимой закупки (Статья 6 Закона).
Оказание не предусмотренного Законом содействия поставщику организатором.
Поставщик не внес обеспечение исполнения договора и/или сумму в соответствии со Статьей 26 Закона (при наличии).

Заказчик

Может расторгнуть договор в любое время, если поставщик стал банкротом или неплатежеспособным. При этом он не несет никакой финансовой ответственности перед поставщиком, если расторжение не повлекло ущерб и не затронуло права на совершение действий или применение санкций, предъявляемых заказчику. Поставщику направляется соответствующее уведомление.

Имеет право расторгнуть договор частично или полностью с взысканием суммы неустойки, уведомив поставщика письменно, если:

поставщик не может поставить товары, работы или услуги (ТРУ) в срок или в течение периода продления договора;
поставщик не может выполнить свои обязательства.

По соглашению сторон

Поставщик и заказчик могут расторгнуть договор по соглашению сторон, если дальнейшее его исполнение нецелесообразно. При этом поставщик вправе потребовать оплату за фактические затраты, связанные с расторжением по причине нецелесообразности.

Форс-мажор

В рамках договора понятие “форс-мажор” трактуется как событие, неподвластное контролю сторон и имеющее непредвиденный характер. Например, военные действия, природные или стихийные бедствия.

И поставщик, и заказчик освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору, если это произошло в силу форс-мажорных обстоятельств. При этом поставщик не выплачивает неустойку и не лишается обеспечения исполнения договора, если неисполнение его условий было результатом таких обстоятельств. Поставщик обязан незамедлительно предупредить заказчика о возникших обстоятельствах и их причинах посредством письменного уведомления.

Во всех остальных случаях потенциального поставщика добавляют в реестр недобросовестных участников государственных закупок.

Потенциальный поставщик вправе не заключать договор (и при этом не попасть в реестр), если ему направляют договор из одного источника путем прямого заключения договора, а также если он занял в закупке второе место.

Самрук-Казына

Расторгнуть договор можно в порядке, предусмотренном законодательством РК и договором о закупках.

Односторонний отказ от исполнения договора возможен только в случаях, предусмотренных Стандартом управления закупочной деятельностью Самрук-Казына, Пунктом 2 Статьи 404 Гражданского кодекса РК (из-за прекращения обязательств по причине невозможности их исполнения), а также при нарушении обязательств поставщиком либо ввиду обоснованной нецелесообразности приобретения ТРУ.

Нецелесообразность приобретения ТРУ может возникнуть, если сократили расходы из-за чрезвычайного положения, негативных явлений в экономики или на основании решения коллегиального исполнительного органа/наблюдательного совета по причине отсутствия производственной необходимости. При этом заказчик обязан оплатить фактически понесенные расходы поставщика.

Во всех остальных случаях поставщику грозит попадание в перечень ненадежных поставщиков.

Отказаться от заключения договора со стороны поставщика и не попасть в реестр можно в следующих случаях.

1. Значительно снизился курс тенге в период с даты вскрытия тендерных заявок и до даты подписания договора о закупках.
2. Заказчик несвоевременно направил подписанный с его стороны договор поставщику.
3. Поставщику направили договор по итогам тендера путем проведения конкурентных переговоров (исключение: если такой тендер проводился в рамках закупочной категорийной стратегии).
4. Потенциальный поставщик занял второе место и ему направляют договор для заключения.

NADLoC

На портале можно отказаться от заключения договора. Для участников портала не существует единого реестра недобросовестных поставщиков, как и типового договора. Но потенциального поставщика может добавить в свой “черный список” конкретный заказчик на основании решения суда.

MITWORK

В соответствии с Правилами Заказчиков квазигосударственного сектора (далее Правила) договор подлежит расторжению на любом этапе при выявлении перечисленных ниже фактов.

Нарушение ограничений, предусмотренных Правилами в отношении закупки, по которой заключен договор (Пункт 23 Правил).
Оказание организатором не предусмотренного Законом содействия поставщику.
Поставщик не внес обеспечение исполнения договора и/или обеспечение возврата аванса (при наличии).

Заказчик

Может расторгнуть договор в любое время, если поставщик стал банкротом или неплатежеспособным. При этом он не несет никакой финансовой обязанности перед поставщиком при отсутствии ущерба или затрагивания прав на совершение действий или применение санкций, предъявляемых впоследствии заказчику. Поставщику направляется соответствующее уведомление.

Имеет право (без ущерба другим санкциям за нарушение условий договора) расторгнуть договор частично или полностью с взысканием суммы неустойки, уведомив поставщика письменно, если:

поставщик не может поставить ТРУ в срок или в течение периода продления договора;
поставщик не может выполнить свои обязательства.

По соглашению сторон

Форс-мажор

Для целей договора понятие “форс-мажор” трактуется как событие, неподвластное контролю сторон и имеющее непредвиденный характер. Например, военные действия, природные или стихийные бедствия.

Стороны договора освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору, если оно является результатом форс-мажорных обстоятельств. При этом поставщик не выплачивает неустойку и не лишается обеспечения исполнения договора, если неисполнение его условий было результатом форс-мажорных обстоятельств. Поставщик обязан незамедлительно предупредить заказчика о возникших обстоятельствах и их причинах посредством письменного уведомления.

Во других случаях поставщика добавляют в реестр недобросовестных.

Другие полезные статьи

Порядок заключения договоров энергоснабжения с АО НЭСК

Потребитель (покупатель), имеющий намерение заключить с гарантирующим поставщиком договор энергоснабжения (купли-продажи электрической энергии (мощности)) (далее – заявитель), предоставляет гарантирующему поставщику заявление о заключении соответствующего договора и необходимые для его заключения документы.

Заявитель, в случае если прошло не более 3 лет со дня расторжения договора энергоснабжения (купли-продажи электрической энергии (мощности)), ранее заключенного им с гарантирующим поставщиком, с которым он имеет намерение заключить договор вновь, направляет гарантирующему поставщику заявление о заключении соответствующего договора с приложением документов, указанных в абзацах третьем – пятом пункта 34 или абзаце третьем пункта 35 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии (утв. постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442), и по желанию – проект договора. Иные документы, указанные в пункте 34 или в пункте 35 настоящего документа, заявитель представляет только в том случае, если они не были ранее предоставлены гарантирующему поставщику или в них были внесены изменения после их предоставления гарантирующему поставщику при заключении предыдущего договора. В этом случае при заключении договора гарантирующий поставщик использует документы, имеющиеся у него в отношении соответствующей точки поставки потребителя.

В течение 30 дней со дня получения заявления о заключении договора энергоснабжения (купли-продажи электрической энергии (мощности)) и документов, прилагаемых к заявлению о заключении соответствующего договора, если при этом заявителем не представлен проект договора, гарантирующий поставщик, в случае если отсутствуют основания для отказа от заключения договора, направляет (передает) заявителю подписанный со своей стороны проект договора по форме, которая размещена (опубликована) гарантирующим поставщиком в соответствии с пунктом 33 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии (утв. постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442).

Заявитель, получивший от гарантирующего поставщика проект договора и не имеющий возражений по его условиям, заполняет договор в части, относящейся к сведениям о потребителе (покупателе) путем их включения в договор. Один подписанный экземпляр договора заявитель направляет гарантирующему поставщику.

При несогласии заявителя с условиями, содержащимися в полученном от гарантирующего поставщика проекте договора, он вправе направить гарантирующему поставщику протокол разногласий к проекту договора. Гарантирующий поставщик в течение 10 рабочих дней со дня получения от заявителя указанного протокола разногласий подписывает договор в редакции заявителя либо принимает меры по урегулированию разногласий и подписывает договор в согласованной с заявителем редакции, либо в письменной форме уведомляет заявителя об отказе от внесения предложенных изменений в проект договора с указанием причин такого отказа. При отклонении протокола разногласий либо неполучении заявителем от гарантирующего поставщика извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок заявитель вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение в суд.

Если заявителем вместе с заявлением о заключении договора энергоснабжения (купли-продажи электрической энергии (мощности)) и документами, указанными выше, представлен протокол разногласий к проекту договора, размещенному (опубликованному) гарантирующим поставщиком, то гарантирующий поставщик, если отсутствуют основания для отказа от заключения договора, в течение 30 дней со дня получения заявления подписывает и передает заявителю договор в редакции заявителя, либо принимает меры по урегулированию разногласий и подписывает договор в согласованной с заявителем редакции, либо в письменной форме уведомляет заявителя об отказе от внесения предложенных изменений в проект договора с указанием причин такого отказа. При отклонении протокола разногласий либо неполучении заявителем от гарантирующего поставщика извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок заявитель вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При отсутствии в представленных заявителем документах обязательных сведений, определенных в настоящем документе, или при непредставлении заявителем документов, указанных в пунктах 34 и 35 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии (утв. постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442), которые должны быть приложены к заявлению о заключении договора с гарантирующим поставщиком, гарантирующий поставщик в течение 5 рабочих дней со дня получения заявления о заключении договора энергоснабжения (купли-продажи электрической энергии (мощности)) уведомляет об отсутствующих сведениях или документах заявителя и в течение 30 дней со дня получения от заявителя недостающих сведений или документов обязан рассмотреть заявление о заключении договора.

Договоры энергоснабжения для граждан – потребителей

Договоры энергоснабжения для юридических лиц и физических лиц – предпринимателей

Договоры купли-продажи электроэнергии (мощности)

Отказ покупателя или продавца от заключения строительного контракта

Завершением является встреча между покупателем и продавцом, на которой подписываются все остальные документы, связанные с продажей. Документ на дом передается от продавца к покупателю. Страхование титула оплачивается, ипотечные бумаги подписываются покупателем, а возможные налоги на передачу права собственности уплачиваются в пользу государства. Кроме того, покупатель оплачивает продавцу различные расходы, такие как предварительно согласованные расходы на бытовую технику или мебель, а также любые налоги на недвижимость, которые продавец предоплатил.

Что такое лекарство?

Средство правовой защиты – это предписываемое судом средство защиты прав одной стороны или исправления правонарушения, совершенного другой стороной. Как правило, договор купли-продажи здания, составленный юристом, определяет доступные средства правовой защиты в случае невыполнения обязательств покупателем или продавцом. После заключения контракта и покупатель, и продавец соглашаются выполнить определенные обязательства, чтобы «закрыть» его (т.е. завершить сделку). Отказ закрыть договор купли-продажи – это пример неисполнения обязательств.После этого потерпевшая сторона может подать иск о возмещении травм. Средства правовой защиты можно искать в договорах купли-продажи как коммерческих, так и жилых.

Какие средства правовой защиты доступны, если покупатель по умолчанию отказывается закрыть?

Если покупатель здания не выполняет свои обязательства, продавцу часто доступны следующие средства правовой защиты:

Предварительно оцененные убытки: В большинстве договоров купли-продажи здания покупатель вносит залог за здание, которое он желает приобрести.Такие контракты часто позволяют продавцу удерживать этот депозит в качестве заранее оцененных убытков (т. е. заранее определенных убытков, начисленных одной стороне в случае нарушения контракта) в случае неисполнения покупателем обязательств.
Упущенная выгода: Если покупатель не выполняет свои обязательства, продавец может подать иск о возмещении разницы в денежном ущербе, понесенном в результате невыполнения контракта. Он рассчитывается как разница между контрактной ценой и более низкой справедливой рыночной ценой (при условии, что она ниже контрактной цены).Например, предположим, что в контракте указано, что покупатель платит 750 000 долларов, но справедливая рыночная стоимость собственности составляет всего 700 000 долларов. Продавец может попытаться добиться судебного решения о присуждении 50 000 долларов упущенной выгоды. Крайне редко суд предписывает покупателю завершить покупку, уплатив всю покупную цену.

Какие средства правовой защиты доступны, если продавец отказывает в закрытии по умолчанию?

Если продавец здания не выполняет свои обязательства, средства правовой защиты, доступные покупателю, включают:

Конкретное исполнение: Если в контракте ничего не говорится о неисполнении обязательств, то в большинстве штатов, если продавец не выполняет свои обязательства, покупатель может обратиться в суд и потребовать распоряжения о конкретном исполнении. Этот заказ приказывает продавцу â ?? под страхом содержания в неуважении к суду â ?? передать недвижимость покупателю после оплаты согласованной покупной цены.
Денежный ущерб: Предполагая, что справедливая рыночная стоимость собственности выше согласованной контрактной цены, покупатель может подать иск о разнице между контрактной ценой и справедливой рыночной ценой. Например, если цена контракта составляет 500 000 долларов, и вы можете показать, что его справедливая рыночная стоимость составляет 550 000 долларов, судья может присудить вам разницу в 50 000 долларов.
Косвенные убытки: Покупатель также может иметь возможность взыскать косвенные убытки (т. Е. Расходы, понесенные в результате заключения покупателем договора), такие как сборы за подачу заявления на ипотеку и плату за оценку, уплаченные в соответствии с договором.

Нужен ли мне поверенный, если другая сторона договора купли-продажи здания отказывается закрыть?

В случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств по договору купли-продажи здания опытный поверенный по недвижимости может определить, какие средства правовой защиты доступны вам и вероятность возмещения убытков. Кроме того, помощь адвоката очень полезна при составлении такого контракта, потому что он может обязательно включить пункты, предусматривающие средства правовой защиты в случае определенных дефолтов.

Хосе Ривера

Ответственный редактор

Редактор

Последнее обновление: 23 апреля 2018 г.

ПРАВО ПЕРВОГО ОТКАЗА: ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ СЮРПРИЗ ДЛЯ ЗАКРЫТИЯ!

ПРАВО ПЕРВОГО ОТКАЗА: ЧТО ЭТО?
Право преимущественного отказа (ROFR) – это договор, который дает одной стороне (мы назовем их «держателем ROFR») право первой получить право на покупку определенной собственности, если она выставляется на продажу раньше этой собственности. можно продать кому угодно.Могут быть разные стили ROFR, но самое важное, что следует отметить, это то, что продавец не может продавать свою собственность на открытом рынке, не обращаясь к ROFR.

Распространенный тип ROFR включает сценарий, при котором держатель ROFR имеет право купить часть собственности до того, как ее можно будет продать любому другому покупателю. Условия покупки не устанавливаются на момент создания права, но владелец собственности соглашается не продавать, не предоставив держателю ROFR право покупки.Обычно с этим типом соглашения документ, создающий соглашение, устанавливает шаги, необходимые для обращения к держателю ROFR для продажи собственности. В идеале это же соглашение также устанавливает шаги, необходимые держателю ROFR для реализации своего права, а также крайний срок, в течение которого держатель ROFR должен ответить. При использовании этого типа опциона, когда продавец получает предложение на свою собственность, он должен развернуться и поделиться этим предложением с держателем ROFR, прежде чем владелец сможет подписать контракт.

ПЕРВОЕ ПРАВО НА ОТКАЗ: КАК ЭТО ОБРАЩАЕТСЯ?
Когда собственность подлежит ROFR, у продавца есть шаги, которые он должен пройти, прежде чем он сможет продать собственность третьей стороне. Действия, которые необходимо выполнить, будут контролироваться юридическим документом, создавшим ROFR, но, как правило, это предполагает отправку продавцом полученного предложения держателю ROFR. Как только это будет сделано, владелец ROFR имеет возможность вместо этого приобрести недвижимость или отказаться от ROFR и позволить провести еще одну продажу.Чтобы перейти к закрытию, титульная компания должна иметь в файле подписанный документ об отказе от права преимущественной покупки, прежде чем может произойти финансирование.

ПЕРВОЕ ПРАВО НА ОТКАЗ: В ЧЕМ ЯВЛЯЮТСЯ ОСОБЕННОСТИ?
Когда дело доходит до ROFR, может быть много проблем, которые задерживают или останавливают закрытие.

Во-первых, мы видим, что продавцы все время заключают контракты с ROFR, когда они еще не отправили предложение держателю ROFR. Поймите, что это довольно проблематично, потому что, если ROFR выбирает покупку собственности, продавец теперь по контракту согласился продать собственность кому-то другому, и теперь у него на руках довольно большой вопрос.Этот продавец теперь сталкивается либо с нарушением контракта, либо с нарушением соглашения о ROFR, и титульная компания не может закрыть ни одну транзакцию до тех пор, пока проблема с ROFR не будет решена.

Еще одна проблема возникает из документов, которые создали ROFR. Многие из этих документов плохо составлены и не содержат надлежащих шагов для уведомления или, что более важно, шагов по отказу от ROFR. Во многих случаях эти документы ROFR не включают график, в течение которого держатель ROFR должен принять решение о покупке или отказе от своих прав, что означает, что любое существующее предложение приостанавливается во времени до тех пор, пока ROFR не подпишет отказ.

Давайте рассмотрим следующие примеры статей ROFR:
«В случае, если владелец желает продать собственность, она должна быть выставлена на продажу Держателю ROFR по той же цене, по которой было предложено самое высокое добросовестное предложение. было сделано для указанной собственности. Держатель ROFR должен иметь тридцать (30) дней с момента получения копии предложения на исполнение ROFR, и указанный Держатель ROFR должен подать соответствующее предложение в письменной форме владельцу, чтобы реализовать свое право. В случае, если прошло тридцать (30) дней с момента получения предложения Держателем ROFR и Держатель ROFR не сделал письменного предложения владельцу, считается, что Держатель ROFR отказался от ROFR.В случае, если Держатель ROFR воспользуется своим правом на покупку, сделка будет завершена в течение 30 дней с момента предложения, или ROFR будет считаться отмененным ».

В этом примере язык понятен. Прежде чем продавец заключает договор о продаже собственности другому лицу, он должен сделать предложение держателю ROFR. Затем держатель ROFR должен согласиться с теми же условиями, что и предложение, и если он не ответит в течение X дней с момента получения предложения, считается, что он отказался от своего ROFR.При наличии соответствующей документации о том, что предложение было сделано, можно позволить совершить закрытие.

Теперь давайте посмотрим на проблемный пример:
«В случае, если владелец желает продать собственность, она должна быть выставлена на продажу Держателю ROFR по той же цене, по которой было сделано наивысшее добросовестное предложение. за указанное имущество. В случае, если Держатель ROFR воспользуется своим правом на покупку, сделка будет завершена в течение 30 дней с момента предложения, или ROFR будет считаться отмененным.”

В этом примере нет установленного графика, в течение которого держатель ROFR должен действовать. Это означает, что их право бессрочно. Если они не ответят, продавец не может продавать свою собственность третьей стороне и должен удерживать ее до тех пор, пока не получит отказ от ROFR. Владелец должен дождаться ответа держателя ROFR.

Третья проблема ROFR, которая может возникнуть, заключается в том, что продавец будет полностью удивлен тем, что их собственность подлежит ROFR.Во время покупки ROFR должен быть надлежащим образом раскрыт покупателю собственности, но покупатели, как правило, не читают обязательство о праве собственности полностью и поэтому не понимают обременения, влияющие на их собственность, пока не станет слишком поздно. Можете ли вы представить себя владельцем собственности, который идет на продажу своей собственности, только чтобы узнать, что у них нет законного права на это, пока они не предложат ее для продажи держателю ROFR? Слишком часто покупателю недвижимости не указывают на ROFR, и он может быть очень удивлен в будущем, когда захочет продать. Чтобы наилучшим образом защитить себя, агент по недвижимости всегда должен следить за тем, чтобы его клиент знал, что ROFR влияет на недвижимость, которую он покупает. Агент по недвижимости должен убедиться, что его клиент знает о необходимом процессе, прежде чем он сможет впоследствии продать свою собственность.

ПЕРВОЕ ПРАВО НА ОТКАЗ: ЧТО ТЕПЕРЬ?
Лучший способ управлять транзакцией, включающей ROFR, – это тесно сотрудничать с вашей командой условного депонирования национального титула Техаса. Хотя мы не можем завершить процесс для продавца, мы определенно можем помочь вашему клиенту выяснить, какие шаги необходимы им для обработки ROFR, а также какие временные ограничения необходимы для завершения.Мы также можем помочь вам предоставить документацию по ROFR вашему покупателю в сделке. Мы – нужные вам эксперты и партнеры, которым вы можете доверять в привлечении клиентов к закрытию.

Рискованный бизнес: отказ в возбуждении дела

Подрядчики и субподрядчики часто должны выполнять свой объем работ, даже если график проекта претерпел серьезные задержки, а критическая информация запаздывает или не полностью доступна. Это ожидание может быть прописано в контрактах в положениях, устанавливающих порядок разрешения споров по поводу дополнительных работ.Такие положения могут требовать, чтобы подрядчик или субподрядчик следовал указаниям «выполнить Работу, которая, по утверждению субподрядчика, будет Дополнительной работой», и «прилежно приступить к Работе», пока спор об оплате все еще не урегулирован. Отказ в исполнении при отсутствии немедленной компенсации и освобождения от графика может быть основанием для расторжения, если в контракте есть такое положение.

Нью-Йорк: пример из практики

Субподрядчик с благими намерениями, но, возможно, дезинформированный, узнал о возможности принудительного исполнения спорных рабочих положений в Mometal Structures, Inc.против Т.А. Ahern Contracting Corp ., 2013 U.S. Dist. Lexis 27797 (E.D.N.Y.2013). Субподрядчику (Mometal) было поручено изготовить и установить стальной каркас для здания государственной школы в Нью-Йорке. Хотя субподрядчику устно была объявлена предполагаемая дата начала работ – октябрь 2007 г. , через девять месяцев после этой даты площадка все еще не была готова для установки стального каркаса. Кроме того, задержки увеличили расходы Mometal, и главный подрядчик не ответил на неоднократные запросы Mometal о предоставлении проектной информации, необходимой для производства стальных конструкций.

При переходе к заказу материалов и составлению рабочих чертежей разочарованный субподрядчик направил генеральному подрядчику ультиматум, в котором указывал, что он приступит к изготовлению металлоконструкций только в том случае, если будут выполнены семь требований. Эти требования включали доступность площадки к определенной дате, утверждение всех рабочих чертежей, изменения условий субподряда и немедленное соглашение о компенсации затрат субподрядчика за задержку и дополнительных работ на сегодняшний день. Важно отметить, что письмо-требование не требовало соблюдения контракта; Письмо-требование субподрядчика прямо обусловило выполнение возведения стальных конструкций на месте этими дополнительными требованиями, которые не соответствовали условиям контракта. Субподряд представлял собой стандартное субподрядное соглашение в форме AIA, в которое были включены условия основного контракта. Основной контракт содержал оспариваемое положение о выполнении работ, обязывающее подрядчика выполнить оспариваемые дополнительные работы и продолжить работу, несмотря на несоблюдение контракта другой стороной.

Главный подрядчик ответил на требования субподрядчика, сначала пригрозив прекратить работу субподрядчика по умолчанию. Главный подрядчик заявил о множественных нарушениях со стороны субподрядчика, но, что наиболее важно, о предъявлении требований о судебной защите, выходящих за рамки явно выраженных условий субподряда и контрактной документации, и угроз прекращения работ по проекту.Субподрядчик не отозвал свой ультиматум, но сообщил подрядчику, что он готов действовать, если его условия будут выполнены. Затем подрядчик перешел к дефолту субподрядчика.

Заключение суда

Суд согласился с субподрядчиком по всем существенным фактам, включая причины задержек проекта, отсутствие своевременной информации о конструкции и неутверждение рабочих чертежей. Однако суд постановил, что прекращение действия субподрядчика было надлежащим, поскольку требования субподрядчика представляли собой упреждающий отказ от субподряда.

Суд пояснил, что стороны подлежащего исполнению контракта обязаны продолжить работу по контракту в соответствии с условиями контракта. Согласившись с условиями субподряда, субподрядчик не имеет права ставить свои условия в зависимость от дополнительных требований. Здесь от субподрядчика требовалось продолжить выполнение спорных работ в связи с протестом в связи с оспариваемым положением о работе основного контракта, которое перешло в субподряд. Суд установил, что письмо с требованием субподрядчика являлось четким и недвусмысленным отказом выполнять работы, если только главный подрядчик не согласился изменить условия субподряда.Следовательно, письмо с требованием субподрядчика было предварительным отказом от контракта и, следовательно, нарушением контракта. В конечном итоге субподрядчик несет ответственность за увеличение затрат на завершение субподрядных работ.

Заключение

По его мнению, суд проявил сочувствие к субподрядчику, но дело сводилось к холодному прочтению контракта. Положения о спорных работах подлежат исполнению, и контрагент, в данном случае субподрядчик, должен продолжить работу, несмотря на споры по поводу дополнительных работ.То же самое и между собственниками и генеральными подрядчиками. Изложение фактов оставляет четкое впечатление, что у Mometal были веские основания для получения дополнительной компенсации, но она также была обязана продолжить работу, несмотря на все нерешенные споры относительно дополнительного времени или денег.

Кроме того, подрядчик не может угрожать прекращением работы на основании дополнительных договорных условий. Если сторона ищет обоснования для прекращения исполнения, ей необходимо прочитать полный договор, включая основной договор, если он включен сквозным положением, и полагаться на условия, уже содержащиеся в договоре.В противном случае подрядчик может быть расторгнут и оплатить стоимость завершения другим подрядчиком.

Автор: Уоррен Х.О. Мюллер, B.A., LL.B., LL.M., Q.C. Коллегии адвокатов Онтарио и Д. Морган, бакалавр права, бакалавр права, магистр права

I: Основание договора

Щелкните ЗДЕСЬ, чтобы получить доступ к названиям CED и Canadian Abridgment для этого отрывка на WestlawNext Canada

I.1: Определение контракта

См. Канадское сокращение: CON.I.1 Контракты – Характер контракта – Что составляет контракт

Контракт – это юридически признанное соглашение между двумя или более лицами, которое порождает обязательство, которое может быть исполнено в судебном порядке. В более широком смысле, действующий и действующий контракт может быть определен как соглашение, свободное от искажающих факторов, таких как ошибка или искажение фактов, и состоящее из безоговорочного акцепта невыполненной оферты, включающего достаточно точный и полный набор условий между двумя или более сторонами, обладающими договорными полномочиями. , которые намереваются создать взаимные и взаимные права и обязанности, которые могут быть предметом судебной санкции, если они выражены в любой требуемой форме и свободны от пятна незаконности или аморальности и впоследствии не освобождаются от ответственности по закону, по соглашению , нарушением или достаточными сопутствующими обстоятельствами.

I.2: Consensus Ad Idem

См. Канадское сокращение: CON.III.1 Контракты – Заключение контракта – Consensus ad idem

Поскольку взаимность лежит в основе любого имеющего юридическую силу соглашения, договор требует согласия сторон по всем важным вопросам, относящимся к нему (консенсус ad idem). Однако вместо того, чтобы пытаться выяснить истинное субъективное намерение каждой стороны, суды обычно применяли беспристрастный и объективный критерий разумного человека.Следовательно, каким бы ни было реальное намерение стороны, если она или она действует таким образом, что разумное лицо будет полагать, что сторона соглашается с условиями, предложенными другой стороной, и если другая сторона, исходя из этого убеждения, вступает в по соглашению с ним или с ней вступает в силу подлежащий исполнению договор. Для того чтобы договор был обязательным, стороны должны прийти к одному и тому же определению, которое должно быть раскрыто письменными или устными словами или каким-либо другим значением намерения, из которого можно сделать вывод закона, или вывод факта, или и то, и другое. возникают.В заключение, договорное право описывает формирование договора с точки зрения правил, которые упорядочивают и определяют процесс заключения договора. Контракт не существует до тех пор, пока оференту не было сообщено о безоговорочном и безоговорочном акцепте оферты. Однако существует также общее правило, согласно которому суд должен интерпретировать договор, если это возможно, чтобы заставить его работать.

Аналогичным образом, следует ли толковать заявление как оферту, допускающую прямой акцепт для формирования контракта, зависит от разумной и объективной интерпретации используемых слов.

Иногда, однако, юрисдикция суда может быть использована для более субъективной оценки обстоятельств дела. Существование и / или содержание контракта в таких случаях может определяться ссылкой на субъективное мнение стороны, а не на основании понимания разумного человека.

При определении того, достигли ли стороны соглашения в юридических целях, отправной точкой должен быть сам предполагаемый договор.Если есть письменный договор, формулировка которого раскрывает ясное и недвусмысленное намерение, обычно на этом вопрос заканчивается. Но если неясно, согласились ли стороны на самом деле, суд может прибегнуть к доказательствам, выходящим за рамки договорного языка, включая фактическую матрицу, существующую в соответствующий момент, а также происхождение и цель сделки. Поведение сторон во время и после предполагаемого заключения договора также допустимо для определения того, действительно ли они заключили договор, имеющий обязательную силу, и, если да, то каковы были условия договора.

Отсутствие реального согласия с явно полным и обязательным контрактом может быть доказано как результат ошибки, мошенничества или умственной недееспособности.

Соглашение мужа об устранении религиозных барьеров для повторного вступления в брак путем предоставления женитьбы или еврейского развода соответствует общественному порядку и гармонизирует подход Канады к религиозной свободе, равноправию, разводу и повторному браку в целом. Таким образом, договорное обязательство, содержащееся в соглашении, является действительным и имеет обязательную юридическую силу.Тот факт, что согласие содержит религиозные элементы, не защищает его от судебной проверки.

Бремя доказывания консенсуса между сторонами лежит на стороне, стремящейся доказать свое существование, исходя из баланса вероятностей.

I.3: Неопределенность и неполнота условий

См. Канадское сокращение: CON.III.1.b Контракты – Заключение контракта – Консенсус в добавлении – Определенность условий

Даже когда стороны намерены заключить договор, основные условия сделки должны быть согласованы и обладать достаточной степенью ясности, прежде чем можно будет говорить о существовании юридически обязывающего соглашения.Следовательно, если соглашение является неполным, потому что основные положения не были урегулированы, или соглашение слишком общее или неопределенное, чтобы иметь силу само по себе, или если стороны понимают, что их юридические обязательства должны быть отложены до тех пор, пока не будет заключен официальный контракт. был исполнен, никакого обязывающего договора не будет создано, даже если стороны могли подумать, что они связаны. В таких обстоятельствах предполагаемый контракт часто характеризуется как простое «соглашение о согласии» или соглашение о проведении переговоров, которое не имеет юридической силы.С другой стороны, если стороны урегулировали все спорные основные условия и выразили свое согласие с достаточной разумной уверенностью, чтобы суд мог придать этому практическое значение, их согласие будет связывать их обязательствами, даже если после этого будет подготовлен официальный письменный документ. и подписал.

Хотя неопределенность и неполнота – это разные концептуальные понятия, их применение в договорном праве часто смешивается. Неполнота означает, что стороны не смогли адекватно указать своими словами или действиями, объективно определенными, что они завершили соглашение.Неопределенность, с другой стороны, предполагает, что стороны в принципе достигли соглашения, но суд не может в рамках правил доказывания придать какой-либо ясный или существенный смысл их сделке. На практике как неопределенность, так и неполнота создают проблемы в отношении возможности принудительного исполнения, поскольку суд не может заключить договор для сторон, если они недостаточно указали свои намерения и ожидания.

Соответственно, неспособность договаривающихся сторон договориться об одном или нескольких существенных условиях предотвратит заключение имеющего обязательную силу контракта.Кроме того, согласованные условия должны быть ясными и определенными в том смысле, что они должны быть либо изложены с разумной конкретностью, либо их можно разумно установить путем применения согласованной формулы, метода или принципа определения. Конкретность особенно важна в отношении условий платежа, хотя обещания платить деньги или оказывать услуги «при наличии возможности» обычно рассматриваются как подлежащие исполнению. Однако разрешается оставлять на усмотрение в ходе выполнения контракта незначительные детали, обязательно связанные с выполнением соответствующей работы.И тот факт, что стороны не могут прийти к соглашению по отдельному и побочному аспекту их переговоров, не препятствует исполнению заключенного соглашения о передаче доли в собственности.

Суды постоянно утверждали, что они не будут предоставлять существенные условия, необходимые для преобразования простого «соглашения о согласии» в заключенный договор, даже если сами стороны считают, что они заключили договор, имеющий исковую силу. Точно так же наличие особенно расплывчатых первичных условий помешает заключению контракта, подлежащего исполнению.

Несмотря на это, если существует завершенный контракт, но остается неясность в том, о чем стороны якобы договорились, некоторая неясность не обязательно сделает «соглашение» не имеющим исковой силы. Суды будут стремиться реализовать разумные ожидания сторон, объективно определенные, если очевидно, что они намеревались установить между ними какие-то правовые отношения. Некоторые суды утверждали, что договор будет лишен исковой силы только в том случае, если пропущенный срок настолько важен, что суд не может собрать реальные намерения сторон из формулировок в четырех углах документа без него и, таким образом, реализовать такие намерения. путем предоставления чего-либо, что необходимо сделать вывод.Принципы построения договоров должны применяться широко, чтобы придать юридическую силу положению в соглашении, если используемым словам можно придать простое и обычное значение, которое не противоречит соглашению в целом. Это особенно верно, когда конкретный характер того, что обычно является дополнительными или второстепенными (то есть несущественными) договорными условиями, является предметом спора, или когда имело место частичное исполнение соглашения. Наконец, суд не должен вносить существенные условия в соглашение, которое в противном случае было бы неполным.

Одним из средств претворения в жизнь договорных намерений сторон является судебный метод определения условий для конкретизации соглашения с целью придания ему деловой эффективности. Однако суду необходимо будет определять характер любых подразумеваемых условий с конкретностью только в том случае, если перед ним стоит актуальный вопрос и конкретные факты, последствия которых зависят от этого аспекта соглашения; в противном случае суд может просто убедиться в том, что отсутствие прямо выраженного положения не является таким препятствием для надлежащего действия соглашения, чтобы сделать его не имеющим исковой силы.Остающиеся вопросы толкования могут быть разумно разрешены в последующее время с использованием обычных инструментов документального строительства, доступных судам.

Ссылка на «обычные условия» конкретного типа контракта часто бывает достаточной для того, чтобы сделать контракт обязательным. Последующая переписка может прояснить неопределенности в соглашении. Бессмысленное предложение часто можно игнорировать.

Истец обязан доказать, что договор настолько недвусмысленен, что ответчику не будет позволено установить предполагаемое недоразумение.Суд должен быть уверен в некоторой степени объективной уверенности в том, что он может четко определить условия, о которых стороны договорились. Соглашение о согласии не является соглашением, имеющим исковую силу.

I.4: Необходимость официального письменного контракта

Если предварительное соглашение достигается в результате переговоров, проводимых устно или по переписке, независимо от того, является ли создание и исполнение официального договорного документа, содержащего полное соглашение, предварительным условием для заключения имеющего обязательную силу контракта, или только несущественным средством оформление уже заключенного договора зависит от намерения сторон.На практике это зависит в первую очередь от того, было ли достигнуто согласие по всем существенным условиям контракта.

Некоторые фразы, такие как «при условии заключения контракта», являются явным указанием на намерение поставить заключение контракта в зависимость от исполнения официального документа. Однако документ, в котором четко указаны все существенные условия, даже если он «подлежит» формализации, может означать, что одобрение его условий юристами не рассматривается в качестве предварительного условия контракта.Хотя длительный процесс переговоров, включающий многочисленные встречные предложения, увеличивает вероятность того, что суд решит, что стороны не намеревались связывать себя обязательствами без подписания официального документа, продолжение переговоров после того, как соглашение очевидно было достигнуто, не обязательно указывает на отсутствие контракта. был заключен. Привлечение сторонних консультантов к участию в переговорах по сложному коммерческому соглашению свидетельствует о намерении не быть связанными без выполнения официального письменного контракта.Предварительное принятие при условии, например, одобрения высшим руководством, не является обязательным, если условие не выполнено.

Если предполагаемое соглашение существует в серии сообщений между сторонами, а не в официальном примечании или меморандуме, подписанном в качестве доказательства контракта, тогда все, что произошло между сторонами в отношении соглашения, должно быть учтено при принятии решения о том, следует ли или не был заключен обязывающий договор. Неопределенная фразеология (например, «подтверждение словесного понимания»; «обсуждаемые вопросы») может свидетельствовать об отсутствии твердости установленных обязательств.Поведение сторон при выполнении неформального соглашения в соответствии с его условиями является убедительным свидетельством того, что исполнение официального документа не было предварительным условием для заключения имеющего обязательную силу контракта на оговоренный срок или что стороны отказались от него. такое требование. Даже поведение после спора относительно того, было ли достигнуто соглашение, может быть полезным в решении проблемы.

Неполное предшествующее соглашение можно рассматривать как основу для последующего, более полного соглашения.Если условия остаются неопределенными после устного обсуждения, эти условия могут быть впоследствии уточнены путем дальнейших обсуждений и посредством проектов соглашений.

Иск за неисполнение соглашения не будет ложным, если соглашение, подлежащее исполнению, никогда не было сведено к письменной форме. Чтобы доказать, что сторона не выполняет обязательства по оформлению официального контрактного документа, этот документ должен быть представлен стороне на подпись или, в качестве альтернативы, должно быть продемонстрировано, что сторона дала однозначный отказ от исполнения любого такого документа.Обоснованность отказа лица подписать документ, от исполнения которого зависит заключение договора, судом не рассматривается. Однако отказ стороны выполнить документ, просто излагающий условия уже заключенного соглашения, оставляет эту сторону открытой для действий по конкретному исполнению.

I.5: Намерение создать юридические обязательства

В отношениях между сознательными сторонами, правомочными вступать в договорные отношения, договор может быть заключен только в том случае, если есть намерение заключить юридически обязывающее соглашение.

В случае семейного или домашнего соглашения или соглашения, заключенного на основе дружбы, в отличие от деловых вопросов, обычная презумпция состоит в том, что стороны не предполагают, что соглашение повлечет за собой юридические последствия. Однако даже в случае делового соглашения, если стороны не предполагают, что их соглашение приведет к возникновению правовых отношений, а предпочитают полагаться на взаимную добросовестность и честность, исключая средства правовой защиты, заключение контракта, имеющего исковую силу, не будет.Поведение сторон может быть изучено на предмет того, предполагали ли они, что их договоренность будет иметь правовые последствия. Но когда стороны действительно намереваются создать обязательные к исполнению обязательства, они не могут полностью исключить обращение в суд как механизм разрешения споров.

I.6: Обязанность вести добросовестные переговоры

См. Канадское сокращение: CON.III.1.a Контракты – Заключение контракта – Консенсус ad idem – Общие принципы

В отсутствие особых отношений общее право, как правило, не признает независимую обязанность сторон, действующих на расстоянии вытянутой руки, вести добросовестные переговоры по обычным коммерческим сделкам.Традиционно суды аргументировали это тем, что соглашения о добросовестных переговорах, такие как соглашения о переговорах simpliciter, становятся юридически не имеющими исковой силы из-за неопределенности, когда они оставляют важные условия для согласования в будущем. Соглашения о проведении добросовестных переговоров считались практически невозможными для принудительного исполнения в судебном порядке либо потому, что сторона, не взявшая на себя обязательство прийти к заключенному соглашению, не несет никаких обязательств относительно окончательного завершения переговоров, либо потому, что в таких соглашениях часто отсутствует объективная мера. по которым можно оценить добросовестность.Кроме того, судьи по-прежнему неохотно возлагают на одну из сторон обязанность проявлять осторожность и учитывать законные интересы другой стороны во время переговоров по контракту, поскольку это нарушит суть переговоров и затруднит работу на рынке. Несмотря на это судебное предостережение в отношении обязанности добросовестности в преддоговорных условиях, доктрины ненадлежащего влияния, экономического принуждения и недобросовестности, а также потенциальные действия за небрежное введение в заблуждение, мошенничество и деликт обмана остаются доступными для обеспечения защиты стороны переговоров.При приеме на работу не существует обязанности справедливости. Наконец, любое соглашение о добросовестных переговорах, как и любое другое договорное обязательство, должно толковаться в соответствии с намерением сторон в контексте, в котором соглашение было заключено и выполнено.

Однако обязанность вести добросовестные переговоры может действовать в ситуациях, когда между сторонами существуют особые отношения, основанные на присущей им уязвимости или дисбалансе сил между ними, или возникающие обычно из характера их отношений или обстоятельств, созданных другая вечеринка.К особым отношениям, которые привели к возникновению обязанности добросовестного ведения переговоров, относятся отношения между франчайзером и франчайзи, супругами, заключающими брачные контракты или соглашения о раздельном проживании, страховщиком и страхователем, фидуциарными отношениями и торговыми ситуациями.

Некоторые суды пришли к выводу, что существующие (и, в частности, давние) отношения между сторонами должны приводить к обязанности вести добросовестные переговоры в силу особых отношений или иным образом, хотя авторитет власти обычно подводит черту между предконтрактными переговорами и исполнением существующего контракта.Указанная обязанность вести переговоры в отношении условий обеспечения для полностью завершенного и имеющего обязательную силу контракта может иметь юридическую силу. Стороны устного контракта или временного соглашения могут быть косвенно обязаны добросовестно согласовать дополнительные условия, которые будут включены в окончательное письменное соглашение.

Если одна сторона понесла расходы в ожидании завершения контракта в ситуации, когда другая сторона необоснованно отказалась от переговоров, реституционное средство правовой защиты квантовой меры может возникнуть на основании неосновательного обогащения.

II: Заключение договора – оферта и акцепт

II.1: Необходимость предложения и акцепта

См. Канадское сокращение: CON.III.2 Контракты – Заключение контракта – Предложение; CON.III.3 Контракты – Заключение контракта – Акцепт

Обещание, данное одной стороной за печатью, немедленно становится обязательным без необходимости принятия другой стороной, хотя эта другая сторона может расторгнуть договор, отказавшись дать согласие на обещание.Напротив, незакрепленный договор может возникнуть только в результате оферты и ее акцепта. Часто бывает трудно определить, является ли сообщение, сделанное в ходе переговоров, офертой или акцептом.

В двустороннем контракте, где обе стороны берут на себя обязательства путем обмена обещаниями, акцепт обычно происходит, когда адресат оферты сообщает оференту свое встречное обещание. Однако в одностороннем контракте одна сторона дает обещание в обмен на исполнение или воздержание от действия.Это обещание принимает форму предложения, которое может быть принято только другой стороной, выполняющей указанное действие или воздержание. Действия другой стороны обеспечивают необходимое рассмотрение и позволяют ему или ей выполнить первоначальное обещание. Суды рассматривают оферту как призыв к двустороннему, а не одностороннему исполнению, если контракт может справедливо содержать такую конструкцию.

Лицо, сделавшее предложение, не может отказаться от необходимости принятия, чтобы связать себя договорными обязательствами.Точно так же действия лица, основанные на выраженных намерениях другого лица, не могут быть равнозначны акцепту, способному сформировать договор, если нет оферты, способной принять.

Все существенные условия должны быть приняты обеими сторонами до заключения контракта.

III: Рассмотрение контракта

III.1: Общие

См. Канадское сокращение: CON.IV.1 Контракты – Рассмотрение – Общие принципы

Простой договор без печати требует рассмотрения в поддержку его, чтобы он стал юридически обязательным.Это означает, что каждая договаривающаяся сторона должна обменять что-то ценное в том смысле, что действие или обещание одной стороны должно быть «куплено» или «выкуплено» действием или обещанием другой стороны. Следовательно, безвозмездное или добровольное обещание или платеж не могут быть принудительно исполнены или удержаны в отношении его создателя.

Контракт с печатью является обязательным без рассмотрения, потому что либо формальность запечатывания устраняет необходимость рассмотрения, либо печать рассматривается как импортное вознаграждение.В соответствии с последней теорией, однако, сторона может взять на себя бремя доказывания того, что на самом деле не было рассмотрения и, следовательно, договор не подлежит исполнению. В любом случае безвозмездное обещание за печатью не может быть обеспечено конкретным исполнением. Хотя простого присутствия в контракте фразы «подписано, запечатано и доставлено» или аналогичной формулировки часто недостаточно для того, чтобы сделать документ запечатанным документом или актом, этого может быть достаточно, если оно сочетается с другими признаками намерения обработать документ. как запечатанный.Как правило, требуется некоторое указание на печать, а не просто указание того, где должна быть установлена печать. Форма контракта в целом может указывать на то, предполагали ли стороны, что это будет документ с печатью.

«Простой» опцион (в отличие от опциона за печатью) – это просто обещание, обязательная сила которого зависит от того, было ли оно вынесено на рассмотрение. Сохранение одной стороной одностороннего права на расторжение договора в любое время приводит к тому, что кажущееся соглашение является иллюзорным и фактически является простым вариантом из-за отсутствия взаимности обязательств.

Подтверждение получения возмещения может быть опровергнуто доказательством реальных фактов, независимо от того, подписан ли контракт, содержащий подтверждение, печатью или нет. Точно так же презумпция того, что каждая сторона, подпись которой стоит на простом векселе, получила ценное внимание, может быть опровергнута стороной, заявившей о невнимании.

Положение о правах и опциях

Word, чтобы избежать путаницы в контракте

Юридические записки

Кэрол К.Хонигберг, Джей Ди, и Эллен Фаррелл Шарп, Джей Ди |

Сообщение , исключающее неточность формулировок, очень важно при составлении документов для продажи или аренды недвижимости. Это особенно верно при работе с опционами на покупку, правом первого предложения и правом первого отказа. Хотя большинство профессионалов в сфере недвижимости понимают практические различия между этими положениями, многие не понимают различий в юридическом языке, который их определяет.

Слишком часто право первого предложения и право первого отказа рассматриваются как взаимозаменяемые положения или путаются с опционами на покупку. Неспособность сторон использовать правильный язык для предоставления желаемых опций или прав в контрактах или аренде может привести к катастрофическим последствиям.

Разъяснение концепций Хотя язык, используемый для их определения, схож, право покупки, право первого предложения и право преимущественного отказа – это совершенно разные правовые концепции.

Вариант покупки. Это положение дает держателю право купить указанную недвижимость в течение срока действия опциона без учета желания владельца продать. Другими словами, владелец может заставить владельца продать собственность, выставив опцион. Варианты покупки часто включают конкретные условия, такие как цена покупки; однако включение таких условий не обязательно означает, что существует возможность покупки.

Право первой оферты. Это положение, которое иногда называют правом первой возможности или преимущественным правом покупки, требует, чтобы владелец предоставил владельцу первый шанс купить недвижимость после того, как владелец решит продать. В отличие от опциона на покупку, держатель не может заставить его продать.

Право преимущественной покупки. Это положение дает владельцу право видеть любые добросовестные предложения третьих сторон, полученные владельцем в отношении собственности.Владелец может согласовать условия сделки с третьей стороной и приобрести недвижимость или передать сделку. Право первого отказа, как правило, является наиболее проблемным для владельцев. Третьим сторонам легко не рекомендуется рассматривать покупку, потому что владелец может купить недвижимость на условиях, установленных третьей стороной.

В отличие от опционов на покупку, права первого предложения и права первого отказа также могут использоваться для получения расширений аренды или других прав, не связанных с продажей собственности.

Ячейки в пункте Три недавних судебных дела иллюстрируют необходимость точности при составлении и применении этих трех положений: дело Апелляционного суда Колорадо Стюарт против Д’Асенца , дело Верховного суда Небраски Винберг против Симфеля и Техас Апелляционный гражданский суд, дело Санчес против Дикинсона .

В деле Stuart стороны заключили договор аренды коммерческой недвижимости с пунктом, предоставляющим «преимущественное право отказа в отношении собственности», и определили покупную цену в размере 160 000 долларов США при реализации этого права.

Стюарт, арендатор, подал в суд на Д’Асенца, чтобы заставить его продать ей собственность в соответствии с этим положением. Д’Асенц возразил, что это положение было просто правом преимущественной покупки, которое требовало от него только предоставления ей возможности соответствовать любому полученному добросовестному предложению третьей стороны.

Суд первой инстанции постановил, что договор аренды предоставил Стюарту опцион на покупку, поскольку он содержал покупную цену. Однако Апелляционный суд отменил это решение, заявив, что положение об аренде предоставляет только право первого отказа, мотивируя это тем, что включение покупной цены не меняет «безоговорочного права отказа» в договоре аренды.

Противоречивые формулировки договора аренды, которые включали элементы как права преимущественной покупки, так и опциона на покупку, привели к затяжной судебной тяжбе, и Стюарт не смогла получить опцион на покупку, который она ожидала.

Обсуждение Winberg было сосредоточено на том, предоставил ли владелец преимущественное право покупки.

Винберги купили участок в четыре акра на 280-акровой ферме Цимфелса. Договор купли-продажи включал положение, предоставляющее Винбергам «первое право на покупку более четырех акров земли или любой их части, если [Цимфелы] пожелают продать».Через несколько лет после покупки Цимфелы сообщили Винбергам, что оставшаяся собственность выставлена на продажу. Уинберги спросили о цене, и Цимфелы ответили письменно.

Три дня спустя, не получив ответа от Винбергов, Цимфелы заключили договор о продаже собственности третьему лицу по цене, указанной Винбергами. Винберги ответили, что они хотели бы купить собственность, но Симфелы отказались и продали собственность третьей стороне.

Винберги подали в суд на компанию Cimfels, утверждая, что они не выполнили первое положение о праве на покупку в своем договоре купли-продажи. Суд пришел к выводу, что формулировка не дает права на покупку, поскольку «ничто в соглашении не указывает на то, что Винберги имели абсолютное право требовать передачи собственности в любое время до решения Цимфелсов о ее продаже». Скорее суд постановил, что формулировка контракта вынудила Цимфелсов предложить собственность Винбергам только после того, как они решили продать.Поскольку Цимфелы явно решили продать собственность, они должны были разрешить Винбергам сначала ее купить.

Хотя это дело было возвращено на судебный уровень, чтобы определить, правильно ли Винберги реализовали свое первое право покупки, суд пришел к выводу, что продажа третьей стороне должна быть аннулирована, если суд первой инстанции вынес решение в пользу Винбергов.

Наконец, дело Sanchez в Техасе подчеркивает, как неточные формулировки в отношении прав на покупку могут привести к серьезным последствиям.

В этом случае владелец большого коммерческого участка заключил договор, содержащий «первый вариант» покупки 200 акров более крупного участка, «когда и если продавец решит передать». В контракте также говорилось, что опцион будет действовать в течение 90 дней после того, как владелец решит продать, но цена покупки не указана.

В промежутках между исполнением контракта и последующими действиями владелец передал третьим сторонам различные права на нефть и полезные ископаемые.Однако держатель контракта подал в суд на отмену прав третьей стороны на нефть и полезные ископаемые, заявив, что они были сделаны в нарушение права преимущественной покупки в контракте. Правообладатели нефти и полезных ископаемых ответили, что это положение контракта не является правом преимущественной покупки, а является недействительным опционом на покупку, поскольку в нем не указана цена покупки.

Суд пришел к выводу, что правообладатели на нефть и полезные ископаемые неправильно ссылались на право покупки как на опцион на покупку; скорее, договор явно предоставлял «действительное и обязательное право первого отказа от покупки.Суд поддержал постановление суда первой инстанции, требующее от правообладателей нефти и полезных ископаемых передать свои интересы держателю права преимущественной покупки.

Право первого отказа: минное поле кондоминиума

Закон о недвижимости Раздел 339-v (2) (a) разрешает кондоминиумам в свои подзаконные акты включать «положения, регулирующие отчуждение, передачу, продажу, аренду, покупку, владение и размещение квартир [.] ».

Исходя из этого, большинство жилых и коммерческих кондоминиумов включают в свои подзаконные акты так называемое «право преимущественной покупки», в соответствии с которым собственник перед продажей квартиры должен предложить квартиру кондоминиуму или смежным домам. владельца на тех же условиях, что и предполагаемая сделка с третьей стороной.

Реализация этого права для кондоминиума является довольно редким и необычным явлением. Однако два недавних решения Апелляционного отдела Первого департамента поучительны в отношении вопросов, которые могут возникнуть, когда кондоминиум решит это сделать.

Bittens v. Board of Mgrs. Octavia Condominium , NY Slip Op 33218 (U) 2013 (17 декабря 2013 г.) и 2015 NY Slip Op 07540 (15 октября 2015 г.)

Производство в Верховном суде :

Иск в Верховный суд «[возник] из-за неудавшейся сделки с недвижимостью между истцом Эндрю Биттенсом и беспартийным продавцом, в соответствии с которым истец утверждает, что ответчик Правление Кондоминиума Octavia (Правление) действовало ненадлежащим образом при осуществлении своего права преимущественной покупки. отказ.”

Фон:

В июне 2012 года истцу стало известно о частном предложении на продажу кондоминиума Octavia Condominium, расположенного по адресу 216-218 East 47th Street, New York, NY. Истец, юрист, который представляет себя в этом иске, является партнером юридической фирмы по недвижимости. Продавец Объекта (Продавец), именуемый Элизабет Этвуд или 216 East 47 LLC, является клиентом юридической фирмы истца. 6 июля 2012 г. истец заключил договор с Продавцом на покупку Агрегата за 300 000 долларов США.Истец заявляет, что он «намеревался проживать в Блоке в качестве [моего] основного места жительства… Дата закрытия была назначена на 31 июля 2012 года.

В соответствии с контрактом (Контрактом) между истцом и Продавцом, предполагаемая продажа подлежала праву преимущественного отказа, в соответствии с которым Правление могло выкупить Единицу в соответствии с уставом Кондоминиума. Контракт гласит следующее в соответствующей части: «[i] если это предусмотрено в Декларации или Положении, эта продажа подлежит отказу от права преимущественной покупки квартиры, находящейся в собственности Кондоминиума, и может быть осуществлена. Советом [.] ”

Согласно Контракту, Продавец был обязан проинформировать Правление о предполагаемой продаже. Если Правление решило воспользоваться своим правом преимущественного отказа в соответствии с Контрактом, Продавец должен был возместить истцу авансовый платеж, и Контракт «будет считаться расторгнутым и не имеющим дальнейшей силы или действия, и ни одна из сторон не будет иметь никаких дальнейших прав против , или обязательство или обязательства перед другой стороной по причине этого контракта ».… У Правления было 20 дней на то, чтобы реализовать свое право на первый отказ, в противном случае от него отказались бы.Раздел 10 Контракта устанавливает понимание того, что покупатель изучил декларацию и устав Кондоминиума или отказался от такой проверки.

Очевидно, когда Совет директоров узнал о предполагаемой покупке, он был обеспокоен тем, как продажа по цене ниже рыночной отразится на других единицах в здании. Эпштейн, который является председателем совета директоров, во время своих показаний оценил справедливую рыночную стоимость квартиры в диапазоне от 500 000 до 700 000 долларов.Эпштейн свидетельствовал, что неблагоприятные последствия продажи включали «то, что на оценку всех единиц будет негативно влиять покупка по этой цене»… Таким образом, Правление хотело купить единицу, а затем приступить к «быстрой переброске этой цены». единица »в интересах кондоминиума.

Действующее положение подзаконных актов:

Согласно уставу, Аппарат может быть приобретен Советом директоров или его «уполномоченным лицом». Совет директоров может взимать взносы с каждого владельца единицы для приобретения единицы или финансирования единицы по своему усмотрению.В статье 8.6 Устава говорится следующее:

«Покупка любого Пая Советом директоров или назначенным им лицом от имени всех владельцев Паев может быть произведена за счет средств, депонированных на счетах капитала и / или расходах Совета. Если средств на таких счетах недостаточно для совершения любой такой покупки, · Правление может взимать оценку с каждого Владельца Паев пропорционально его соответствующему Общему интересу в качестве Общего сбора и / или Правление может по своему усмотрению, профинансировать приобретение такой единицы… »

Последующие разработки:

После того, как стало известно о предполагаемой продаже, Совет директоров провел специальное заседание для обсуждения возможных вариантов.У Совета не было достаточно денег в резервных фондах для покупки, и он не хотел взимать взнос с владельцев паев. Однако, по словам ответчиков Кондо, у Совета не было достаточно времени из-за ограничений по времени первого отказа, чтобы получить традиционную ссуду в банке. После того, как Правление обратилось к нескольким людям, Вонг сообщил Правлению, что он может помочь с ссудой в короткие сроки и гарантировать Правлению минимальную прибыль.

18 июля 2012 г. было проведено собрание для обсуждения права преимущественной покупки в отношении Подразделения.Правление проголосовало за осуществление своего права преимущественной покупки и назначило Вонга или ООО, созданную Вонгом, своим уполномоченным лицом. Протокол собрания предусматривает, что Совет директоров заключит соглашение о совместном предприятии с Вонгом или с ООО, созданным Вонгом. Вонг будет назначенным лицом, которое профинансировало и купило подразделение. Затем, после перепродажи, Вонг и Кондоминиум разделят прибыль, но Кондоминиум получит не менее 100 000 долларов при любой перепродаже.

25 июля 2012 г. Правление заключило соглашение с Вонгом или ООО, созданным Вонгом (Соглашение о назначенном лице).Конкретное соглашение было между Правлением и «Джозефом Т. Вонгом, эсквайром. или ООО, которое будет создано («Вонг»), с адресом на Лафайет-стрит, 1… В соглашении изложено то, что обсуждалось на заседании Совета, и подчеркнуто заглавными буквами, что Кондоминиум должен получить не менее 100 000 долларов США. перепродажа Единицы. В соглашении отмечалось, что «Вонг, по сути, должен встать на место Совета и оплатить все расходы, сборы и налоги, причитающиеся Совету директоров или от Совета при осуществлении им своего права преимущественной покупки.«… В соглашении также подчеркивалось, что Совет директоров действовал как агент для владельцев паев. Эпштейн показал, что финансовое соглашение, заключенное с Вонгом и Правлением, не нарушало устав.

Эпштейн показал, что в соответствии с уставом Вонгу или его организации было разрешено получать деньги. Он также заявил, что «[нам] разрешено участвовать в финансовых сделках в интересах владельцев кондоминиумов. И в этом отношении мы как совет директоров должны принять правильное решение относительно того, какая сделка будет ответственной в интересах держателей [.] ”

Письмом от 25 июля 2012 г. продавец был проинформирован о том, что Правление желает воспользоваться своим правом преимущественной покупки и приобрести Блок. В письме в соответствующей части указано следующее:

«Доводим до вашего сведения, что в соответствии со статьей 8 Устава Octavia Condominium, Совет управляющих настоящим пользуется своим правом преимущественного отказа в покупке квартиры 22A по адресу 216 East 47tn Street, New York, New York, на тех же условиях. и условия, изложенные в Договоре купли-продажи от 6 июля 2012 г. между ООО «216 Ист 47» и Эндрю Б.Укушает.

Мы с нетерпением ждем вашего ответа после получения вами контакта с нашим юрисконсультом по сделке, так что это письмо, любезно, чтобы установить закрытие продажи для подразделения ».

* * *

Через день истец был проинформирован о решении Совета. 31 июля 2012 года Богарт, который был советником Правления по этой сделке, написал юристу Продавца электронное письмо: «[мы] получим титул на имя 320 57th Street LLC c / o Joseph Wong, 100 Lafayette Street [ .] »

Лам, член Совета директоров, также является членом 320 57th Street LLC.По-видимому, Правление не знало, что Лам был владельцем 10% акций 320 57th Street, LLC, до тех пор, пока это действие не началось. Сам Лам не знал, что он числился в списке как владелец 10% компании, совершившей покупку. Эпштейн заявил, что, хотя он хотел бы, чтобы он знал об интересе Лам до продажи Единицы, это не изменило бы его мнение о сделке. Ответчики Кондо далее сообщают, что раздел 2.13 устава разрешает Правлению заключать договор с членом Правления, «за исключением случаев недобросовестности или умышленных неправомерных действий, влекущих любую ответственность за самоуправление.«… Лам сообщил Совету директоров, что у него нет экономической заинтересованности в сделке.

По словам ответчиков, титульная компания 320 57th Street, LLC не будет предоставлять страхование титула до тех пор, пока Совет директоров не откажется от своего права на первый отказ перед закрытием … ДеГидио, секретарь Совета управляющих, заявил, что это был «нормальный документ, который мы бы подписать закрытие », либо для поверенных, либо для титульных компаний… Таким образом, 10 августа 2012 года ДеГидио, как секретарь Совета, издал отказ Совета и освободил Совет от права преимущественной покупки в отношении продажи Подразделения на условиях, изложенных в предложении 320 ~ 7th Street, LLC.В отчете о праве собственности указана компания 320 57th Street, LLC в качестве покупателя и предполагаемого застрахованного, а также приводится вся контактная информация Вонга.

В тот же день Единица была продана Продавцом 320 57th Street, LLC за 300 000 долларов плюс некоторые дополнительные небольшие корректировки комиссии.

20 декабря 2012 г., как и было обещано в Соглашении с уполномоченным лицом, 320 57th Street, LLC перепродала Блок другим покупателям за 540 000 долларов. Затем Кондоминиум получил чек на 112 086,00 долларов, выплачиваемый Кондоминиуму Octavia, который представлял 50% прибыли от продажи.Эти средства предназначались для всех владельцев паев, и ни один из членов совета директоров не получил никаких средств от этой сделки. Вонг или его организация получили остальные 50% в соответствии с Соглашением с уполномоченным лицом.

Состав жалобы:

Первым основанием для иска истца является неправомерное вмешательство в договор. В этом основании иска истец утверждает, что он заключил действующий договор с Продавцом, и что ответчик неправомерно и неправомерно вмешался в договор, заявив, что он воспользовался правом сначала на отказ, а затем не завершил продажу.Истец считает, что квартира стоит 800 000 долларов и что ему был причинен финансовый ущерб в результате предполагаемых злонамеренных действий ответчиков.

Второй причиной иска истца является мошенничество. Он утверждает, что ему сообщили, что Продавец продаст квартиру кондоминиуму. Он заявляет, что полагался на полученную информацию о том, что кондоминиум будет покупать квартиру. Если бы он знал, что Правление откажется от своего права на первый отказ и что 320 57th Street LLC купит Единицу, он бы обязательно выполнил свой контракт с Продавцом.

Истец утверждает в своем третьем иске, что ответчики умышленно причинили вред истцу своими действиями.

В своем четвертом основании иска истец требует возмещения ему пошлины за подачу заявления, утверждая, что его заявление не было должным образом рассмотрено. Он заявляет, что он должен получить обратно свой гонорар за обработку, поскольку ответчики провели фиктивную процедуру.

Истец требует декларации соответствующих прав сторон в своем пятом иске.

По шестому основанию иска истец требует вернуть свои финансовые отчеты, которые он передал ответчикам в поддержку своего заявления о покупке.

И требования истца:

Истец утверждает, что, воспользовавшись своим правом сначала на отказ, а затем отказавшись от своих прав, Совет нарушил устав. Таким образом, он утверждает, что уведомление об использовании права преимущественной покупки было аннулировано. Он также утверждает, что Правление нарушило устав, заявив, что оно не приобрело квартиру в интересах всех владельцев.

Истец утверждает, что отдельные члены Правления смогли получить прибыль от этой сделки в нарушение устава. Он утверждает, что назначение 320 57th Street LLC в качестве назначенного лица было ненадлежащей попыткой позволить инсайдеру получить прибыль от продажи. Он резюмирует:

«На основании информации и убеждений, Совет управляющих и его отдельные члены, вместе с их адвокатами и управляющим агентом, придумали схему, чтобы яростно вмешиваться в контракт Истца и Продавца и обманывать Истца, представляя, что он покупает объект от имени всех владельцев ячеек, а затем в день закрытия отказываются от этого права в пользу третьего лица, 32 0 5 7th Street, LLC.”

По иску о вредоносном вмешательстве в договор:

Для успешного обоснования иска о деликатном вмешательстве в контракт истец должен доказать: «(1) наличие действующего контракта, (2) осведомленность ответчиков о контракте, (3) умышленное вмешательство ответчиков в контракт. и возникшее нарушение, и (4) убытки… Применяя закон к рассматриваемому делу, иск истца о вредоносном вмешательстве в договор считается отклоненным по закону. В данной ситуации истец прямо отрицал, что Продавец нарушил договор, о котором идет речь, а именно договор между ним и Продавцом.Он показал, что Продавец, которого также представлял старший партнер юридической фирмы истца, никоим образом не нарушал договор с ним и что Продавец был такой же «жертвой», как и он сам, только без ущерба…

Более того, истец не может установить убытки. Первоначальный взнос истца был ему возвращен. Он показал, что намеревался жить в Подразделении «неопределенно долго», и что он не планировал, как долго он будет проживать в Подразделении… Таким образом, истец утверждает, что в качестве основания для его убытков будет некоторая будущая гипотетическая продажа [.]

Несмотря на отсутствие нарушений со стороны Продавца и отсутствие убытков, истец продолжает повторять, что, хотя Продавец не нарушил Контракт, ответчик вмешался в такой контракт, допустив нарушение. Истец утверждает, что Совет директоров не смог должным образом реализовать свое право преимущественной покупки и, по сути, вообще не воспользовался им на законных основаниях, поскольку от него было отказано в день закрытия. Однако… Правление не совершало злонамеренных действий.

И применил факты к закону:

Контракт между истцом и Продавцом уведомил истца о том, что его продажа была обусловлена правом Кондоминиума на преимущественный отказ в порядке, предусмотренном в уставе.В уставе говорится, что Правление может либо купить Подразделение, либо назначить для этой цели представителя. Этим назначенным стал Вонг, или ООО, созданное Вонгом, которое было 320 5 7th Street, LLC. Правление единогласно проголосовало за то, что назначенное лицо, 320 57th Street, LLC, будет финансировать и способствовать осуществлению права первого отказа, купив его, а затем перепродав в пользу владельцев ячеек. Совет полагал, что, если бы Единица была продана истцу, а затем быстро не перепродана, другие единицы в здании были бы обесценены, поскольку покупная цена истца была значительно ниже рыночной стоимости.В соответствии с соглашением с назначенным лицом, Кондоминиум получил чек на половину выручки от продажи после того, как 320 57th Street, LLC перепродало квартиру.

Перед закрытием Правление должно было подписать отказ от права преимущественной покупки в качестве условия для 320 57th Street, LLC получения титульного страхования. Ответчики Кондо называют это «служебным» действием, совершенным исключительно для получения титульного страхования, которое было необходимо 320 57th Street, LLC для соблюдения Соглашения с уполномоченным лицом.Уполномоченный и покупатель по-прежнему оставались 320 57th Street, LLC в соответствии с Соглашением о назначенном лице от 25 июля 2012 года, в котором изложены детали права преимущественной покупки. Как заявили ответчики, Совет директоров должен был сделать это для выполнения Соглашения о назначенном лице и защиты своих инвестиций.

Нет никаких указаний на то, что Правление не выполнило устав в целях реализации права преимущественной покупки во всех аспектах, включая то, кто предоставил финансирование и кто стал уполномоченным лицом.В любом случае истец не имеет права подавать иск о неправомерном вмешательстве в контракт, основанный на предполагаемом несоблюдении Советом его подзаконных актов [.]

По иску о мошенничестве:

Истец утверждает, что ответчики допустили существенное искажение фактов, когда они доставили ему уведомление от 25 июля 2012 года, чтобы воспользоваться своим правом на первый отказ. Он утверждает, что опирался на заявления Совета о том, что кондоминиум покупал квартиру в соответствии с уставом в интересах всех владельцев квартир.Истец повторяет, что ему был причинен ущерб в размере не менее 500 000,00 долларов в результате этого предполагаемого искажения фактов.

Элементы заявления о мошенничестве требуют, чтобы истец установил следующее: «(1) существенное искажение факта, (2) знание его ложности, (3) намерение вызвать доверие, (4) обоснованное доверие и (5) ) убытки [.] »

Правление не допустило ложных или существенных искажений фактов, когда, узнав о предполагаемой продаже между истцом и Продавцом, оно проинформировало юриста Продавца о том, что оно воспользуется своим правом преимущественной покупки.Совет директоров, выступая в качестве агента владельцев паев, приобрел Единицу через уполномоченного представителя, 320 57th Street, LLC.

«Убытки, понесенные в результате мошенничества, должны быть реальными материальными потерями». Как указывалось ранее, истец не может доказать, что ему был причинен ущерб. Следовательно, по закону иск истца о мошенничестве должен быть отклонен, и · всем ответчикам предоставляется упрощенное судебное решение, отклоняющее данное основание иска.

А в отношении иска о нарушении права при отсутствии очевидности:

Истец не сослался на факты, достаточные для обоснования иска prima facie деликта, поскольку утверждения не подтверждают, что якобы неправомерное поведение обвиняемых было мотивировано в остальном законным действием, совершенным с намерением причинить вред или с «бескорыстным недоброжелательством» … Ответчики показали, что Правление было мотивировано на покупку квартиры в интересах всех владельцев квартир, а не из бескорыстного недоброжелательства.Таким образом, всем обвиняемым выносится упрощенное судебное решение, в котором данное основание иска отклоняется.

Производство в апелляционной палате:

Первый отдел кратко резюмировал факты:

Истец, заключивший договор о покупке кондоминиума у беспартийного продавца, возбудил этот иск против ответчика Совет управляющих Octavia Condominium и его членов, управляющего агента и поверенных, утверждая, среди прочего, что совет умышленно вмешался с указанным контрактом путем ненадлежащего использования права преимущественной покупки.

И подтверждено вкратце:

Суд по ходатайству должным образом отклонил иск истца, поскольку без фактического нарушения основного контракта основание иска о вредоносном вмешательстве в контракт не действует [.]

Кроме того, даже без требования продавца о нарушении, иск истца о неправомерном вмешательстве не удовлетворяется. Правление надлежащим образом осуществило право преимущественной покупки, профинансировало покупку по первоначальной контрактной цене через своего уполномоченного и в конечном итоге приобрело и перепродало собственность с целью получения прибыли, и все это в соответствии с уставом кондоминиума.Хотя член совета директоров также входил в состав совета, назначенного им, записи показывают, что действия совета директоров были «добросовестны и в результате справедливого суждения в законном и законном содействии корпоративным целям [.]»

Bond & Broadway, LLC против Funding Exch., Inc. , 2014 NY Slip Op 33959 (U) (19 декабря 2014) и 2015 NY Slip 07541 (U) (15 октября 2015)

Производство в Верховном суде:

Иск Верховного суда «[возник] из предполагаемой продажи квартиры в кондоминиуме (далее -« Квартира ») в здании, расположенном по адресу 666 Broadway, New York, New York, ответчиком Funding Exchange (« FE ») истцу Bond & Broadway («B&B»), в котором ответчик Froggy Associates, LLC («Froggy») намеревался реализовать свое право преимущественной покупки на договор купли-продажи (Контракт), как это предусмотрено в подзаконных актах кондоминиума.”

B&B добивалась «конкретных результатов, чтобы потребовать от фондовой биржи передать подразделение, и просит суд объявить, что Froggy утратила право преимущественной покупки».

Верховный суд изложил факты:

FE – это некоммерческая корпорация, учрежденная в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк, и с 1986 года она является владельцем коммерческого кондоминиума (Unit 5), занимающего весь пятый этаж по адресу 666 Broadway, New York, New York.

Здание регулируется набором подзаконных актов, которые регулируют права и обязанности владельцев квартир, желающих продать свои квартиры, и предоставляют, среди прочего, право преимущественной покупки смежным владельцам любой квартиры, выставленной на продажу ( §7.3 Устава).

В 2011 году FE, как арендодатель, сдала в аренду часть своего Жилого помещения сторонней компании Footsteps, Inc. (Footsteps) в качестве арендатора.

12 августа 2013 г. компания B&B заключила письменный договор (Контракт) с FE на покупку Пая за 5 600 000 долларов США. Одновременно с подписанием Контракта, как предусмотрено в пункте 3 (a) (I) Контракта [.]

, B&B депонировала 560 000 долларов на условное депонирование юрисконсульту FE.
В соответствии с пунктами 40 и 56 Контракта, B&B обязана приобрести Блок «на условиях» аренды Footsteps.В параграфе 56 Контракта говорится, что «Невзирая ни на что иное, содержащееся в настоящем документе, при Закрытии Продавец передает право собственности на Единицу согласно Договору аренды [.]
.
Фрогги является владельцем подразделения 4 в здании, расположенном по адресу 666 Broadway, New York, New York, и, как таковой, является непрерывным владельцем. Раздел 7.3 (a) Устава требует, чтобы владелец Паи уведомлял соседних владельцев о любом соглашении о продаже или аренде их Паи: «Незамедлительно после того, как любое Соглашение о продаже или аренде должно быть полностью выполнено, владелец Паи, выполняющий то же самое… должен направить письменное уведомление об этом правлению кондоминиума и каждому собственнику квартиры, прилегающей к (т.е. наличие общей стены, пола или потолка с) Продаваемой или арендуемой Единицей… к этому уведомлению должна прилагаться фотокопия полностью оформленного Договора купли-продажи или аренды, содержащего все условия, добросовестно предложенные Внешним оферентом ».
После получения указанного уведомления о данном Контракте, касающегося продажи Блока 5 (в соответствии с требованиями Устава), 11 сентября 2013 г., Froggy якобы воспользовалась своим правом преимущественного отказа в соответствии с разделом 7.3 Устава путем уведомления. . В своем уведомлении Froggy «заявляет о своем намерении забрать Имущество… описанное в Договоре купли-продажи [контракте] в соответствии с его условиями» и сообщает, что «готова, способна и желает выполнить условия опциона на покупку… в соответствии с его условиями». в соответствии с условиями Договора купли-продажи, и для этой цели готов, имеет возможность и желает внести… 560 000 долларов США в качестве первоначального взноса »… В своем уведомлении Froggy также стремилась получить информацию о финансовых возможностях B&B для покупки единицы и копию договора аренды “Ступени”.
17 сентября 2013 года адвокат FE проинформировал адвоката B&B об использовании Froggy своего права преимущественной покупки… Однако FE не вернула депозит B&B и продолжила держать деньги на депонировании.
К середине сентября FE и Froggy начали переговоры об очевидной поправке к Контракту, чтобы заменить имя Froggy на B&B в качестве покупателя, и Froggy поднял вопросы относительно сделки, такие как соблюдение процедуры продажи, уведомления или, разрешения… Адвокат FE дал ответы на эти вопросы, но неоднократно информировал Фрогги, что обязательство внести первоначальный взнос является безусловным.
Однако к концу сентября Froggy все еще не внес свой авансовый платеж, а FE не вернула депозит B&B.
1 октября адвокат Фрогги отправил предложенные поправки вместе с чеком на 560,00 долларов (требуемый депозит в соответствии с Контрактом), но потребовал, чтобы чек не депонировался до «получения, рассмотрения и принятия договора аренды Footsteps» … После этого адвокат FE повторил Froggy, что, воспользовавшись своим правом преимущественного отказа, он встал на место B&B и, следовательно, был обязан безоговорочно внести авансовый платеж.Адвокат FE отправил Фрогги договор аренды Footsteps, указав, что он был отправлен только в качестве профессиональной любезности.
4 октября 2013 года адвокат Froggy, наконец, проинформировал адвоката FE о том, что он может внести чек в качестве первоначального взноса. К 9 октября 2013 года FE и Froggy подписали поправку к Контракту. В этот день FE наконец вернула B & B его первоначальный взнос.
Устав также предусматривает в §7.3 (C), что решение об использовании права преимущественной покупки должно быть сделано в течение 15 дней с момента уведомления о предлагаемой продаже.
B&B подает этот иск, требуя заявления о том, что Froggy ненадлежащим образом воспользовалась своим правом преимущественной покупки и, следовательно, утратила свое право на покупку Аппарата. Как следствие, B&B стремится приобрести у FE Блок и конкретную производительность.
По данным суда:
Единственный вопрос здесь [заключался] в том, своевременно ли Фрогги воспользовалась своим правом первого отказа или, не сделав этого, утратила свои права в Отряде. Право преимущественной покупки, как описано в §7.3 подзаконных актов предоставляет некоторым другим владельцам квартир в здании возможность занять место потенциального покупателя и заменить покупателя: «Отправка уведомления (договора купли-продажи или аренды]… должна представляют собой предложение Владельца Офертного Пая о продаже его Пая вместе с его Принадлежащими ему долями… каждому Непосредственному Владельцу… на тех же условиях, которые содержатся в таком Договоре купли-продажи или аренды [.] »
Отмечая, что:
Держатель права преимущественной покупки является держателем опциона на покупку недвижимости, «если и когда собственник решит продать третьему лицу по согласованной цене» [.]
Прежде чем владелец паев полностью выполнит договор купли-продажи о передаче своей собственности третьей стороне, необходимо уведомить об этом других владельцев кондоминиума. Как описано в §7.3 (B) подзаконных актов, отправка уведомления «представляет собой предложение Владельца объекта-оферты продать свою квартиру вместе с соответствующими долями… каждому смежному Владельцу и Совету кондоминиума… те же условия, которые содержатся в таком Соглашении о продаже или аренде »… Таким образом, решение о покупке собственности одним из держателей права преимущественной покупки будет означать принятие предложения (созданного путем отправки уведомления).
«Основополагающим принципом договорного права является то, что действительный акцепт должен соответствовать условиям предложения… и, если он оговорен условиями, он эквивалентен отклонению и встречной оферте»… При осуществлении своего права преимущественного отказа держатель опциона становится на место потенциального покупателя и обязуется строго соблюдать условия контракта.
И в заключение, что:
Держатель опциона, выставив требование о том, чтобы здание было пустым на момент передачи, в качестве условия для его реализации опциона на покупку здания, не сделал ничего, кроме «встречного предложения», которое текущий владелец может принять или отклонить [.]
В данном случае договор между B&B и FE содержал определенные конкретные положения. Воспользовавшись своим правом преимущественного отказа, Фрогги встал на место B&B. Как следствие, он принимает Контракт таким, какой он есть, и должен соблюдать все его условия.
В пунктах 40 и 56 контракта прямо указано, что продажа подлежит аренде Footsteps … Однако, заявив о своем намерении реализовать свой опцион, Froggy сделал несколько ссылок на необходимость утверждения договора аренды Footsteps в качестве условия для продвижения вперед. при покупке.Судя по всему, это поведение не соответствует обязательствам Froggy по контракту. Обусловив выполнение контракта Фрогги «получением, рассмотрением и принятием» договора аренды, Фрогги фактически сделал «встречное предложение» [.]
Как следствие, когда Froggy отказалась внести безусловный авансовый платеж, возникает вопрос о том, эффективно ли она реализовала свое право преимущественного отказа и заключила договор «на тех же условиях, которые содержатся в таком Соглашении о продаже или аренде». [.]
Кроме того, в пункте 3 (a) (I) Контракт требовал внесения и выплаты авансового платежа одновременно с подписанием Контракта. Поскольку подзаконные акты требуют от обладателя права первого отказа строго соблюдать условия Контракта, Froggy должен был внести авансовый платеж. Однако, несмотря на несколько запросов адвоката FE, Фрогги не внес одновременно авансовый платеж после исполнения приговора. Впервые Froggy попыталась реализовать свой опцион 3 сентября 2013 года, но без первоначального взноса.1 октября 2013 года, когда Фрогги наконец отправил чек адвокату FE, он сопровождался условием, что он будет храниться до «получения, рассмотрения и принятия договора аренды». Лишь в письме от 4 октября 2013 года Froggy наконец проинформировал FE о том, что он может внести авансовый платеж … Очевидно, это произошло более чем через 15 дней после уведомления о предстоящей продаже компании B&B.
В своем письме от 1 октября 2013 года, в котором Froggy отправила подписанный измененный контракт в FE, но не согласилась с немедленным внесением авансового платежа, возникает вопрос о том, выполнил ли Froggy раздел 3 (a) (I), который заявляет, что авансовый платеж подлежит уплате «при подписании настоящего Контракта чеком, подлежащим инкассо, получение которого настоящим подтверждается и хранится на условном депонировании [.]
Однако, как указано выше, в какой-то момент Фрогги все-таки согласился внести первоначальный взнос. В свете вышеизложенного Суд считает неоправданным применение упрощенного судебного решения для любой из сторон. Этот Суд должен рассмотреть ряд фактов, подлежащих судебному разбирательству, чтобы определить, когда и когда действия Фрогги окончательно составили его право преимущественной покупки.
Производство в апелляционной палате:
Первый отдел внес изменения в закон «разрешить ответчику Funding Exchange, Inc.ходатайство об упрощенном судебном решении, отклоняющем жалобу и все встречные иски против нее, и удовлетворить ходатайство ответчика Froggy Associates, LLC, поскольку оно требовало заявления о том, что Froggy законно воспользовалась своим правом первого отказа в покупке 5-го блока 666 Broadway Condominium [.] ”
Имеет:
Ответчик Froggy уведомил о том, что он принял решение о покупке объекта недвижимости в полном соответствии с подзаконными актами кондоминиума, регулирующими порядок реализации права преимущественной покупки … Не требовалось одновременно вносить 10% первоначальный взнос, срок договора купли-продажи между ответчиком и истцом.Froggy будет связан требованием внести 10% первоначальный взнос только после заключения договора купли-продажи с фондовой биржей на тех же условиях (в соответствии с подзаконными актами), что и договор между фондовой биржей и истцом, и истцом. не будет иметь права предъявлять иск за нарушение этого контракта.
Запрос Froggy после уведомления об аренде между Funding Exchange и его арендатором не превратил его уведомление в недопустимое встречное предложение [.]
Извлеченный урок: Правление кондоминиума при реализации права преимущественной покупки должно гарантировать, что оно добросовестно использует эту опцию; неукоснительно соблюдает применимые подзаконные акты; и неукоснительно соблюдает условия стороннего предложения о покупке.
Что такое право преимущественной покупки недвижимости?
Представьте себе, что вы можете сделать предложение о доме до того, как другие заинтересованные покупатели смогут его осмотреть. Если у вас есть право первого отказа, оговоренное в договоре аренды или другом жилищном соглашении, вы будете первым в очереди на покупку недвижимости.
Но действительно ли это преимущество для обладателя права преимущественной покупки? А как это работает? Давайте подробнее рассмотрим соглашения о праве преимущественной покупки и их значение как для покупателей, так и для продавцов.
Что такое право преимущественной покупки в недвижимости?
В сфере недвижимости право преимущественной покупки – это положение в договоре аренды или другом соглашении. Это дает потенциально заинтересованной стороне право купить недвижимость до того, как продавец обсудит любые другие предложения. Обычно это делается до того, как домовладелец выставляет недвижимость на продажу.
Этот пункт позволяет продавцам продавать дом по своему желанию, но на этом может и закончиться.
Они могут выставить дом на продажу, но прежде, чем они смогут даже подумать о принятии того крупного первого предложения, которое поступает, владелец должен уведомить лицо, имеющее право преимущественного отказа.В этот момент владелец контракта может решить, покупать недвижимость или нет.
Если это лицо отказывается, домовладелец может вести переговоры с другими потенциальными покупателями, заинтересованными в собственности.
Когда используется право преимущественной покупки?
Есть несколько ситуаций, в которых уместна оговорка о праве преимущественной покупки.
Между арендатором и арендодателем: Если арендатор или арендаторы заинтересованы в покупке арендуемой собственности, в которой они живут, и имеют в договоре аренды оговорку о праве преимущественной покупки, арендодатель должен рассмотреть их предложение. перед переговорами с другими потенциальными покупателями.
Между членами семьи: Обычно этот пункт используется, когда член семьи хочет купить дом. Соответствующий член (или члены) семьи имеет возможность представить свое первое предложение, когда дом поступает на рынок. Но если семья в то время не заинтересована в недвижимости, владелец может открыть ее третьему лицу.
При работе с ассоциацией домовладельцев или правлением кондоминиумов: Иногда ассоциация домовладельцев или правление кондоминиумов включает положение об отказе в праве преимущественной покупки в свои руководящие документы.Это позволяет совету директоров проверять потенциальных покупателей, прежде чем домовладелец сможет принять предложение. Многие сообщества используют этот пункт, чтобы предотвратить такие ситуации, как распродажи со скидкой, которые снизят их стоимость. В некоторых случаях это даже дает правлению возможность полностью отклонить предложение.
__
Watch: Вот как мало вы можете пойти, делая предложение о доме
___
Как право преимущественного отказа влияет на покупателей
Оговорка о праве преимущественной покупки в арендаторе Контракт дает арендаторам право на первую покупку дома, в котором они живут, если арендодатель решит его продать.
Этот пункт оговаривается в договоре с самого начала аренды, поэтому у арендаторов потенциально есть достаточно времени, чтобы сэкономить на первоначальный взнос или улучшить свой кредитный рейтинг, прежде чем у них появится возможность купить недвижимость.
Хотя права на «первую ставку» и выгоды от времени уже может быть достаточно, чтобы сделать право преимущественной покупки большим преимуществом для арендаторов, могут существовать и финансовые стимулы, вызывающие восторг.
Держатели контрактов могут получить возможность купить свою аренду ради кражи.
«В зависимости от специфики контракта, заинтересованная сторона может иметь возможность предложить цену продажи, не беспокоясь о немедленной конкуренции», – поясняет Кэтрин Бишоп , агент по недвижимости Keller Williams в Студио-Сити, Калифорния. «Меньше шансов, что цена поднимется из-за войны на торгах».
Однако это не означает, что обладателям права преимущественной покупки всегда легко.
Главный недостаток для покупателя с правом первого отказа заключается в том, что, поскольку продавец может получить предложение в любое время от третьей стороны, покупателю, возможно, потребуется быть готовым в короткие сроки, чтобы продолжить продажу.
Это ситуация «откладываешь – проигрываешь». Если обладатели права преимущественной покупки будут удивлены сроками листинга и не успеют подготовить необходимые им средства, они могут их упустить.
Как право преимущественной покупки влияет на продавцов
На рынке покупателя, когда домов много, а цены низкие, соглашения о преимущественном праве могут принести прямую пользу продавцам.
Поскольку это соглашение составляется до того, как дом поступит на рынок, домовладелец может убедить первоначальную заинтересованную сторону заплатить больше, чем текущая стоимость дома.
В конечном итоге, однако, продавцы, как правило, опасаются права преимущественной покупки, поскольку оно ограничивает их способность работать с другими покупателями.
Они не могут вести переговоры с третьей стороной до тех пор, пока они не получат формальное прекращение действия этого непредвиденного обстоятельства от держателя права преимущественной покупки.
За время, необходимое для получения ответа от держателя контракта, более надежные покупатели могут потерять интерес при посещении других объектов.
Согласны ли вы с положением о преимущественном праве?
Нет двух одинаковых положений о праве преимущественной покупки; Хотя покупатель получает право первой покупки недвижимости, условия каждого пункта о праве преимущественной покупки могут различаться.