Закон 218-ФЗ о Гос. регистрации недвижимости

 

 
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
 
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
 
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
 

 
Принят
Государственной Думой
3 июля 2015 года
 
Одобрен
Советом Федерации
8 июля 2015 года

 

 
Глава 1. Общие положения

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

7. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учет).

8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр.

Статья 2. Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Статья 3. Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав
Статья 4. Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Статья 5. Идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимости
Статья 6. Геодезическая и картографическая основы Единого государственного реестра недвижимости
Глава 2. Единый государственный реестр недвижимости
Статья 7. Состав и правила ведения Единого государственного реестра недвижимости
Статья 8. Кадастр недвижимости
Статья 9. Реестр прав на недвижимость
Статья 10. Реестр границ
Статья 11. Реестровые дела
Статья 12. Кадастровые карты
Статья 13. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости
Глава 3. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав
Статья 16. Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Статья 17. Государственная пошлина за осуществление государственной регистрации прав
Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
Статья 19. Обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Статья 20. Правила информационного взаимодействия кадастрового инженера с органом регистрации прав
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
Статья 22. Требования к межевому плану
Статья 23. Требования к акту обследования
Статья 24. Требования к техническому плану
Статья 24.1. Требования к карте-плану территории
Статья 25. Основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
Статья 28. Удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Статья 29. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Статья 30. Приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке
Статья 31. Прекращение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Глава 4. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия
Статья 32. Правила направления документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, в порядке межведомственного информационного взаимодействия
Статья 33. Правила внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению заинтересованного лица
Статья 34. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия
Глава 5. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке
Статья 35. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости
Статья 36. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя
Статья 36.1. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации
Статья 37. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии правопритязаний, прав требований в отношении зарегистрированного права
Статья 38. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости
Статья 39. Правила представления сведений для внесения в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке, а также правила уведомления правообладателя о внесении таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости
Глава 6. Особенности осуществления государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество
Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства
Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
Статья 43. Особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков
Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости
Статья 45. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении искусственно созданного земельного участка
Статья 46. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса
Статья 47. Особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
Статья 48. Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства
Статья 49. Особенности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства
Статья 50. Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него
Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия
Статья 52. Особенности осуществления государственной регистрации сервитута
Статья 53. Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки
Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом
Статья 55. Особенности осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю
Статья 56. Особенности осуществления государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности
Статья 57. Особенности осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при регистрации перехода прав на него
Статья 58. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда
Статья 59. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа
Статья 60. Особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
Статья 60.1. Особенности государственной регистрации прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации
Глава 7. Исправление ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
Глава 8. Предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
Статья 63. Плата за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
Глава 9. Государственный регистратор прав
Статья 64. Государственный регистратор прав и гарантии при осуществлении им должностных обязанностей
Статья 65. Права и обязанности государственного регистратора прав
Глава 10. Ответственность при осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ведении единого государственного реестра недвижимости, предоставлении сведений из единого государственного реестра недвижимости
Статья 66. Ответственность органа регистрации прав
Статья 67. Ответственность государственного регистратора прав
Статья 68. Компенсация за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости
Глава 11. Заключительные и переходные положения
Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости
Статья 70. Особенность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях
Статья 71. Особенности подготовки технического плана здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства
Статья 72. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13. 07.2015 № 218-ФЗ     «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

 Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

 Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133. 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В статье 14 Закона  о регистрации перечислены основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Одним из оснований государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом.  

Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов осуществляется в соответствии со ст. 18 Закона о регистрации. К заявлению о государственной регистрации права прикладывается заверенная копия судебного решения. 

Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании вступивших в законную силу судебных актов составляет пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав (статья 16 Закона о регистрации).

Согласно ч. 3 ст. 58 Закона о регистрации в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда.

При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (часть 7 ст. 15 Закона о регистрации).

 

 

 

Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай

 

Системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исполнилось 20 лет

Законодатели, представители института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также люди, лично причастные к его становлению, подвели итоги работы системы и обсудили перспективы ее развития в рамках расширенного совещания Комитета по государственному строительству и законодательству Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, которое прошло 31 января 2018 года.  

Модератором совещания выступил председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников, один из авторов закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принявший непосредственное участие в создании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). 

Выступая перед коллегами, Павел Крашенинников напомнил, что потребность в полноценной публичной системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество появилась в России в начале девяностых годов XX века. Закон о госрегистрации обеспечил гарантии и защитил права собственности граждан, организаций и государства, создал условия для предупреждения и пресечения правонарушений в сфере оборота недвижимости. 

«Система государственной регистрации прав на недвижимость – по сути, фундамент гражданского общества», – подчеркнул Павел Крашенинников. – «Сегодня здесь присутствуют люди, которые принимали непосредственное участие и в подготовке этого «фундамента», и в создании российского института государственных регистраторов, который имел и всегда будет иметь колоссальное значение для всего общества».  

Начальник Главгосэкспертизы России Игорь Манылов, также принявший участие в становлении института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, напомнил, что создание системы государственной регистрации было непростым опытом, а работа над системой проходила в постоянных спорах и поисках путей решений крайне сложных вопросов. Однако сегодня этот опыт помогает в других сферах,  например, в модернизации системы строительной экспертизы, создании новых информационных систем, таких, как ФГИС ЦС и ЕГРЗ, оператором которых является Главгосэкспертиза России. 

«Я и мои коллеги, используя не только современные разработки, но и многие основные подходы, заложенные при формировании системы государственной регистрации прав на недвижимость, применяем их уже в несколько ином формате, работая теперь с объектами капитального строительства. Внедрение электронных услуг и создание новых информационных систем, которые сегодня используются в строительной отрасли, были бы крайне сложными без того опыта, который мы получили во время работы над формированием системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество», – заметил Игорь Манылов.

 

Заместитель Министра экономического развития Российской Федерации – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко рассказала, что в настоящее время система находится в стадии существенной трансформации. 

«Сегодня регистратор прав – это не просто специалист в области учета, но и в области информационных технологий. Отдельно хочется выразить большую благодарность людям, стоявшим у истоков создания системы», – сказала глава Росреестра. 

Также в мероприятии приняли участие первый заместитель начальника Главгосэкспертизы России Вадим Андропов,  который с 2009 по 2014 годы работал заместителем руководителя Росреестра, начальник отдела аттестации экспертов Главгосэкспертизы России Сергей Харламов, до этого – ректор Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, а также начальник Екатеринбургского филиала Главгосэкспертизы России Вадим Хохлов, в прошлом возглавлявший Управления Росрегистрации по Вологодской области и Республике Башкортостан.

 

Кроме того, в совещании приняли участие заместитель руководителя Росреестра Галина Елизарова, первый в истории России государственный регистратор Вячеслав Огородников и другие. 

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 31 января 1998 года и стал основой российской системы регистрации прав на недвижимость. За двадцать лет система госрегистрации претерпела колоссальные изменения. В стране сформировалась база учреждений, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, на всей территории Российской Федерации был введен единый порядок осуществления госрегистрации, также был сформирован Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Позже был запущен в эксплуатацию Единый Государственный кадастр недвижимости. На базе Росрегистрации образована Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, создана объединенная система кадастрового учета объектов недвижимости, а поправками в Гражданский кодекс Российской Федерации закреплены принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра, что обеспечило защиту прав участников гражданского оборота.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который юридически закрепил объединение системы регистрации прав на недвижимость и системы кадастрового учета объектов недвижимости. В эксплуатацию был запущен Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), создание которого существенно упростило регистрационные процедуры и сократило их сроки.

С 1 января 2017 года вступит в силу новый закон о государственной регистрации недвижимости

С 1 января 2017 года вступит в силу новый закон о государственной регистрации недвижимости

Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ внесены изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Так, с 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, будут регулироваться Федеральным законом от 13. 07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.

В частности, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет будет доступнее и проще. Так, для удобства осуществления Росреестром регистрации, лица, по заявлениям которых она проводится, будут перечислены в одной статье.

Вместе с тем, при подаче заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав Росреестр будет самостоятельно запрашивать учредительные документы в налоговой инспекции, однако за заявителем будет сохранено право по собственной инициативе предоставить заверенные копии этих документов. Будут снижены требования к предоставлению документов необходимых для осуществления регистрации, таким образом положения Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ будут содержать требования о предоставлении только одного экземпляра (копии) актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество.

Кроме того, будут установлены положения по сокращению сроков государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета. Так, если заявитель обратился в МФЦ для регистрации своего права на недвижимость, то срок регистрации будет продлен до девяти рабочих дней, для государственного кадастрового учета – до семи дней. В случае, если требуется одновременное осуществление кадастрового учета и регистрация прав, то указанные действия должны быть осуществлены Росреестром в течение десяти рабочих дней, при подаче заявления через МФЦ – в течение двенадцати дней.

Также, после вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Росреестр будет вправе отказать в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, только после истечения срока предварительного приостановления для устранения причин, препятствующих осуществлению указанных действий. Однако, статьей 26 указанного федерального закона будут установлены основания для отказа в приеме документов для регистрации без рассмотрения, что не допускалось Федеральным законом от 21. 07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, к правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу, данный федеральный закон применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

 

 

Прокуратура Яковлевского района

Росреестр

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество строго регламентирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон № 218-ФЗ).

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости.

Законом № 218-ФЗ предусмотрен срок государственного кадастрового учета – 7 рабочих дней, государственной регистрации прав – 9 рабочих дней с момента приема документов в МФЦ. В случае обращения за одновременной процедурой государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав срок регистрации составляет 12 рабочих дней при подаче документов через МФЦ.

Вместе с тем, в целях повышения качества и доступности государственных услуг Росреестра Управлением Росреестра по Тульской области сроки учетно-регистрационных действий сокращены:

по государственному кадастровому учету до 3 рабочих дней, а в случае поступления заявления и документов в электронной форме – до 2 рабочих дней;

по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ограничений (обременений) до 5 рабочих дней, в электронной форме – до 2 рабочих дней;

по единой процедуре (государственного кадастрового учет и государственной регистрации прав) до 5 рабочих дней, в электронной форме – до 3 рабочих дней.

Кроме того, Законом № 218-ФЗ установлены сокращенные сроки государственной регистрации прав. Так, например, срок осуществления государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов составляет 3 рабочих дня, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме 1 рабочий день.

 

Юристы в поисках собственника

Корни  проблемы

Требование о внесении данных о недвижимости в единый реестр возникло в 1997 году с принятием первого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21.07.1997 №122-ФЗ).

При этом закон о госрегистрации, действующий сегодня (от 13.07.2015 №218-ФЗ), как и предыдущий, устанавливает положение, согласно которому права на объекты недвижимости, возникшие до 1997 года, признаются юридически действительными даже при отсутствии их регистрации в ЕГРН. В нём также содержится важная оговорка, перешедшая из старого закона: госрегистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию обладателей.

Такая «добровольность» привела к появлению большого количества объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке. Сегодня участники гражданских и публичных правоотношений (собственники и их правопреемники, стороны сделок, государственные органы) нередко сталкиваются с разного рода проблемами, возникающими при регистрации и реализации прав на ранее учтённую недвижимость.

Зачастую они не могут зарегистрировать права на принадлежащие им объекты недвижимости или, например, доказать наличие этих прав в случае необходимости получения компенсаций, которые выплачиваются при чрезвычайных ситуациях.

Последнее время участились случаи, когда Росреестр отказывает первоначальным собственникам ранее учтённой недвижимости в госрегистрации их права, если те не могут предоставить правоустанавливающие документы. Потому что, например, потеряли. Подобные отказы не всегда удаётся оспорить в суде.

Причём у граждан и организаций шансы разные.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции в большинстве случаев всё же встают на сторону собственников и признают отказ в госрегистрации неправомерным. Например, Московским городским судом в апреле 2019 года была поставлена точка в многолетнем споре жителя города Москвы с Управлением Росреестра. Ведомство с 2012 года отказывало ему в регистрации права собственности на квартиру в связи с отсутствием договора передачи 1993 года. Причём дубликата не оказалось и в архивах выдавшего его органа (дело №33-18809/2019).

Суд первой инстанции встал на сторону регистраторов, однако апелляционный суд решение отменил и признал отказ Росреестра неправомерным. Поскольку, несмотря на отсутствие оригинала договора передачи, Департамент городского имущества города Москвы не оспаривал тот факт, что с 1993 года гражданин являлся собственником жилого помещения.

Арбитражные суды, наоборот, придерживаются иной позиции и, как правило, отказывают в удовлетворении исков об оспаривании отказов Росреестра в регистрации права собственности на ранее учтённую недвижимость, если у собственника нет правоустанавливающих документов.

Так, Арбитражный суд Московского округа, направляя на новое рассмотрение в суд первой инстанции подобный спор (дело №А40-236644/2018), указал на то, что судом первой инстанции надлежало установить основания возникновения права собственности, например, договор приватизации или купли-продажи, которые не были представлены в Росреестр при обращении с заявлением о госрегистрации. При этом наличие свидетельства о праве собственности на нежилое помещение недостаточно для регистрации права собственности. При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции заявителю было отказано в признании действий Росреестра незаконными.

Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов на ранее учтённый объект недвижимости может стать серьёзной проблемой как для граждан, так и для организаций.

При этом для собственников-организаций отсутствие правоустанавливающих документов или их дубликатов становится практически непреодолимой проблемой. Арбитражные суды при вынесении решений по спорам с компаниями соглашаются с позицией регистраторов о невозможности зарегистрировать право собственности при отсутствии правоустанавливающего документа.

Иной позиции придерживаются суды общей юрисдикции. Граждане могут с большей вероятностью рассчитывать на защиту своего права даже при наличии у них только свидетельства о праве собственности, если сумеют представить доказательства фактического владения недвижимостью.

Регистрация сделок с ранее учтённой недвижимостью

С проблемой регистрации права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости сталкиваются не только собственники, но и приобретатели такой недвижимости, а также лица, заключающие в отношении неё иные сделки, подлежащие государственной регистрации (например, долгосрочная аренда).

Отказывая в госрегистрации прав, Росреестр ссылается на положения части 3 статьи 69 закона №218-ФЗ, согласно которой обязательным условием для регистрации перехода прав на ранее учтённый объект недвижимости, его ограничения и обременения является наличие зарегистрированного в ЕГРН права первоначального собственника.

При этом суды в таком случае встают на сторону регистрирующего органа. По сложившейся практике, распоряжение недвижимым имуществом допускается только в том случае, если право на него зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости, имеющей статус «ранее учтённой», должно оценивать все риски, которые может повлечь заключение такой сделки. В случае отсутствия в реестре записи о собственнике полагаем, что следует оценить в том числе другие предложения, представленные на рынке недвижимости и отдать предпочтение тому объекту, права на который уже зарегистрированы в установленном порядке.

До заключения сделки советуем приобретателю, для которого её заключение всё же необходимо совершить несколько действий. 

– До подписания договора запросить выписку из ЕГРН, получить её может любое лицо. Так можно проверить наличие зарегистрированного права контрагента на интересующий объект недвижимости.

– При отсутствии в реестре записи о собственнике запросить у контрагента правоустанавливающие документы и обязать его произвести регистрацию права до заключения договора.

– Если у контрагента по договору есть правоустанавливающие документы, а времени ждать регистрацию его права до заключения сделки нет, обязать первоначального собственника подать документы на госрегистрацию его права собственности одновременно с заявлением о регистрации заключаемой сделки. Эту обязанность лучше прописать в условиях самой сделки, предусмотрев штрафные санкции за нарушение данного пункта.

Такой шаг в случае, если дело дойдёт до суда, с большой вероятностью будет признан как добросовестное поведение пострадавшей стороны сделки, которая была заключена в отношении ранее учтённой недвижимости. Это позволит в дальнейшем рассчитывать на признание судом права собственности на объект недвижимости.

Регистрация права правопреемников

С аналогичными проблемами, связанными с регистрацией права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости, могут столкнуться и правопреемники первоначальных собственников по закону – наследники и юридические лица, возникшие в результате преобразования.

При этом, отказывая им в регистрации прав, Росреестр ссылается на положения той же статьи закона №218-ФЗ, что и в случае отказа в госрегистрации сделок с ранее учтённой недвижимостью.

Однако положение правопреемников в таких случаях более перспективно, чем положение приобретателей прав на основании сделок: отказы в госрегистрации их прав на такие объекты недвижимости нередко признаются судами неправомерными.

Например, при рассмотрении вопроса о признании неправомерным отказа регистрирующего органа в госрегистрации права собственности на недвижимость за организацией-правопреемником суды неоднократно указывали на то, что правила упомянутой ранее ч. 3 ст. 69 закона «О госрегистрации» не распространяются на случаи перехода права собственности от одного юридического лица другому, образованному в результате преобразования. Однако при регистрации права правопреемника предоставление правоустанавливающих документов на объект недвижимости всё равно потребуется.

В то же время для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за наследниками, по сложившейся судебной практике, достаточно доказать совершение наследником необходимых действий для принятия наследства и предоставить в регистрирующий орган свидетельство о праве на наследство.

Публичные правоотношения

Ранее уже упоминалось, что подобное спорное положение ранее учтённой недвижимости вызывает трудности не только в гражданских, но и в публичных правоотношениях, когда одной из сторон выступает государство. Отсутствие информации о собственниках таких объектов приводит к определённым сложностям при необходимости выкупа недвижимого имущества для государственных нужд или при исполнении государством своих обязательств по выплате компенсаций лицам, чьё имущество пострадало в результате чрезвычайных ситуаций и природных катаклизмов.

Госорганы как особый субъект публичных правоотношений теоретически имеют возможность направлять запросы в другие органы с целью установления реального собственника ранее учтённой недвижимости. Однако большинство учреждений, осуществляющих учёт недвижимости до 1997 года, прекратили своё существование или были реорганизованы, а Росреестр – единственная действующая сегодня госструктура, в ведении которой находятся регистрация и учёт недвижимости. Соответственно, отсутствие в ЕГРН информации о ранее учтённых объектах недвижимости усложняет процесс установления их фактических обладателей при реализации публично-правовых отношений.

Пути решения проблем

Как показывает практика, большинство трудностей, возникающих сегодня с недвижимостью, в отношении которой в ЕГРН не зарегистрировано право собственности, связано с недостаточным вниманием к этой проблеме. На протяжении долгого времени не было осознания того, что она действительно существует и необходимо её комплексное решение.

Так, ни в действующем законе «О государственной регистрации недвижимости», ни в иных нормативных актах не была предусмотрена процедура внесения данных в ЕГРН посредством межведомственного взаимодействия, а для собственников ранее учтённой недвижимости регистрация их прав до сих пор остаётся добровольной процедурой.

В конце прошлого года Минэкономразвития РФ предложило законопроект, предполагающий обязательное внесение в ЕГРН данных о собственниках объектов недвижимости без участия граждан. Его цель – наладить взаимодействие между Росреестром и государственными органами по внесению данных в ЕГРН. Проект закона сегодня всё ещё изучают в Правительстве РФ.

К сожалению, сейчас, по прошествии 23 лет с момента образования Единого реестра недвижимости (ранее ЕГРП), подобные меры уже не смогут полностью решить проблему ранее учтённой недвижимости, поскольку некоторые органы, выдававшие ранее документы о праве собственности, упразднены, а их архивы не сохранились.

Возможным выходом, на наш взгляд, была бы разработка комплекса мер по систематизации данных о ранее учтённых объектах недвижимости и привлечение к этому процессу в том числе самих собственников.

Ярким примером стимулирования граждан самостоятельно производить регистрацию прав является достаточно нашумевшая в последнее время «дачная амнистия», действующая с 2006 года. Она предусматривает возможность для граждан оформить собственность на дом или участок в упрощённом порядке. В рамках «дачной амнистии» собственники земельных участков, у которых не зарегистрировано право на построенный садовый дом могут его зарегистрировать до 2021 года по более простой схеме, предъявив в Росреестр только технический паспорт дома и документы, подтверждающие право собственности на участок, позже надо будет соблюдать уведомительный порядок, несоблюдение которого может повлечь за собой признание объекта недвижимости самовольной постройкой.

Похожий порядок упрощённой госрегистрации можно было бы ввести и для других видов недвижимости, например, обязать регистрирующий орган осуществлять госрегистрацию прав на ранее учтённую недвижимость в том числе на основании свидетельств о праве собственности, выданных до 1997 года.

 

Подкаст подготовлен Ариной Шумиловой 

Информация о необходимости регистрации ранее возникшего права

Под государственной регистрацией прав понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), прекращения, перехода прав на недвижимое имущество, путем внесения регистрирующим органом соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

До вступления Закона о регистрации в силу, государственная регистрация проводилась в нецентрализованном порядке: в некоторых субъектах РФ и муниципальных образованиях. Как правило, формировалось два регистрирующих органа, один из которых осуществлял регистрацию прав на земельные участки, другой – на все остальные объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей на основании заявления о государственной регистрации, приложенного к нему документа, подтверждающего оплату государственной пошлины, в размере, установленном п. 1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ и документа свидетельствующего о возникновении у того или иного лица права. Документы, свидетельствующие о его возникновении, должны быть оформлены в соответствии с требованиями действовавшего законодательства на момент их выдачи.

Государственная регистрация ранее возникшего права возможна одновременно с государственной регистрацией перехода права, ограничением (обременением) права, сделкой. В этом случае государственная пошлина не уплачивается.

Однако в ряде случаев государственная регистрация (подтверждение прав) все же необходима. Например, когда объект недвижимости изменился.

Так, в случае отчуждения объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, права на который возникли до вступления в силу Закона о регистрации, регистрация права продавца (дарителя) будет происходить перед регистрацией отчуждения права. Это означает, что заявитель, не подтверждая свое право заранее, подаст документы на подтверждение и переход права. Если в документах не будет никаких противоречий, будет зарегистрировано сначала право продавца (дарителя), затем переход права. Но если в документах будут недочеты, государственная регистрация может быть приостановлена.

Проблемы часто возникают при наличии самовольных пристроек к частным домам, в случаях, когда права на земельные участки не оформлены. Нередки трудности с земельными участками, когда в правоустанавливающем документе указана одна площадь, а при проведении кадастрового учета в наше время площадь получается иной. Поэтому ранее возникшее право лучше зарегистрировать заранее, т.е. перед сделкой.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, позволяют избежать незаконных сделок с имуществом, способствуют организации межведомственного взаимодействия между всеми органами государственной власти, органами местного самоуправления, подведомственными им организациям, предоставляющими государственные и муниципальные услуги. В этих случаях информация о правах на объекты будет предоставлена без участия заявителя, и гражданину не придется нести расходы на получения справок из различных органов.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации.

Какие права на объекты недвижимости являются ранее возникшими

218-ФЗ от 13.07.2015 г

«Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости».

Такие права признаются ранее возникшими при условии, что документы, свидетельствующие о них, оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их выдачи.

Когда необходима регистрация ранее возникшего права

Государственная регистрация вышеназванных прав не является обязательной и проводится по желанию их обладателей.

Но, когда необходим переход таких прав, их ограничений и обременений при отчуждении (продаже, дарении, наследовании) объекта недвижимости, то без учета объекта и регистрации ранее возникшего права не обойтись.

При продаже имущества сведения о правообладателе (продавце), не учтенные в Едином государственном реестре недвижимости, будут внесены перед регистрацией сделки.

То есть, если в документах не выявится никаких противоречий, будет зарегистрировано сначала право продавца, а затем только его переход к покупателю.

В каких случаях требуется внесение изменений в реестр недвижимости

К сожалению, в документах очень часто выявляются противоречия и неточности, которые влекут за собой серьезные проблемы.

Типичный случай: характеристики об объекте недвижимости (например, квартире) изменились в результате проведенной реконструкции или перепланировки.

Очень распространена ситуация с земельными участками, когда фактическая площадь не соответствует той, что указана в правоустанавливающем документе.

Необходимо также оформление регистрации права на земельный участок при наличии самовольных строений в индивидуальной жилой застройке.

Исходя из практики, при обращении в органы регистрации (Росреестр) нередко могут быть обнаружены ошибки.

Во всех перечисленных случаях требуется внесение изменений в реестр недвижимости.

По заявлению правообладателя имущества вносятся изменения в части права, а в случае выявления неточностей в характеристиках объекта их тоже можно будет исправить.

Если правоустанавливающий документ на земельный участок, дом, квартиру (договор купли-продажи, наследства, дарения или приватизации) появился ранее 31 января 1998 года (дата вступления в действие Закона о регистрации), то ваших прав в Реестре недвижимости может не быть.

Порядок и сроки внесения ранее учтенного объекта недвижимости

Орган регистрации прав включает ранее учтенный объект в Единый государственный реестр в случае его отсутствия.

Данные будут учтены в течение пяти рабочих дней со дня получения запроса или заявления и в соответствии с документом (или заверенной копией), подтверждающим право на такой объект, которые предоставит заинтересованное лицо.

Требования к документам, предоставляемым для кадастрового учета и регистрации права можно прочитать здесь.

Чтобы избежать трудностей, настоятельно рекомендуем проверить документы на ваше имущество до того, как возникнет вопрос о проведении какой-либо сделки.

Кроме того, сведения, содержащиеся в Едином реестре недвижимости, исключают проведение незаконных действий с объектами, а также обеспечивают информационное взаимодействие между всеми органами власти и организациями, которые предоставляют государственные и муниципальные услуги.

Для заявителя это очень удобно, так как информация о правах на объекты в различные службы, будет предоставлена без его участия.

Владение недвижимостью и права собственности – Модуль 4 из 5

Модуль 4: Владение недвижимостью и права собственности

Акты и юридическое право собственности

Лицо, ищущее законный владелец земельного участка должен обладать юридическим титулом. [1] Документ – это письменный документ, который передает юридические право собственности на недвижимость от одного владельца к другому. [2] Акт должен быть письменным документом, согласно Статуту о мошенничестве.Дело – это транспортное средство, которое движется по-настоящему владение недвижимостью, поскольку покупатель фактически не владеет недвижимостью до тех пор, пока договор не будет на ее имя.

Каждый поступок должен следующий:

· идентифицировать собственник как праводатель и удостоверяет, что может осуществить передачу;

· идентифицировать покупатель, которого называют получателем гранта;

· включать юридическое описание собственности;

· предоставлять передаточные слова; и

· идентифицировать вознаграждение или уплачиваемая сумма за землю.

После того, как концедент подпишет акт в присутствии свидетеля, как правило, нотариуса, он затем предоставит документ на грантополучателя, и грантополучатель его принимает. [3] Грантополучатель тогда регистрирует акт в местном государственном земельном управлении.

Есть три типа документов: акты о прекращении претензий, специальные (или ограниченные) гарантийные документы и общие гарантийные документы. Они различаются по гарантиям, которые они утверждают. С одной стороны, продавец хочет ограничить свою ответственность за дефекты права собственности и будет неохотно предоставить гарантии.С другой стороны, покупатель хочет получить как можно больше гарантий. без каких-либо ограничений, поэтому ей не грозит потеря имущества.

Типы договоров

A. Заявление о прекращении права требования

«Заявление о прекращении прав» является формальным отказ от какого-либо требования или права. [4] Акт отказа от права собственности – самый простой способ кому-то передать собственность, когда она не может дать никаких гарантий относительно заглавие. Скорее всего, продавец просто «уходит» ее «претензия» на титул без каких-либо дополнительных обещаний или представительства

Акт о прекращении права обычно используется, когда собственность передается без традиционной продажи, например передача имущества между членами семьи или при передаче имущества в живое доверие.

Главное преимущество Заявления о прекращении права собственности является его простота в составлении. Готовые формы стоят недорого и доступны для покупки в Интернете или в большинстве магазинов канцелярских товаров, и есть не нужно, чтобы адвокат написал его. Акт о прекращении права требования позволяет тихо и дешево передать всю или часть собственности от одного человек к другому.

Самый большой недостаток акт о прекращении права требования заключается в том, что, как только владелец документа обнаруживает разрыв в цепочке титул, он больше не владеет недвижимостью.[5] Он теряет собственность и не имеет законных прав. для выкупа, потому что он принял на себя риск потери. [6]

B. Акт общей гарантии

Общая гарантия или «Грантовый» акт – это письменный правовой документ, содержащий гарантии от дефекты права собственности. Продавец гарантирует, что никому не продал недвижимость. еще. Он также гарантирует, что нет никаких залогов, сервитутов или других обременения на имущество. Если покупатель обнаруживает, что есть сервитуты или другие ограничения в отношении собственности, о которых она не знала, продавец может должны предоставить ей компенсацию.[7]

Акт общей гарантии гарантии против чего-либо – прошлого или настоящего – что лишает права собственности. А продавец, предоставляющий покупателю акт общей гарантии, также сделает несколько другие гарантии, повышающие защиту. Во-первых, продавец гарантирует, что он имеет фактическое право собственности и владения имуществом на момент перевод. Во-вторых, продавец гарантирует что собственность передается без каких-либо залогов или обременений, кроме те, которые прямо указаны в документе. В-третьих, продавец обещает, что есть никакая сторона с преимущественным правом собственности или претензией, которая могла бы вытеснить покупателя из владение собственностью.Наконец, продавец передает общий гарантийный акт. гарантирует, что возместит покупателю компенсацию в случае претензии третьей стороны по возникает собственность, или если продавец обнаруживает дефект в цепочке права собственности. [8]

C. Акты специальной гарантии и Акты общей гарантии

Акция специальной гарантии гарантирует отсутствие дефектов правового титула в то время, когда продавец владел собственностью. Он не гарантирует, что до его владения дефектов в праве собственности не было.Специальная гарантия обеспечивает меньшую защиту от дефектов в четком праве собственности, чем общие гарантийные документы, потому что правообладатель несет ответственность только за долги и обременения правового титула, которые возникли во время время, когда он владел собственностью.

Уставы и цепочки регистрации прав собственности

Любая сделка с недвижимостью может подвергнуть покупателя потенциальному риску потери собственности в случае Обрыв в цепочке титула должен быть обнаружен. Если другая сторона сможет доказать, что он имеет больший интерес, чем покупатель, то покупатель не владеет по закону собственности, и у него есть ограниченные возможности для обращения в суд.[9]

Во избежание несправедливости, каждый штат принял закон о регистрации, чтобы сделать ранее неучтенные проценты не имеющий исковой силы в отношении более поздних процентов. Это ободряет людей, чтобы записывать свои действия, тем самым увековечивая эффективность система записи. Поскольку записанные инструменты являются общедоступными и могут обычно можно искать в Интернете, система записи также значительно облегчает поиск по названию эффективнее и намного проще.

Закон о регистрации обеспечивает основу для оповещения каждого о юридическом уведомлении об изменениях в владение недвижимостью, выявление обременений на имущество и определение приоритет среди конфликтующих претензий.Закон о регистрации побуждает покупателя к записать поступок, чтобы он «сохранил» свое место в очереди. В противном случае кто-то другой может позже представляют конфликт интересов, который превалирует над интересом покупателя интерес.

Есть три типа регистрации уставов: гонка, уведомление и уведомление о гонке.

Около половины штатов внедрили законы о регистрации «уведомлений». Закон об уведомлении предусматривает, что когда два человека последовательно приобрели дела или интересы в одном и том же собственность, второй покупатель получает более высокую процентную ставку, если второй покупатель не покупатель заметил, что была совершена первая транзакция, предполагая, что сделка к первой транзакции не было записано до того, как вторая транзакция прошла место.Если был зарегистрирован акт первой транзакции, предполагается, что второй покупатель должен был обнаружить эту транзакцию в поиске по заголовку и поэтому его интерес будет ниже, чем у первого покупателя.

Это воодушевляет людей быстро записывать свои дела, чтобы их интересы не были подчинены для последующих покупателей.

«Уведомление о гонке» закон о регистрации аналогичен закону о регистрации «уведомления», за исключением того, что Второй покупатель также должен зарегистрировать свой процент до того, как это сделает первый получатель.Если второй покупатель получит свой документ без уведомления первого транзакция, но первая транзакция записывается первой, первая транзакция будет иметь приоритет перед вторым. [10]

Только несколько штатов имеют “гонку” запись уставов. Любые отрицательные претензии в соответствии с уставом о гонках разрешаются тем, кто записаны первыми, что превращает «гонку» в архив, чтобы оформить акт. [11] В «гонке» юрисдикции, второй покупатель, сделавший запись первым, имеет приоритет перед первым покупатель, даже если второй покупатель знал о первой транзакции до вторая сделка.

Учитывайте следующее пример. Борис продает Уайтакр Алексу 30 мая. 5 июня Борис продает Уайтекр Кларе, также по делу. Клара не знает, что Борис продал Whiteacre Алексу. Если Алекс запишет свой поступок на 10 июня, и Клара записывает свой поступок 12 июня в юрисдикции уведомления, Клара получает титул Уайтэкра, потому что Алекс не записал ее поступок до Клары. купил это. Однако в юрисдикции уведомления о гонке (или гонке) Алекс получит титул. в Уайтекр, потому что она первой записала свой поступок и «выиграла» гонку.

Пока этот пример охватывает продажи, положения о системе регистрации также применяются к обеспечительным интересам. Если вместо двух предполагаемых продаж собственности одна из сделок была продажи, а другой предоставил обеспечительный интерес, такой как ипотека, правила приоритета, установленные уставом записи, определяют, будет ли продажа будет подлежать ипотеке. Если, согласно закону о регистрации, ипотека считается, что проценты превышают проданные проценты, тогда покупатель будет забрать недвижимость с учетом процентов по ипотеке.В противном случае ипотека проценты погашены, и покупатель получает собственность бесплатно.

Юридические права, связанные с недвижимостью Собственность

Важнейшие аспекты владения недвижимостью – это имущественные права, которые собственник приобретает после покупка. [12] Каждое из этих прав не зависит от одного другой и может быть продан или обременен индивидуально. Права собственности включают права на воздушное пространство, права на полезные ископаемые, права на воду, право на исключение и право на тишину наслаждение.

A. Права на воздушное пространство

Хотя и на большей высоте воздушное пространство управляется самолетами под исключительной властью федерального правительства, владелец собственности имеет право на несудоходное воздушное пространство непосредственно над поверхность ее земли. [13] Это право стало более значимым и ценно, особенно в густонаселенных городских районах, поскольку технологии развивались. [14]

Также права на воздушное пространство включают право доступа к воздушному потоку и солнечному свету, двум товарам, которые имеют становятся все более ценными с ростом использования возобновляемых источников энергии.С воздушное пространство можно покупать и продавать отдельно от основного имущества, несколько штатов приняли законы об установлении сервитутов, которые создают правовую основу, облегчающую сервитуты, чтобы гарантировать адекватное воздействие солнечного света на соседние владения. [15]

B. Права на добычу полезных ископаемых

Собственник также имеет право, которое распространяется вниз через подземный материал под его земля. Ему принадлежат все полезные ископаемые и другие природные вещества, находящиеся под его собственностью, включая ценные месторождения, такие как драгоценные камни, драгоценные металлы, нефть и природный газ.[16]

Если он продаст свой минерал права, но сохранив свою землю, он создал «разделенное имение», в котором поверхностная собственность принадлежит отдельно от прав на добычу полезных ископаемых. [17] Покупка горно-добывающих компаний права на добычу полезных ископаемых в обмен на выплату роялти, поэтому эти права могут быть очень ценные. [18] Независимо от того, сколько владелец недр извлекает, однако, он не может удалить так много земли под собственностью таким образом, чтобы ослабить поддержку поверхности. [19]

Когда-то была компания покупает права на добычу полезных ископаемых, он может получить доступ и занять столько земли, сколько необходимо для извлечения минералов под ним. Это может доставить неудобства владельцу земельного участка, поскольку добыча полезных ископаемых требует тяжелой техники и обширных земляных работ. Два владельца могут получить обойти эту проблему, однако, с письменным соглашением, определяющим, когда и где может произойти добыча.

C. Water Rights

Третье право: права собственности на воду, которая течет на их земле или под ней. Однако если на участке есть река, ручей или озеро пересекает границы собственности, владельцы прилегающей собственности должны совместно использовать вода.По всей стране нет воды система управления правами, поэтому государства подходят к этим отношениям в различные пути.

Многие штаты следуют доктрина прибрежных прав , который призывает всех владельцев собственности в равной степени пользоваться общим источником воды. В в некоторых западных штатах, где конкуренция за воду более жесткая из-за нехватки воды, применяется закон о предварительном выделении . При предварительном присвоении лицо, которое первым использует воду, имеет превосходство над всеми, кому нужен доступ к источнику воды.[20] В состоянии, которое следует за предварительным присвоением, административное агентство будет выдавать разрешения на водопользование, которые определяют каждого землевладельца распределение. Эти разрешения можно купить и продается отдельно от самой земли, поэтому не исключено, что недвижимость будет не включать никаких прав на воду. [21]

Права владения, пользования и пользования

Как часть права на владеть землей и занимать ее, владелец собственности может определять, кто может войти и использовать свойство. В каждом штате есть нарушать законы, защищающие право исключительного владения и налагающие ответственность за умышленное или случайное проникновение в чужую собственность.

Земля, находящаяся в частной собственности, включает право пользоваться своей землей, то есть землевладелец может использовать свою землю в таким образом, которому другие разумно не препятствуют. [22] Есть пределы, тем не мение. Ценность индивидуального права на спокойное наслаждение сбалансирована. против общественного здоровья, безопасности и благополучия, а также не менее ценные права соседей землевладельца на пользование своей землей без необоснованное вмешательство. [23] Кроме того, местные законы о землепользовании, регулирующие право на тихое наслаждение, потому что эти законы могут запрещать выполнение определенных действий в частном порядке. имущество.[24]

Правительство имеет право захватывать собственность человека через выдающиеся владения, даже если у нее юридический титул. Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов – это источник этой власти и федеральное правительство и правительства штатов имеют много право занимать и владеть частной землей. [25] Следует либо решить использовать свою выдающуюся власть, чтобы взять частную собственность в общественное пользование, владелец собственности имеет право на разумную надлежащую правовую процедуру и правительство должен выплатить «справедливую компенсацию» за собственность. Общее правило заключается в том, что государство должно платить справедливую рыночную стоимость за имущество изъято. Справедливая рыночная стоимость – это не то значение, которое владелец ставит на собственность, но сумма, которую стоит собственность, которая включает ссылка на факторы, включая доступность собственности, зонирование, уровень разработка и текущее или потенциальное использование.

---

[9] См., Например, Cary v. Guiragossian, 508S.E.2d 403 (Ga. 1998) (заявление последующего добросовестного покупателя имущество недействительно из-за предыдущего обращения взыскания, которое нарушило цепочку прав собственности).

[10] Хинкель, D., Основы практического права в сфере недвижимости 248-49 (6 ^th ed. 2016).

[12] United States v. Croft, 535 U.S. 274 274 (2002) («Распространенная идиома описывает собственность как« совокупность палочки »- совокупность индивидуальных прав, которые в определенных комбинациях составляют собственность »).

[17] См., Например, Beulah Coal Mining Co. v. Heihn. 180 N.W. 787 (Н. Д. 1920).

[19] Carr, A., Важные соображения, связанные с продажей или арендой недр Права собственности (август.16, 2011) http://www.leechtishman.com/client-alerts/important-considerations-involving-the-sale-or-lease-of-subsurface-property-rights/; см. также Jones, K.P., Welborn, J.F., Russell, C.J. «Split Estates and Surface Проблемы доступа », Landman’s Legal Handbook, 181–86 (Rocky Mt. Min. L. Fdn., 5th изд. (2013).

[21] Хинкель Д., Основы Практического Закона о недвижимости 6-7 (6 ^th изд. 2016).

[22] См. Ginsberg v. Eden, Dkt. № B222284 (Cal. Ct. App. 30 апреля 2012 г.).

[24] См. Ginsberg, supra , примечание 26 (интерпретация закона Калифорнии в отношении подразумеваемых право спокойного наслаждения).

Новые правила государственной регистрации недвижимого имущества

13 июля 2015 года принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества» (далее – «Закон»). Основными нововведениями, предлагаемыми Законом, являются:

1. Создается новый Единый государственный реестр недвижимого имущества (далее – ЕГРН), который должен объединить ранее существовавшие государственные информационные ресурсы в сфере недвижимости – Государственный кадастр недвижимого имущества (далее – ГКН). ») И Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок (далее – ЕГРП).В РОГН вошли:

1. реестр объектов недвижимости;
2. реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;
3. реестр данных о границах различных зон, территорий, земель и т. д., а также данных о демаркационных планах территорий;
4. регистрировать файлы записи;
5. кадастровые карты;
6. журналы документов.

Закон предусматривает подробный перечень данных, подлежащих включению в каждый из вышеперечисленных разделов РОГН.Для обозначения границ разных типов территорий (например, территорий объектов культурного наследия, особых экономических зон, границ муниципальных образований и населенных пунктов) введены специальные идентификационные регистрационные номера; такие номера присваиваются регистрирующим органом ¹ в порядке, установленном ведомственным нормативным актом.

Стоит отметить, что создание РОГН не потребует каких-либо дополнительных действий со стороны собственников недвижимости, так как данные РОГП и ГКН считаются данными, содержащимися в РОГН с момента вступления Закона в силу.

2. Электронная форма записей ЕГРН является приоритетной по закону, и ее подтверждение можно увидеть, в частности, в положениях, регулирующих электронный документооборот при регистрации прав на недвижимое имущество и кадастровой регистрации. Уточняется, например, что регистры РОГН, кадастровые карты и журналы документов должны вестись в электронном виде. Следующие документы также должны быть представлены в форме электронных документов: демаркационный план, отчет о проверке, технический план.Однако файлы реестра, например, должны храниться в электронном виде и (или) на бумажном носителе, а заявление о государственной кадастровой регистрации или государственной регистрации может быть подано как на бумажном носителе, так и в виде электронного документа.

3. Закон подробно определяет сроки проведения государственных мероприятий по государственной регистрации прав и государственной кадастровой регистрации.

При подаче документов в многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг срок государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета должен быть на 2 дня дольше, чем при подаче документов непосредственно в регистрирующий орган.

Более короткие сроки предусмотрены в случае подачи заявления о государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе – 3 рабочих дня, а в случае подачи указанные документы в электронном виде – 1 рабочий день.

4. Перечень оснований для приостановления государственной кадастровой регистрации или государственной регистрации прав по решению регистрирующего органа расширен за счет включения имеющихся оснований для отказа в кадастровой регистрации или регистрации прав по этому списку.Такой список исчерпывающий.

Так, например, ранее в случае подачи заявления о государственной регистрации прав ненадлежащим лицом, наличия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами и т. Д. Регистрирующий орган отказывает в регистрации прав. С момента вступления Закона в силу указанные обстоятельства являются основанием для приостановления государственной регистрации.

5. В части ответственности регистрирующего органа за ненадлежащее исполнение своих полномочий Законом установлено, что убытки, понесенные лицом в результате такого ненадлежащего исполнения, полностью возмещаются из казны Российской Федерации.При этом регистрирующий орган не несет ответственности за убытки, возникшие в результате государственной регистрации прав на основании свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на признанную судом недействительной долю в общем имуществе или нотариально удостоверенную сделку. признаны судом недействительными либо в отношении которых применены последствия недействительности ничтожной сделки. В этом случае ущерб, причиненный в результате нотариального действия, возмещается из страхового возмещения по договору страхования ответственности нотариуса, а в случае его недостаточности – из страхового возмещения по договору страхования коллективной нотариальной ответственности.

Закон также предусматривает обязанность государства возместить ущерб, связанный с защитой добросовестного покупателя, в случае утраты последним права собственности на единственное жилое помещение. Владелец единственного жилого помещения, который не может получить его у добросовестного покупателя по причинам, не зависящим от владельца, и добросовестный покупатель, у которого было возвращено помещение, имеют право на единовременную компенсацию потери права собственности из казны Российская Федерация в размере до 1 млн. Руб.

6. Закон содержит большое количество ссылок на нормативные правовые акты, которые должны быть приняты федеральным органом исполнительной власти до дня вступления Закона в силу. Например, в нормативных актах будет прописан порядок ведения РОГН, в том числе объем данных, вносимых в реестры РОГН, и порядок ведения, порядок и сроки хранения файлов записей реестра, журналов документов.

Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, и призван заменить действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 24 июля. 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимого имущества», разработка единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

_____

¹ Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет, регистрацию прав, ведение и предоставление данных из ЕГРЮЛ.

Сделка по недвижимости Часто задаваемые вопросы

Правовой инструмент (документ), почти всегда в письменной форме, что проходит интерес к недвижимости от одного человека к другому. В Короче говоря, когда недвижимость продается или передается для кого-то это делается делом.В новый собственник недвижимости получает их права на собственность и любые гарантии правового титула, предоставленные предыдущими собственник с документа.

Акт самый формальный вид частного инструмент и требует не только исполнитель (праводатель / грантополучатель, правопреемник / получатель), но также свидетели в качестве подписантов, и Благодарности нотариуса. А дело, следовательно, имеет большую презумпцию действительности и менее опровергнуты, чем другие виды документов на недвижимость.

По общему праву, чтобы быть действительным и подлежащие исполнению, сделки с недвижимостью должен выполнить несколько требования:

• Он должен указывать на его лицо это дело, используя такие слова, как “Это дело …” или «оформлено как деяние».
• Должен указывать что сам инструмент вызывает интерес к реальным собственность кому-то.
• Дело должно адекватно описать реальный недвижимость, для которой интерес переведен.
• Праводатель должен иметь правоспособность предоставить проценты, а получатель гранта должен иметь юридические способность получить это.
• Акт должен быть исполнен праводателем (-ами) в присутствии установленное количество свидетели, представленные местная юрисдикция.
• Это должно быть доставлено (доставка) и принято грантополучателем (Принятие.)

Условия прилагаются к принятию дело известно как заветы.

Распространенные виды договоров на недвижимое имущество:

Кому нужен документ о недвижимости?

Любой, кто заявляет о праве собственности на или желает передать право собственности в недвижимости в США должны формализовать детали в письмо. Практически во всех случаях сделки с недвижимостью – самые эффективный способ представить Информация.

Кто участвует в сделке с недвижимостью?

Документ о недвижимости, по сути, вовлекает праводателя и получатель гранта. Сделки по недвижимости используется для облегчения работы с недвижимостью транзакции, которые проводится физическими лицами, поскольку а также корпорации, ООО и другие сущности. Грантополучатели и получатели грантов (или кто-то действующий от имени лица, предоставившего право, и получатель гранта) несут ответственность за исполнение дела, в то время как графство регистратор в графстве где находится недвижимость ответственный за регистрацию дела.

Кто подписывает договор недвижимости?

Подписи, необходимые в реальном имущественный акт может варьироваться в зависимости от штата, вид поступка и обстоятельства. Во всех пятидесяти штатах действие должно быть подписанным и подтвержденным правообладатель. Дополнительный также могут потребоваться подписи, например подпись получателя гранта, свидетели, нотариус и составитель документов.

Кто может оформить договор недвижимости?

Кто угодно может создать недвижимость поступок.В большинстве случаев дело создан стороной, участвующей в сделка или кто-то действуя от имени одного из стороны, такие как титульное агентство или поверенный. Графство и штат специальные формы можно приобрести с сайта deeds.com и канцелярских товаров магазины. Они также могут быть куплено у поверенных или титульные агентства.

Для чего используется документ о недвижимости?

Документ о недвижимости является юридическим документ, используемый для передачи реальных собственность или интерес в реальном имущество от лица, предоставившего право получатель гранта.Акт недвижимости – это важный документ в том, что это влияет на права собственности и интерес.

Какие бывают типы сделок с недвижимостью?

Акт недвижимости может быть в форма общей гарантии, специальный гарантийный акт, отказаться от права требования, или сделка и договор купли-продажи. Есть также много акты специального назначения. В категории могут быть далее разбиты вплоть до включения прав выживание, совместная аренда и общая аренда.

Какие элементы сделки с недвижимостью?

Каждый штат имеет уникальный набор требования, но ядро элементы сделки с недвижимостью довольно однородны: это должно быть на письме; концедент должен иметь правоспособность передавать проценты и получатель гранта должен быть дееспособен получить подаренное имущество или интерес; праводатель и получатель гранта должен быть указан в акт; слова передачи должен присутствовать; дело должно быть подписанным лицом, предоставляющим право, или праводатели; и дело должно быть законно доставлен и принято грантополучателем.

Что вы делаете со сделкой по продаже недвижимости, когда она будет завершена?

После того, как сделка на недвижимость завершено в соответствии с законодательные и местные нормы, это должно быть записано в собственное графство.

Где я могу получить документ о недвижимости?

Есть много источников для сделок с недвижимостью:

• Адвокаты
• Государственные законы
• Интернет
• Канцелярские товары

Каждый из перечисленных выше источников приходят с положительными и отрицательными аспекты.Например, если адвокат готовит недвижимость дело, наверное, будет стоить дороже чем другие варианты. В адвокат, однако, скорее всего, составить документ, отвечающий требованиям местные правовые требования, и если возникает проблема, он или она должен быть оборудован для решения Это.

Многие штаты предоставляют базовую форму для сделок с недвижимостью в их уставы.Другие идентифицируют самая важная информация, но других подробностей нет. Хотя кажется просто на первый взгляд, это метод полон скрытых проблемы. Часто требования распространяются во всех законах штата; один местный регистратор упомянул, что полный инструкции по созданию настоящих имущественные документы включали компоненты более 100 секций код штата! Кроме того, не в состоянии предоставить все необходимые предметы могут привести к отклоненный запрос на запись, наценка за нестандартный документ или любое количество других проблемы, может быть, даже прямая потеря имущества.

Наконец, Интернет предоставляет подавляющее количество информация о недвижимости дела. Некоторые веб-сайты предлагают легальные формы бесплатно и другие взимать плату. В большинстве случаев свободные дела идут без гарантия, что они правильно отформатирован для каждого штат и округ, и если проблема возникает, человек должен решить это в одиночку или искать помощь адвоката.Другой онлайн-источники могут взимать комиссию, но они обычно включают некоторые вид гарантии, обеспечивающий покупатель, который недвижимость документ подходит для использования в их конкретное местоположение.

Где следует регистрировать сделку по недвижимости?

Акт недвижимости должен быть записано в офисе графство регистратор в графстве где находится недвижимость. Офис округа рекордер можно также назвать реестр дел, клерк суды, канцелярия судьи завещание, или регистратор деяний.Если недвижимость находится в более чем одном округе, некоторые штаты потребуют, чтобы дело должно быть записано во всех округа; другие требуют, чтобы дело должно быть записано в графство, где большинство недвижимость находится.

Зачем мне нужен документ о недвижимости?

Сделки с недвижимостью служат многим целей. Они определяют собственник земельного участка имущество.Они также включают информация, определяющая границы и расположение уникальный участок земли. Дела, при правильной записи помогите сохранить цепочку титулов (история владения). Это важно, потому что для того, чтобы продать недвижимость, текущая владелец должен уметь продемонстрировать, что он владеет земля с четким титулом – в противном случае покупатель мог бы иметь защищаться от иск от другого человека, который считает, что у них все еще есть права к собственности.

Почему используются документы о недвижимости?

Документы на недвижимость используются для облегчить жилые и коммерческие сделки с недвижимостью. В суде судебные дела, сделки с недвижимостью может использоваться, когда собственность арестован судебными должностными лицами из-за неуплаты налогов. Один вид договора, доверительный акт, используется как альтернатива традиционная ипотека.

Почему регистрируются сделки с недвижимостью?

Запись акта в уезде где находится недвижимость помещает документ в публичные записи, предоставляющие конструктивное уведомление последующие покупатели, закладные, кредиторы и широкая общественность о перевозка, связанная с конкретным земельный участок. Это также защищает интересы новый владелец записи, потому что в в большинстве случаев, когда есть спор с участием нескольких стороны, претендующие на владение та же посылка, первая записанный акт диктует, кто держит земля.

В каждом штате акт записи диктует юридическую процедуру которое лицо, претендующее на интерес к недвижимости устанавливает это требование. В акты записи варьируются от штата заявить, но все включают сильный стимул для покупателя для записи дела: сохранение цепочка титула (владение история). Это важно потому что он сообщает будущему добросовестности надежные покупатели (покупатели для стоимость, обычно деньги), что название собственности ясно, что снижает вероятность будущего претензии.

В дополнение к хранению точный учет владельцев, запись акта также служит бесценные исторические цели поскольку записи о собственности часто используется в генеалогических исследованиях.

Когда мне нужен документ о недвижимости?

Документ о недвижимости неотъемлемая часть каждого сделка с правом собственности недвижимости.

Когда вступает в силу договор о недвижимости?

Акт недвижимости станет вступает в силу в отношениях между сторонами участвует, когда это доставляется от праводателя к грантополучателю.Если дело оформлено в письменной форме, нотариально засвидетельствовано, передано получателю гранта, а затем записал в надлежащем округа, предполагается, что доставка была произведена с намерение передать. На реальном закрытие недвижимости, продавец подписывает по делу к покупателю.

Когда в Америке впервые были использованы документы о недвижимости?

До того, как дела стали обычным делом, землевладельцы передадут землю через ливрею siezin, которая был в основном устным обменом.В США земля владение началось с земли гранты, которые послужили основой для 13 колоний. После Американская революционная война земля в 13 колониях была принадлежит новому федеральному правительство. В это время были выданы первые земельные патенты.

Как использовать документ о недвижимости?

Используйте документ о недвижимости для передачи имущество от собственника (правообладатель) покупателю (получатель гранта).Для этого получить бланк акта, подходящий для штат и округ, где земля расположена. Завершить форму, а затем отправьте ее в офис местного самоуправления отвечает за содержание земли записи, обычно рекордер или клерк.

Как оформляется сделка по недвижимости?

Сделка по недвижимости в соответствии с его предназначением цель. Чтобы быть записанным и чтобы быть действительным, он должен быть отформатирован в соответствии с текущий округ и штат методические рекомендации.В виде документ о недвижимости, должен быть указание на то, что документ перевозит недвижимость или интерес к недвижимости кто-то. Если есть заветы или гарантии, прилагаемые к принятие акта, это необходимо быть включенным.

Основы документов о праве собственности на недвижимость

Как и во многих других юридических терминах, слово и понятие «документ о праве собственности» часто используется независимо от того, занимается ли он бизнесом с недвижимостью или нет.Кто-то желает получить «документ» на часть собственности и обычно понимает, что для того, чтобы владеть имуществом, необходимо указать имя в «документе».

Но что такое документ о праве собственности и каковы юридические последствия различных типов документов, подтверждающих право собственности, или их регистрации? Что произойдет, если кому-либо будет предоставлен дефектный документ о праве собственности, и как этот документ будет аннулирован неправомерным владением ?

В этой статье изложен основной закон о праве собственности.

Что такое договор?

В самом основном определении титул – это документ, который передает право собственности на лицо и соответствует различным требованиям, предъявляемым законодательством штата в отношении того, что должно содержаться в документе.Обычно в нем содержится «юридическое описание» предоставленных прав на землю или недвижимое имущество, которое представляет собой подробное описание местоположения земли, которое часто создается в результате обследований. В документе указывается, кто владеет недвижимостью и, как правило, предоставил документ текущему владельцу.

Запись документов – это система записи юридических документов в Регистраторе документов. Регистратор сделок – это местное правительственное учреждение, которое ведет записи и документы, касающиеся владения недвижимостью.

Документ на недвижимое имущество становится публичным документом, когда он регистрируется в Регистраторе сделок после доставки и принятия.Первым шагом в процессе записи является предъявление акта вместе с копиями в офис регистратора в округе, где находится собственность. Копия акта вносится в текущую книгу официальных записей в порядке номеров. Карта собственности также включена в документ для идентификации. Оригинал документа возвращается владельцу собственности из офиса регистратора после надлежащей записи.

Офис Регистратора Дел поддерживает набор указателей по каждому записанному документу для облегчения поиска.Почти во всех штатах есть указатель грантополучателя, включающий ссылку на все зарегистрированные документы. Эти индексы классифицируются по временным периодам.

Титулы не должны регистрироваться. Запись хранится в офисе регистратора округа, и, если она записана, документ о праве собственности действует как фактическое уведомление для всех третьих сторон о праве собственности на собственность. Обратите внимание, что добросовестный покупатель – это тот, кто имеет разумные основания полагать, что право собственности принадлежит ему или ей, т.е.грамм. по ошибке или мошенничеству лицо предоставило добросовестному покупателю ложный документ. В определенных обстоятельствах добросовестный покупатель может даже иметь преимущественные права на собственность по сравнению с действительным правообладателем. Если кто-то регистрирует документ, то не может быть добросовестных покупателей (если только человек не действует сам, чтобы аннулировать свой документ), поскольку уведомление об истинном владении передается миру. Таким образом, запись увеличивает защиту дела.

Цепочка титулов – это просто история прав собственности на документы с течением времени, от первоначального владельца собственности до нынешнего владельца.Разрыв в цепочке титула происходит, когда есть период, в котором появляется владелец записи, предшествующий текущему владельцу. Таким образом, если W предоставил X титул, а X предоставил титул Y, но Z не показывает титул от Y, но имеет имя в заголовке от A, прерывается непрерывность титула, и истинное право собственности не может быть продемонстрировано одними актами.

Большинство документов должны быть нотариально удостоверены. Если это не зарегистрировано, собственник должен владеть фактическим физическим документом, чтобы продемонстрировать право собственности, а в случае его утраты требуется сложный судебный процесс для подтверждения правового титула на землю.

Виды сделок:

АКТ О ПРЕКРАЩЕНИИ ПРЕТЕНЗИИ :

Акт о прекращении права требования – это термин, используемый для описания документа, с помощью которого лицо передает или прекращает любую долю, которую это лицо может иметь в части недвижимого имущества, и передает право собственности другому лицу. Сторона, получающая право собственности на имущество, приобретает только те интересы и права, которые ранее были у лица, предоставившего право. Акт о прекращении права требования освобождает правообладателя от права собственности без указания характера интересов или прав лица и без каких-либо гарантий собственности или обременений собственности. Хотя акт о прекращении права требования не гарантирует и не подтверждает, что требование лица, предоставившего право, является действительным, он не позволяет лицу, предоставившему право, позднее заявить какие-либо права в собственности. Акты о прекращении права требования иногда используются для передачи имущества между членами семьи, подарков, передачи личного имущества коммерческому предприятию или в других особых или необычных обстоятельствах.

Акты о прекращении права требования часто используются при разводе, когда одна сторона передает другой в полном объеме долю в имуществе, которое они ранее владели как совместные арендаторы.Например, если муж и жена владели домом в совместной аренде, а жена получает дом на основании указа о разводе, муж может оформить заявление о прекращении права собственности, чтобы лишить его интереса к собственности. Акт о прекращении права требования изменяет только право собственности на недвижимость, но не ответственность по ипотеке. Муж по-прежнему может нести ответственность по жилищной ссуде и может нести финансовую ответственность, если жена не выполнит дефолт по собственности, если он также не примет меры, чтобы отказаться от ипотеки. В приведенном выше примере у мужа не было бы интереса к собственности – если бы жена продала собственность, муж не имел бы права претендовать на деньги, полученные от продажи.Акты о прекращении права требования также используются при налоговых продажах, когда имущество продается с аукциона для выплаты непогашенной налоговой задолженности.

ГАРАНТИЙНЫЙ АКТ:

Соглашение о предоставлении права собственности – это термин, используемый для описания документа, с помощью которого лицо передает или прекращает любые права, которые это лицо может иметь в части недвижимого имущества, и передает право собственности другому лицу и гарантирует право собственности, и устанавливает характер интереса этого лица или прав.

Соглашение о предоставлении субсидии – это наиболее распространенный вид документов, используемых при продаже собственности.В документе о предоставлении права собственности должно быть указано юридическое описание границ и / или номеров участков. Документ о предоставлении права гарантирует, что лицо, предоставившее право, действительно владело правовым титулом для передачи. Акт должен быть подписан праводателем и грантополучателем. Сделка должна быть подтверждена перед нотариусом или другим должностным лицом, уполномоченным законом приносить присягу. Причина нотариального заверения – предоставить доказательства подлинности документа, поскольку документы по сделке иногда подделываются. Документ о предоставлении гранта обычно регистрируется в Регистраторе округа или Регистраторе документов.В акте декларируется, что имущество не было продано кому-либо еще и что на нем нет препятствий, кроме тех предметов, которые уже были раскрыты получателю гранта. Он также дает обещание, что лицо, предоставившее право, имеет законное право продать имущество, указанное в документе о предоставлении права.

АКТ БЕНЕФИЦИАРИИ:

Документ бенефициара – это документ, который выражает заинтересованность в недвижимом имуществе, включая любую задолженность перед бенефициаром. Лицо, которое получает недвижимость в бенефициарном акте, называется бенефициаром.В бенефициарном документе прямо указано, что оно вступает в силу после смерти владельца. Передача процентов бенефициару связана со всеми передачами, переуступками, контрактами, закладными, доверительными актами, , залогами, залогами и другими обременениями, сделанными владельцем. Бенефициарный документ – важный документ. Это обеспечивает плавную передачу права собственности между прошлыми и настоящими владельцами.

Бенефициар может делегировать права нескольким получателям грантов. Такие грантополучатели получают право собственности на недвижимость как совместных арендаторов и получают право наследования в качестве совместных арендаторов .Иногда бенефициар может делегировать бенефициаров правопреемников.

В бенефициарном акте текущие права собственности не меняются, и владелец обладает абсолютным контролем над недвижимым имуществом. Владелец может продать, подарить или обменять недвижимость, даже если бенефициарная сделка оформлена. Владелец может аннулировать или аннулировать бенефициарный документ в любое время. Акты бенефициара подходят для недвижимости, такой как земля, дома, ранчо, кондоминиумы, таймшер и полезные ископаемые.

ЖИЗНЬ:

Лицо может владеть недвижимым имуществом только в течение всей жизни.Это называется пожизненным имуществом и обозначено в титульном документе. Лицо, получившее имущество после смерти владельца пожизненного имущества, называется оставшимся человеком. Обычно существуют ограничения на то, что лицо, владеющее недвижимым имуществом, может делать с имуществом, чтобы защитить остальные интересы, но в течение жизни владельца пожизненного имущества это лицо имеет исключительное право на использование имущества. Обратите внимание, однако, что владелец пожизненного имущества не может передать больше, чем он или она владеет, e.грамм. Только пожизненное имущество может быть передано третьему лицу.

ДОГОВОР:

Доверительный акт – это передача права собственности на землю залогодателем-заемщиком ипотекодержателю-кредитору для обеспечения выплаты долга заемщика. Доверительный акт – это договоренность между тремя сторонами: заемщиком, кредитором и беспристрастным доверительным управляющим, которое является лицом, имеющим «чистый или юридический» титул. Заемщик передает юридический титул на недвижимое имущество доверительному управляющему, который держит его в качестве обеспечения ссуды.Заемщик сохраняет за собой равноправный титул и право владения недвижимостью. Акт доверительного управления регистрируется в Регистраторе округа по месту нахождения собственности в качестве доказательства и обеспечения долга.

Когда ссуда полностью выплачена, денежное требование по праву собственности переходит к заемщику путем повторного перехода для освобождения от долгового обязательства. Если заемщик не выполняет платежи по долгу, доверительный управляющий имеет право продать недвижимость и выплатить кредитору выручку для погашения долга.Доверительный управляющий вернет заемщику излишки суммы, если таковые имеются.

Право доверительного управляющего продать помещение называется отчуждением права выкупа. Взыскание права продажи не контролируется и не подтверждается судом. Порядок обращения взыскания на продажу регулируется законом. Все заинтересованные стороны должны быть уведомлены о продаже, которые должны быть опубликованы в местных газетах, обычно в столбцах публичных объявлений, в течение определенного периода времени, как того требует закон.Продажа обычно открыта для публики на аукционе , чтобы гарантировать, что недвижимость будет продана по справедливой рыночной стоимости.

Трастовые документы – наиболее распространенный инструмент, используемый при финансировании покупки недвижимости на Аляске, Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Айдахо, Иллинойсе, Миссисипи, Миссури, Монтане, Нью-Мексико, Северной Каролине, Техасе, Вирджинии и Западной Вирджинии.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

Акт вместо обращения взыскания – это письменный юридический документ, в котором залогодатель (заемщик) передает все проценты в недвижимом имуществе залогодержателю (кредитору) для погашения невыплаченной ссуды и избежания процедуры обращения взыскания.

Заемщик в деле вместо обращения взыскания освобождается от большей части, если не всей, личной задолженности вместе с просроченной ссудой. Заемщик также избегает публичного бесчестия процедуры обращения взыскания.

Кредитор в деле вместо обращения взыскания получает выгоду от сокращения времени процесса обращения взыскания. Кредитор также получает снижение затрат на повторное вступление во владение и избегает дополнительных задержек и затрат, связанных с возможностью подачи заемщиком заявления о банкротстве.

Задолженность по векселю вместо обращения взыскания обеспечивается передачей недвижимого имущества. Вместо обращения взыскания заемщик и кредитор заключают сделку добровольно. В этом акте должна быть указана общая сумма возмещения, эквивалентная справедливой рыночной стоимости переданной недвижимости.

ГАРАНТИЙНЫЙ АКТ:

Гарантийный акт гарантирует, что право собственности на недвижимость является полным и свободным от обременений. Он устанавливает доверие между покупателем и продавцом, поскольку продавец обязуется защищать покупателя от любых претензий в отношении собственности.Короче говоря, гарантийный акт возлагает на продавца ответственность перед покупателем.

Обычно ипотечные кредиторы требуют гарантийный акт перед финансированием любой сделки, основанной на собственности. Посредством гарантийного акта продавец заверяет покупателя в том, что сделка является законной, надлежащей и право собственности неоспоримо. Перед тем, как оформить гарантийный акт, профессиональная компания , подтверждающая право собственности, проводит исследование правового титула собственности, а также вникает в историю собственности, чтобы убедиться в отсутствии юридических проблем.Когда имеется гарантийный акт, покупателю обычно не нужно беспокоиться о статусе собственности или о том, что неоплаченные кредиторы продавца будут предъявлять претензии по нему. Это гарантирует, что право собственности на собственность является полным и окончательным.

НАЛОГОВЫЙ АКТ:

Налоговый акт – это юридический документ, который предоставляет письменное подтверждение права собственности на недвижимое имущество, приобретенное у государства при продаже с уплатой налога. Налоговая продажа проводится государством по истечении установленного периода времени за неуплату налога на недвижимое имущество.

Налоги на недвижимость считаются просроченными, если они не уплачены в установленный срок. Владелец собственности обязан платить налоги на недвижимость, и невыполнение этого требования может привести к удержанию налога на имущество и, в конечном итоге, к продаже налогового акта.

При продаже налогового акта минимальная ставка, как правило, представляет собой сумму задолженности по налогам, плюс проценты и расходы, связанные с продажей собственности. В случае, если собственность не куплена, право собственности может перейти к правительству графства.В большинстве юрисдикций округ передает право собственности при продаже налогового акта либо посредством налогового акта, либо акта шерифа.

Калифорния Закон о конкретных сделках:

Гарантийный договор – Если договор является общим гарантийным актом, он должен содержать этап, определенный законодательством штата, например фразу «передает и гарантирует». Эти слова, называемые рабочими словами передачи, несут в себе несколько гарантий, которые концедент дает получателю гранта.Примеры гарантий:

Во-первых, лицо, предоставляющее право, гарантирует, что лицо, предоставившее право, является законным владельцем собственности на момент составления и вручения документа и что лицо, предоставившее право, имеет право передать имущество.

Во-вторых, лицо, предоставившее право, гарантирует, что собственность свободна от всех обременений или залогового права.

В-третьих, лицо, предоставляющее право, гарантирует, что он или она будет защищать право собственности на имущество, с тем чтобы получатель гранта, его наследники и правопреемники могли спокойно и мирно владеть помещением с правом передачи собственности.

Акт о прекращении права – Акт о прекращении права собственности передает грантополучателю и наследникам грантополучателя и передает в качестве вознаграждения все законные или равноправные права, которые лицо, предоставившее право, имел в собственности, существовавшей на момент передачи. Примером рабочих слов передачи являются «передать и прекратить предъявление претензии». Нет никаких гарантий правового титула.

Специальная гарантия – В отличие от общей гарантии, особая гарантия ограничивает ответственность лица, предоставившего право, гарантируя только то, что прямо указано в документе.Специальная гарантия имеет практически то же действие, что и акт о прекращении права требования. Специальные гарантийные документы обычно используются корпорациями или другими организациями, которые хотят избежать принятия на себя обязательств по общей гарантии. Как и общий гарантийный акт, специальный гарантийный договор должен содержать соответствующий язык, например «передает и особые гарантии». Обычно лицо, предоставляющее право, гарантирует, что он или она не предприняли никаких действий для нанесения ущерба праву собственности в течение периода, в течение которого лицо, предоставляющее право, владело этим правом. Хотя специальный гарантийный акт может содержать договор о праве собственности, эти условия обычно охватывают только те требования, которые возникают от лица, предоставившего право, через него или в его рамках.

Фидуциарный акт – Это дело, которое должно быть выполнено фидуциаром, например, доверенным лицом, опекуном, консерватором или аналогичным лицом в их назначенном качестве.

Общие термины сделок :

Праводатель – Лицо, владеющее недвижимостью и оформляющее передачу собственности другому лицу. Это может быть одно или несколько лиц, корпорация, компания с ограниченной ответственностью (LLC), товарищество или другое юридическое лицо.

Получатель гранта – Лицо, которое получает право собственности на собственность.Получателем гранта может быть одно или несколько лиц, корпорация, ООО, товарищество или другое юридическое лицо.

Возмещение – Стоимость, предоставленная лицу, предоставившему право, в обмен на передачу. Некоторые государства включают точное рассмотрение в документе, а другие не включают, а вместо этого включают заявление о рассмотрении как 10,00 и другие хорошие и ценные соображения.

Оперативные формулировки передачи – Они специфичны для штата и, как правило, устанавливаются законом.Они демонстрируют намерение передать нынешний титул. Как упоминалось ранее, примерами являются «передает и гарантирует», или «передает и прекращает требовать», или передает и специально гарантирует ».

Юридическое описание – Юридическое определение передаваемой собственности. Это содержится в акте, в котором лицо, предоставляющее право, получило право собственности на имущество, и должно использоваться в документе, в котором лицо, предоставляющее право, передает имущество точно так, как указано в документе, предоставившем право, если только не все имущество передается.

Life Estate – Пожизненное имущество – это имущество, в котором лицо владеет всеми преимуществами владения имуществом в течение своей жизни или жизни другого человека, при этом имущество переходит к оставшемуся лицу после смерти пожизненного арендатора.

Общие арендаторы – Вот как два или более человека (соарендаторы) могут получить право собственности на собственность, которые намереваются, что их доля в собственности будет отделена от другой в случае смерти. В случае смерти общего арендатора право собственности умершего лица на имущество переходит к его наследникам или в соответствии с завещанием.Сравните с Совместными арендаторами. Если желателен арендатор, находящийся в долевой собственности, в документе обычно предусматривается, что «получателям грантов A и B в качестве общих арендаторов, а не совместно арендаторов».

Совместные арендаторы с правом выживания – Вот как два или более лиц могут получить право собственности на имущество, когда стороны хотят, чтобы все владение перешло к пережившему, а не к наследникам пережившего. В случае смерти совместного арендатора с правом наследования все проценты умершего соарендатора переходят выжившим соарендаторам.Сравните с Общие арендаторы . При отсутствии общественной собственности муж и жена обычно получают право собственности в качестве совместных арендаторов с правом наследования. Если желателен совместный арендатор с правом собственности на наследство, договор обычно предусматривает «получателей грантов, A и B, в качестве совместных арендаторов с правами на наследство, а не в качестве общих арендаторов».

Общинная собственность – В общинной собственности штатов особые законы регулируют порядок владения собственностью между мужем и женой.С этим уникальным типом собственности связаны значительные налоговые льготы и права, и читателю следует ознакомиться с нашей статьей по этой теме.

Оговорка – это положение акта, в котором лицо, предоставившее право, может оставить за собой некоторые права в собственности, такие как права на добычу полезных ископаемых.

Исключительная оговорка – Это пункт в документе, в котором могут быть перечислены исключения из передаваемого титула. Пример: «За вычетом и исключением предварительного резервирования всех прав на нефть, газ и полезные ископаемые в переданной собственности».”

В соответствии с пунктом – это пункт в документе, в котором могут быть указаны права на использование собственности. Пример: «При условии соблюдения всех прав проезда, сервитутов и охранных соглашений».

Исполнение и Благодарности:

Исполнение – Акт должен быть в письменной форме и подписан лицом (-ами), предоставляющим право (-и). Как правило, акты о передаче приусадебного участка также должны быть подписаны супругой лица, предоставившего право.

Благодарности – Помимо подписи лица, предоставившего право (ов), документы должны быть зарегистрированы и приняты в качестве свидетельства права собственности без других доказательств.В каждом штате есть специальные формы подтверждения.

Процедурные требования:

Имя, адрес, телефон – Имена праводателя и получателя должны быть указаны в документе. Также обычно указываются адрес и номера телефонов.

Место регистрации или регистрации – Как правило, документы должны регистрироваться в округе, в котором находится недвижимость. Хотя, как правило, документ не обязательно должен быть записан, чтобы быть действительным передаточным числом, существуют практические причины для его регистрации.Сделки обычно не вступают в силу в отношении кредиторов и последующих покупателей без уведомления до тех пор, пока инструмент не будет зарегистрирован. Таким образом, незарегистрированные документы могут быть недействительными в отношении всех последующих кредиторов и последующих покупателей без уведомления до тех пор, пока они не будут зарегистрированы. Регистрация акта дает последующим покупателям конструктивное уведомление, поскольку считается, что последующие покупатели действительно знают о любом зарегистрированном инструменте.

Некоторые штаты являются штатами с «уведомлением о гонке», что означает, что первый получатель гранта без уведомления, который сделает запись о праве собственности, будет защищен от интересов других получателей субсидий с незарегистрированными актами на то же имущество.

Принятие и доставка – Еще одним элементом действительного акта является то, что акт должен быть доставлен и принят, чтобы быть эффективным средством передачи. Большинство штатов предполагает доставку, если получатель гранта владеет документом. Акт также должен быть принят получателем гранта. Это принятие не обязательно должно быть подтверждено каким-либо формальным образом, оно может выражаться любым действием, поведением или словами, показывающими намерение принять, например, записью акта.

Заключение:

Титул – это гораздо больше, чем договор .Это документ, который может напрямую изменять права собственности и, в зависимости от типа сделки, передает права и обязанности между держателем и третьими сторонами. В зависимости от типа документа, зарегистрированного или нет, и цепочки правового титула, собственность может быть потеряна или обременена значительными способами, которые немедленно сказываются на возможных владельцах и покупателях.

Короче говоря, любое лицо, имеющее дело с недвижимым имуществом, должно быть знакомо с законодательством о делах или нанимать компетентных экспертов, чтобы посоветовать им, как правильно владеть правом собственности.

Права собственности, границы и юридические сделки: размышления о земельном кадастре и некоторые проблемы, с которыми он сталкивается

XIX Генеральная ассамблея Европейской ассоциации земельных регистров –ELRA-. Барселона, Испания, 16 мая 2014 года.

I. Обращение к проблеме

Прежде всего, я хотел бы выразить благодарность Организации этой девятнадцатой Генеральной Ассамблеи за предоставленную мне возможность выступить перед этой аудиторией с презентацией с названием, которое при других обстоятельствах могло бы вызвать удивление, но не сейчас. положение вещей.

Действительно, можно было бы ожидать, что в нем будут затронуты темы прав собственности и юридических сделок, но не настолько, чтобы включить вопрос о границах. Простая ссылка на этот вопрос делает акцент именно на нем, в частности, если мы рассматриваем проблемы, с которыми в настоящее время сталкивается Земельный кадастр.

Однако необходимо признать, что существует или может быть связь между вопросом определения границ и местонахождения зарегистрированной собственности и будущим развитием организаций, связанных с реестром.

Если оставить в стороне, на данный момент, различные интересы, поставленные на карту, причины вышеизложенного, среди прочего, следующие:

Во-первых, расширение области «картографии» благодаря появлению новых технологий геолокации, которые позволили получить все более мощные инструменты ГИС по более доступным ценам. Это часто использовалось кадастрами и всевозможными ассоциациями, связанными с картографией, чтобы попытаться взять на себя функции, закрепленные за земельными кадастрами, будь то (1) введение обязательной картографии во всех случаях – или, в частности, кадастра – как часть процедура регистрации, как необходимый и незаменимый инструмент для определения собственности; (2) непосредственно взяв на себя некоторые функции Земельного кадастра – e.g .: требование о том, чтобы презумпция iuris tantum в отношении описания собственности действовала только в том случае, если такие свойства описываются графически и, в его наиболее ориентированной на кадастр версии, только если они были графически описаны картографией Кадастра – и ( 3) путем попытки взять под контроль Земельный кадастр путем своего рода слияния путем поглощения, превращаясь в единое учреждение.

Во-вторых, в Земельном реестре традиционно не было – и все еще есть во многих случаях – графической базы данных, служащей инструментом для определения местоположения и границ зарегистрированной собственности, что было изображено как серьезная слабость систем регистрации.
Этот факт действительно был представлен как практически недействительный признак систем регистрации, в которых отсутствуют графические базы данных, учитывая, что он вызывает юридическую неопределенность и, следовательно, является источником судебных разбирательств, несовместимых с требованиями эффективного рынка. Картографические технологии – особенно те, которые вводятся Кадастром – будут выступать в качестве «спасителя», чтобы компенсировать недостатки Реестра в этой области.

В-третьих, классическая функция кадастра, связанная со сбором налогов на землевладение, была постепенно сокращена не потому, что территориальные налоги не приносят доход государству, а потому, что были введены новые налоги: e.g: налог на доходы физических лиц, на прибыль компании, на добавленную стоимость и т. д. – с гораздо большим весом в общих налоговых доходах государства, оставляя территориальное налогообложение и, следовательно, кадастр, на втором уровне важности.

Это вынудило Кадастр найти новые функции, что лежит в основе так называемого многофункционального кадастра и, в конечном итоге, в желании поглотить некоторые характерные функции Земельного реестра. В соответствии с этой Стратегией возможности, создаваемые развитием ГИС-технологий, сосредоточены в уже указанном направлении, а предполагаемая графическая слабость Земельного реестра преувеличена, как мы увидим.

В-четвертых, и последнее, мы не должны забывать, что государство, особенно современное государство, представляет собой институциональное устройство, которое определяет и приписывает права собственности в обмен на налоги. Государство – единственное, что может очистить рынок от вопросов правовой определенности, и делает это только в обмен на налоги.

Это указывает на «компромисс», который при правильном решении является ключом к облегчению (препятствованию или даже предотвращению) развития рынка – в данном случае рынка недвижимости и ипотечного кредитования -.Одним из ключей к увеличению бюджетных доходов государства является создание «эффективной правовой базы», ​​которая позволяет эффективно развивать рынки недвижимости и ипотечного кредитования, которые требуют наличия сильных и легко передаваемых прав собственности.

Но «фискальные побуждения» государства могут привести к ситуациям, когда организационные парадигмы, ориентированные на краткосрочную финансовую прибыль, превалируют за счет развития рынков и, в конечном итоге, сбора налогов.

Несколько примеров такой ситуации существуют на протяжении всей европейской истории.Каждого правящего политика всегда соблазняет такой подход и нынешнее развитие ГИС-технологий, наряду с интенсивным лоббированием кадастров и геодезистов, а также недостаточным пониманием функций земельного кадастра и сложной юридической инженерией, необходимой для эффективной работы. таких функций может привести политиков к принятию организационных подходов, при которых – сознательно или непреднамеренно – преобладает фискальный аспект, даже за счет эффективности рынка и, в конечном итоге, общего прогресса экономики.

II. Цель презентации

Каждый из этих вопросов достаточно сложен сам по себе и требует отдельного анализа. Однако, учитывая ограниченное время, отведенное на эту презентацию, я сосредоточусь на оценке определения границ в юридических сделках, связанных с недвижимостью, и на том эффективном вкладе, который новые технологии могут внести в правильное решение ряда подразумеваемых проблем.

Теперь я попытаюсь подробно осветить оба вопроса.Это потребует разработки набора базовых концепций, которые следует постоянно держать в поле зрения, чтобы не допустить, чтобы второстепенные вопросы поглотили кропотливо выстроенную институциональную инженерию, такую ​​как Земельный кадастр.

III. Ссылка на некоторые основные понятия

Все люди должны делить земную поверхность. Хотя размер этой поверхности остается относительно стабильным, количество людей, на которых она находится, непрерывно растет.

Как следствие, земная поверхность становится все более дефицитным товаром, и наше выживание как вида, а также отдельных людей требует, чтобы мы все более эффективно использовали этот дефицитный ресурс.

Экономический анализ доказывает, что наиболее эффективным способом использования ограниченных ресурсов является частная собственность, но, кроме того, создание такой собственности не всегда возможно, поскольку ее реализация сопряжена с рядом сопутствующих затрат, которые не всегда можно себе позволить. В таких случаях альтернативами является коммунальная собственность и, в последнем сценарии, свободный доступ, самый неэффективный способ эксплуатации ресурсов.

Концепция частной собственности связана с идеей исключения, то есть со способностью исключать других из использования ценных и ограниченных ресурсов.

Таким образом, все формы частной собственности имеют общую сопутствующую стоимость, необходимую для государства. Принимая, конечно, эту общую стоимость как должное, с каждым ресурсом связаны определенные затраты, которые в конечном итоге могут предотвратить существование частной собственности.

Когда мы имеем дело с частной собственностью на землю, мы сталкиваемся с конкретными проблемами, с определенными затратами на их решение, отличными – и более значительными, чем те, которые возникают, например, при работе с движимым имуществом.

В таких обществах, как наше, где транзакции безличны, а обычная форма доступа к собственности является производной, мы обнаруживаем, что основными препятствиями для частной собственности на недвижимость являются следующие:

1. Знание, действительно ли человек, кажущийся владельцем, является тем, кем он претендует. Бывает так, что в сфере недвижимости владение, даже бесспорное, не является надежным сигналом для идентификации собственника, и поэтому владение не может иметь такой же легитимизирующий эффект, как в сфере движимого имущества.Причины этого ясны: не все iura in rem подразумевают владение, многие не подразумевают этого, и, кроме того, iura in rem, подразумевающая владение или не владение, может одновременно сосуществовать с недвижимым активом; И наоборот, владение может вообще не отражать никаких прав in rem. Все это особенно актуально в обществах с высокой частотой транзакций на рынке недвижимости и, особенно, когда такая высокая частота транзакций происходит между неизвестными сторонами.
2. Знание, обладает ли очевидный владелец властью распоряжения.
   Как это бывает с предыдущей неопределенностью, внешний вид обычно не показывает отсутствие такой силы, ситуацию, которая может привести к потере права, которое, как вы думали, вы только что приобрели.
3. Знание, существуют ли обстоятельства, влияющие на предыдущие договоры, связанные с тем же имуществом, которые могут привести к потере предположительно приобретенного права. Эта неопределенность возникает не только в каузальных трансмиссивных системах, но и в так называемых абстрактных трансмиссивных системах, независимо от внешнего вида.
4. Знание, есть ли бремя, взимаемое с собственности, установленное предыдущими владельцами, которое может быть предпочтительнее приобретенного права и даже означать, в случае исполнения, потерю этого права.
5. Принимая во внимание растущее проникновение публичного права в сферу частного права, и, в частности, в отношении прав собственности, в случае, если лицо заинтересовано в покупке земельного участка, покупатель должен выяснить, какие виды использования разрешены городским планированием и окружающей средой. законодательства и, учитывая установленный законом характер городской собственности в некоторых юрисдикциях, обязательства, связанные с приобретением такой собственности.
6. Знание того, соответствует ли физическая часть земли, в приобретении которой заинтересован покупатель, как описано продавцом, физическим границам права собственности, которое собственник собирается передать.

В отсутствие конкретных институтов для решения этих проблем затраты на приобретение и защиту недвижимости могут быть настолько высокими, что владение землей будет доступно только для самых влиятельных.

Кроме того, как мы обсудим, некоторые типы земель не могут находиться в частной собственности.

Чем больше физических, юридических и институциональных технологий позволяет снизить такие затраты, тем больше будет расширяться эксплуатация ресурсов в рамках схемы частной собственности со всеми вышеупомянутыми последствиями.

Первая неопределенность исторически разрешилась путем создания реестров прав, подразумевающих прямое вмешательство государства в передающую систему.

Это единственное учреждение, которое позволяет знать ex ante, то есть, оставляя в стороне usucapio, кто является держателем права in rem, а покупатель также становится держателем права ius in rem.
При отсутствии Реестра прав возможны только обязательные права.

Следующие три проблемы, перечисленные ранее, также решаются Реестром прав, но не Реестром документов. Следовательно, чтобы устранить первые четыре препятствия, необходимо создать соответствующие правовые и институциональные технологии.

Что касается пятой проблемы, ратуши и другие общественные учреждения обычно полагаются на специальные информационные системы. Для этого обязательно полагаться на картографические и геолокационные методы.

IV. Необходимое разграничение границ

IV. 1. Необходимость делимитации границ: эксклюзивная стоимость недвижимого имущества

Теперь мы сталкиваемся с шестой проблемой, которую необходимо решить, – это определение границ, характерная черта недвижимого имущества.

У нас нет такого беспокойства в отношении движимых товаров: их определяет их собственная форма. Строго говоря, не стоит беспокоиться и о недвижимом имуществе, поскольку единственное недвижимое имущество – это планета Земля.Так называемая недвижимая собственность – это не что иное, как кусочки земной коры, включая все рукотворные постройки, использование которых предназначено исключительно одному человеку или нескольким людям «pro indiviso», и все эти участки земли примыкают друг к другу. поэтому необходимо разграничение границ. Такое делимитация сопряжена с определенными расходами, которые зависят от характера и использования земли и имеющихся технологий. Если эти затраты очень высоки, они могут помешать эксплуатации земли в рамках схемы частной собственности.

При работе с природными ресурсами следует не только устанавливать границы, но и охранять их, чтобы не допустить их использования неуполномоченными третьими лицами.

Частная собственность на землю порождает некоторые характерные издержки, связанные с существованием границ между прилегающими земельными участками.

Тезис об эффективности предсказывает, что технологические инновации для обозначения, охраны и документирования границ различных земельных участков приведут к более высокому уровню разделения, поскольку такие нововведения снижают затраты, связанные с частной собственностью.При отсутствии нововведений, как правило, дешевле использовать ручную работу и материалы, чтобы закрыть открытый полигон, разделяя его на несколько частных участков.

Так выглядит в реальном мире. Изобретение г-ном Глидденом колючей проволоки в 1874 году привело к разделению земли на участки на западе США.

В округе Шаста, Калифорния, инновации в строительстве заборов и ирригации повлияли на баланс затрат и выгод при закрытии пастбищ и послужили стимулом для разделения пастбищ.
Это, однако, не самый важный аспект в данной презентации относительно концепции границ, а тот, который связан с их установлением и документированием, что является фундаментальным вопросом в любой сделке с недвижимостью.

IV. 2. Делимитация границ в рамках Делимитации прав

Рассмотренные до сих пор идеи служат доказательством того, что установление границ собственности является частью определения права, которое покупатель желает приобрести, и, следовательно, концепция границ является юридической концепцией.

В то время как решение проблем, о которых я упоминал ранее, – кто является собственником, имеет ли он право распоряжаться, есть ли причины для разрешения сделки из-за предыдущих договоров в отношении того же имущества, какие привилегированные залоговые права и бремя были установлены на собственность предыдущих владельцев и т. д. – требовала развития сложной правовой инфраструктуры, медленно создаваемой на протяжении веков, однако вопрос определения границ не потребовал развития этой сложной правовой технологии.

Действительно, при каждом приобретении производных финансовых инструментов приобретается ранее существовавшая собственность; это свойство уже определило границы. Существующие границы являются результатом первоначального консенсуса между первоначальными владельцами и, в данном случае, между последующими владельцами всех соседних владений, поскольку частная собственность – это просто консенсус относительно присвоения и использования вещей, в данном случае смежных участков. земная кора.

О таком консенсусе обычно сигнализируют на земле с помощью физических знаков, согласованных соседними собственниками, именно для того, чтобы сделать видимыми границы различных свойств.Эти сигналы называются ориентирами

.

Покупателю необходимо, во-первых, чтобы продавец описал границы с максимально возможной точностью, и, во-вторых, он должен убедиться, что такие границы соответствуют праву продавца.

При передаче собственности необходимо максимально четко описать ее границы. Традиционным методом для этого была древняя система, известная в Англии как «Методы и границы», подход, которым придерживается большинство стран.Это описательный литературный метод, обычно применяемый без использования планов, карт или графических описаний.

Чтобы получить разумную уверенность в том, что описанные границы соответствуют праву, которое желает приобрести один человек, покупатель может использовать несколько процедур. Один из них прибегает к доказательствам публичного и бесспорного владения. Действительно, даже если владение само по себе не является надежным признаком собственности, по ранее объясненным и хорошо известным причинам мирное и неоспоримое владение является надежным признаком, когда дело касается границ.

Соседние собственники могут не знать, является ли их сосед «verus dominus», но если они принимают границы собственности, которой он или она владеет, это должно дать потенциальному покупателю достаточную уверенность в том, что границы – это те границы, которые определяют его верно.

По этой причине ответ на эту неопределенность исторически не требовал каких-либо сложных и сложных юридических технологий. Споры между соседними собственниками разрешаются посредством судебного процесса о демаркации – actio finium regundorum римского права – если в результате было объявлено, что приобретенная собственность имеет меньшую стоимость, actio cuanti minoris было доступно и, в любом случае, ответственность путем выселения всегда был под рукой.
Все эти причины подтверждают тот факт, что большинство современных систем регистрации используют в своих процедурах общие описательные методы, используемые при транзакциях, для идентификации различных земельных участков, на которых полагается iura in rem.

V. Картографические методы как метод описания границ

За последние годы технологии картографии, изображений и геолокации значительно продвинулись вперед. Возможно, достаточно просмотреть планету с помощью Google Планета Земля, чтобы понять, насколько это правда.

Теперь мы можем виртуально посещать целые города в 3D с невероятным уровнем детализации.

компаний, участвующих в картографических проектах, большинство из которых являются крупными транснациональными корпорациями, выпустили чрезвычайно мощные инструменты по постоянно снижающейся цене, поскольку используемые технологии теперь являются стандартными и широко применяются во всем мире, что делает их продукты еще более привлекательными.
Это привело к появлению новой отрасли, ориентированной на производство геопространственных данных с целью охвата всех областей и аспектов, связанных с территорией, с использованием изображений, картографии и геолокации.

В этом контексте проводится ряд реформ, направленных на внедрение этой техники в качестве обязательного способа описания частей земной коры, где находится недвижимое имущество, находящееся в неизменном состоянии, не обращая внимания на старую литературную технику «границ и границ».
Теперь предстоит оценить вопрос, оправдано ли такое принуждение.
Вчера у нас была возможность послушать оценку затрат / выгод от использования этих методов профессором Арруньяда во время встречи, посвященной обсуждению проекта CROBECO – Трансграничная электронная передача – оценки, фундаментальные положения которой я в значительной степени разделяю.

Из этого анализа можно сделать вывод, что в странах ЕС с обычно зарегистрированной недвижимостью, включая делимитацию границ, было бы неоправданно навязывать эти методы как обязательные, поскольку в принципе не было бы никаких внешних эффектов, но, возможно, события первой регистрации и изменения зарегистрированной собственности – и даже в этих случаях такие внешние эффекты были бы очень сомнительными.

По этой причине граждане, а не законодатель, должны решать, какие методы идентификации они должны использовать, если и в этом случае, в двух случаях, упомянутых ранее.

Гипотеза рационального поведения подразумевает, что граждане будут прибегать к новым методам идентификации только в том случае, если они производят более высокую добавленную стоимость, чем явные и неявные затраты, которые они несут.

Явными затратами пренебречь нельзя. Согласно отчету ZERP Бременского университета за 2007 год, эти затраты будут варьироваться от 38,08% в Англии до 50,78% в Нидерландах. В Испании в тематическом исследовании, включающем шесть онлайн-чеков, Арруньяда описывает дополнительную стоимость транзакции в размере 455 евро, как он представил вчера.

Неявные затраты, измеряемые с точки зрения задержки всех регистрационных процедур, также не должны быть исключены, и вряд ли они будут ниже явных затрат.

В обмен на эти расходы заинтересованные стороны должны рассчитывать на выгоду в виде меньшего количества судебных разбирательств, связанных со спорами относительно границ. В этой связи следует отметить, что, в принципе, это будет во многом зависеть от типа недвижимого имущества. Обычно не страдают от споров, связанных с границами, многоквартирные дома, а также двухквартирные или односемейные дома.

Это может возникнуть, более вероятно, в случае сельской собственности с более низкой сравнительной стоимостью, где из-за их физических характеристик может быть трудно указать границы или когда предыдущие владельцы пренебрегли этим вопросом.

Несмотря на все настойчивые заявления о серьезной проблеме правовой определенности, которая якобы является причиной отсутствия картографических и геолокационных процедур в земельных кадастрах, тем не менее, можно наблюдать, насколько низок уровень судебных споров, связанных с границами.

Более того, неясно, приведет ли использование таких методов к снижению уровня судебных разбирательств, но, скорее всего, в краткосрочной перспективе, к увеличению количества судебных разбирательств из-за гипотетического повышения точности описания границ , по крайней мере, в случае сельской собственности, как мы уже объясняли.

Кроме того, из отчетов, подготовленных У. Вайманом для Европейской ипотечной федерации, можно заметить, что самые высокие оценки получили следующие страны: Великобритания, Нидерланды, Германия и Испания, которые в этой конкретной области придерживаются совершенно иной политики.

Из этих четырех стран лучшими общими результатами является Испания, которая опровергает заявление о том, что неиспользование графических баз данных в процессе регистрации вызывает юридическую неопределенность, поскольку Испания не использует такие базы данных, за исключением первой регистрации. В недавнем законопроекте представляется, что это требование будет распространено на последующую физическую модификацию зарегистрированной собственности.

Обязательное использование этих методов во всех сделках с недвижимостью также вызовет проблему переходного периода, которую необходимо решить.Действительно, если уже зарегистрированная собственность с литературным описанием должна включать графическое описание в последовательные транзакции для их регистрации, такое описание должно быть согласовано соседними собственниками с помощью некоторой новой процедуры, и это само по себе будет означать сильно изменчивую, но потенциально высокие дополнительные затраты, которые могут привести к конфликтам, без очевидной выгоды.

VI. Требование, чтобы Кадастр был поставщиком графических данных в Земельный кадастр

Это требование обязательного графического описания собственности в процедуре регистрации обычно сопровождается дополнительным требованием, чтобы такое изображение было предоставлено Кадастром.Другими словами, при условии обязательного использования картографических и геолокационных методов в описании, а точнее, при идентификации собственности, функция кадастра будет обеспечивать такую ​​графическую идентификацию, тогда как Земельный кадастр в этом вопросе должен придерживаться такие данные, запрещая любое другое графическое описание из Земельной книги. Одно только это графическое описание могло бы обладать презумпцией точности iuris tantum.

На мой взгляд, это требование не оправдано.Теперь я попытаюсь проиллюстрировать причины, подтверждающие эту позицию.

Похоже, что существует некий умственный автоматизм, когда каждый раз, когда кто-то произносит слова «графическое описание земли», такое понятие автоматически связывается с Кадастром. Причина заключается в том, что, в отличие от многих систем регистрации, кадастры с самого начала прибегали к графическому изображению территории и, кроме того, стремились охватить своей собственной картографией всю территорию страны. .

Причина ясна: идентифицирующая функция кадастра связана с территориальным налогообложением. Для этого в кадастре требовалась инвентаризация так называемого территориального богатства страны. Лучшим способом его выявления и предотвращения затмения была разработка планов и, по возможности, карт всей страны.

После инвентаризации территориального богатства, чтобы собрать с него налоги, необходимо было выяснить, кто являются владельцами и на каких участках земли закреплены их права.

Для решения этих проблем Земельный кадастр был бесполезен, поскольку исторически собственники предпочитали владеть своими землями «в частном порядке», не регистрируя свою собственность, за исключением случаев, когда это было очень выгодно или неизбежно. На протяжении всей истории основной причиной отказа от регистрации собственности всегда была фискальная причина.

В Испании, чтобы решить эти проблемы, Кадастры провели кампанию на земле, дом за домом, муниципалитет за муниципалитетом, принимая в качестве владельцев тех, кто владеет землей, представившись таковыми, или, в случае отсутствия, тех, кто их соседи подали сигнал.Что касается границ, они приняли как действительные границы, указанные лицом, владеющим землей, или даже соседями, не доказав, что они сами являются собственниками.

По этой причине ни определение границ, ни идентификация собственников не представляли наименьшей надежности и не оказывали никакого влияния, кроме как в фискальной сфере.

Земельные кадастры, наоборот, не выполняют фискальной функции. Их функция состоит в том, чтобы решить или, по крайней мере, смягчить проблемы правовой определенности рынка, а использование реестра гражданами обычно является добровольным.Они будут использовать Реестр только в том случае, если они хотят, чтобы их документы пользовались формальным приоритетом и противопоставлением, в странах с Реестрами документов, или если они хотят быть владельцами «in rem» в странах с Реестрами прав, а не просто обязательными владельцами.

Другой вопрос заключается в том, что правительства обычно используют в своих интересах потребность граждан в правовой определенности для получения налоговых доходов и, как следствие, используют Земельный кадастр также для этой цели, что может денатурализовать его истинную функцию, как он уже предупреждал Испанский закон об ипотеке 1861 года.

Из-за этой другой функции, значительному количеству систем регистрации не требуется и не требуется сегодня графическое представление собственности. Они регистрируются с литературным описанием, предоставленным заинтересованными сторонами, на основе размеров и границ или аналогичных методов.

Есть две причины в поддержку этого:

1. Описание, представленное заинтересованными сторонами, вполне вероятно, очень близко к реальности в их собственных интересах, особенно с учетом интересов покупателя, что эмпирически подтверждается очень ограниченным судебным разбирательством в отношении общего количества сделок, любых специалист Регистратуры может засвидетельствовать.
2. Картография и технологии географической привязки до недавнего времени были недоступны для граждан.

Все это привело к тому, что описания кадастровых и земельных кадастров во многих случаях не совпадали, что еще более усугублялось с течением времени, учитывая значительный рост юридических транзакций, с которыми Кадастр не справлялся.

С момента появления современных систем регистрации в Европе, примерно в XIX веке, до наших дней все значительно изменилось.Действительно, недвижимость регистрируется, а это означает, что очень немногие покупатели действуют вне реестра. Кроме того, действуют механизмы координации между Кадастрами и Реестрами, обеспечивая оперативную передачу информации об изменениях в собственности, чтобы Кадастр мог выполнять свою фискальную функцию.

В отношении собственности, однако, кадастр не развивался такими же темпами. Значительно увеличилось количество юридических сделок с недвижимостью. Рынки недвижимости и ипотеки пережили впечатляющий рост.Мы находим не только покупки или наследование недвижимости, но и множество сделок, подразумевающих разделение, сегрегацию, агрегирование, группировку, новое строительство и т. Д. В конечном итоге, существенные изменения в зарегистрированной собственности. Во многих случаях кадастры не могли и не могут идти в ногу с рыночными темпами, в чем, с другой стороны, обязан делать земельный кадастр.

Это приводит к тому, что, хотя Реестр включает текущие описания собственности, кадастры, в лучшем случае, включают устаревшие описания.Независимо от количества денег, потраченных на картографирование территории страны, такое картографирование требует постоянного обновления.

Для решения этой проблемы – той, которая затрагивает исключительно кадастр и его фискальную функцию – можно использовать несколько подходов:

1. Заставить заинтересованные стороны использовать в своих транзакциях графическое описание из кадастра, которое может или не может соответствовать правовой реальности, которая является для всех целей: реальностью. Если совпадений нет, кадастровое описание следует обновить, и до тех пор, пока эта операция не будет выполнена, Реестр не сможет выполнять свою работу.

Этот подход имеет недостаток, заключающийся в том, что он мешает, задерживает и удорожает операции с недвижимостью по строго финансовым причинам. Итак, если мы обратим внимание на различные отчеты Doing Business, мы увидим, что наибольшее количество процедурных шагов в процессе регистрации связано с участием Кадастра.

Есть еще больший недостаток. Как мы уже говорили, границы – это юридическое понятие, поскольку его установление относится к разграничению содержания права.И это функция, которая строго соответствует Реестру.

Действительно, когда Регистратор оценивает описание собственности, предоставленное заинтересованными сторонами в каждой новой транзакции, он проверяет, существуют ли какие-либо отклонения по отношению к уже зарегистрированному описанию, в частности, есть ли какие-либо изменения в границах или районе, поскольку это может повлиять на права третьих лиц, особенно на соседнюю собственность, и будет принимать описание, включенное в договорный документ, только после того, как убедится, что содержащееся в нем описание не нарушает права соседних владельцев или, в случае внесения изменений – e.g: новое строительство – в соответствии с дополнительными правовыми требованиями, такие реквизиты выполнены. Все эти функции чужды Кадастру.

2. Тот же предыдущий подход, но без эффективной адаптации кадастра к процедурам реестра.

Имеет те же недостатки, что и раньше, хотя задержка будет меньше.

3. Заинтересованные стороны будут описывать свойства с достаточной точностью либо с помощью графических методов, либо методов геолокации, с помощью литературного описания, либо и того, и другого.Земельный кадастр, после выполнения необходимых операций, представит новое описание собственности, графическое или литературное, в Кадастр, не налагая каких-либо связанных обязательств перед сторонами.

Этот подход подразумевает меньшее вмешательство в легальный оборот по финансовым причинам, меньшие затраты времени и денег, чем предыдущие, и обеспечивает такую ​​же финансовую эффективность.

Чтобы оптимизировать этот подход, в случае, если описание является графическим – отдельно или в сочетании с литературным описанием -, оно должно выполняться в соответствии со стандартизованными и общепринятыми параметрами, поэтому отправка таких данных в кадастр немедленно позволит расположение недвижимости / участка.Если описание в Земельной книге является чисто литературным и в определенный момент считается необходимым включить графическое описание – отдельно или в сочетании с литературным описанием -, должны быть установлены определенные механизмы, чтобы графическое описание связывало соседних владельцев, не препятствуя и не вмешиваясь в законный трафик.

Во всех случаях, для первой регистрации и физических изменений зарегистрированной собственности, по уже обсужденным причинам может быть оправдано требование графического описания.

Все вышеизложенное свидетельствует о том, что земельные кадастры могут включать описания собственности с использованием картографических методов и методов геолокации, поскольку они не являются исключительными для какого-либо государственного или частного учреждения или органа.

Это также делает очевидным осторожность, которую следует соблюдать при использовании этих методов в системах регистрации, которые долгое время работали с литературными описаниями, чтобы они способствовали улучшению обслуживания, а не создавали больше проблем, чем те, которые они могли бы помочь предотвратить.

Также ясно, почему делимитация границ или, что еще лучше, принятие описания границ, предоставленного заинтересованными сторонами, соответствует Земельному кадастру. И как Земельный кадастр должен взаимодействовать с Кадастром, чтобы он мог выполнять свою фискальную функцию без дополнительных затрат, как явных – денежных, так и неявных – временных, для граждан.

Большое спасибо за внимание.

Часто задаваемые вопросы о договоре купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости – это договор купли-продажи, используемый для документирования покупки или продажи недвижимости (также известной как недвижимость или жилая недвижимость).

Соглашение

LawDepot о покупке недвижимости касается домов и зданий, строительство которых было завершено к моменту заключения (или подписания) контракта. Документ содержит дополнительные формы раскрытия информации (при необходимости), касающиеся состояния собственности, приспособлений и предметов на собственности, потенциальных проблем с дополнениями и изменениями в собственности или ее структурной целостности, и многое другое.

Следует отметить, что этот вид договора купли-продажи недвижимости не передает право собственности на недвижимость, как Гарантийный акт.В этом контракте подробно описываются только права и обязанности покупателя и продавца до того, как право собственности может быть передано на законных основаниях.

Общая информация о договорах купли-продажи недвижимости

Когда мне следует использовать договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости используется для документирования продажи дома. Чаще всего используется при:

• Покупатель приобретает новую жилую недвижимость, строительство которой было завершено до того, как дом был оплачен, и покупатель вступает во владение недвижимостью
• Покупатель приобретает недвижимость, бывшую в собственности и / или жилую

Какой закон регулирует продажу недвижимости?

Сделки с недвижимостью могут регулироваться как общим правом (законы, принимаемые судьями в залах судебных заседаний), так и гражданским правом (законы, принятые в соответствии с законами штата или федеральными законами, также известными как законодательство).Это означает, что законы могут отличаться от штата к штату, поэтому важно ознакомиться с законами в вашей юрисдикции, прежде чем заключать договор купли-продажи недвижимости.

Когда можно расторгнуть договор недвижимости?

Существует два способа расторжения договора с недвижимостью: либо включив в договор возможность расторжения, либо полагаясь на правила, установленные законодательством вашего штата.

Например, законы штата обычно позволяют расторгнуть договор на недвижимость, если продавец не раскрывает покупателю существенные факты о состоянии собственности (например, повреждение водой или плесень).

Общие термины в договорах купли-продажи недвижимости

Что такое конкретные показатели в договорном праве?

Конкретное исполнение – это судебный иск, используемый для принуждения стороны договора к выполнению своих обязательств по подписанному ими контракту.

Что означает возмещение в договоре о недвижимости?

Возмещение в недвижимости относится к чему-то ценному, обмениваемому на недвижимость. Деньги – наиболее распространенная форма вознаграждения, но это могут быть и другие ценные вещи, например, другая собственность.

Что такое задаток?

Задаток – это залог, который покупатель должен внести продавцу заранее, чтобы сообщить продавцу, что покупатель серьезно относится к покупке недвижимости. Это денежный залог, выплачиваемый продавцу в качестве доказательства добросовестности покупателя при совершении сделки купли-продажи.

Задаток может быть зачислен на счет продажной цены (иногда применяется к авансовому платежу) при закрытии, но может быть аннулирован, если покупатель не выполнит свои обязательства.Это гарантирует, что покупатель серьезно относится к получению необходимого финансирования и выполнению других условий, необходимых для покупки недвижимости.

Без внесения задатка некоторые покупатели могут быть не заинтересованы в получении финансирования и могут продолжать искать более выгодную сделку по другим домам. Часто, если покупатель не совершает транзакцию, продавец может оставить задаток в качестве возмещения убытков (деньги, уплаченные для компенсации убытков стороне по договору).

Однако, если покупатель отказывается от одного из непредвиденных обстоятельств в его предложении (например,грамм. плохие результаты домашнего осмотра) залог обычно возвращается.

Что такое условное депонирование в договоре купли-продажи недвижимости?

Условное депонирование относится к ситуации, когда право собственности на недвижимость продавца удерживается нейтральной третьей стороной (агентом условного депонирования) до закрытия (когда все условия контракта были выполнены). По завершении сделки эскроу-агент передает право собственности на недвижимость покупателю.

Что такое эскроу-агент?

Агент условного депонирования – это независимая третья сторона, которая держит собственность в трасте до выполнения условий договора купли-продажи дома.Агент несет ответственность за сбор платежей от покупателя и передачу этих платежей продавцу.

С административной точки зрения агент условного депонирования выгоден для всех сторон сделки купли-продажи, поскольку они обрабатывают все средства и документы, связанные с продажей. И продавец, и покупатель могут давать инструкции агенту условного депонирования.

Например, если продавец не выполнил одно из своих обязательств по соглашению (например, завершил осмотр дома), у покупателя могут быть удержаны средства, необходимые для выполнения этого обязательства (например, стоимость найма домашнего инспектора). от продавца из ежемесячного платежа по ипотеке.

Что означает дата закрытия в договоре о недвижимости?

Дата закрытия – это дата, когда продавец передает документ о праве собственности на недвижимость покупателю, а покупатель оплачивает и вступает во владение недвижимостью. Даты закрытия обычно составляют 30, 60 или 90 дней после подписания контракта.

Люди, которые финансируют покупку через ипотеку, должны убедиться, что дата закрытия наступит до истечения срока действия письма-обязательства по ипотеке.Письмо-обязательство по ипотеке – это письмо от кредитора, в котором говорится о его обязательстве предоставить покупателю ссуду для покупки недвижимости.

Какая дата вступления в силу договора о недвижимости?

Дата вступления в силу – это дата, когда стороны становятся связанными условиями договора о недвижимости. Обычно это день подписания контракта обеими сторонами или, если стороны подписывают договор в разные дни, дата подписания контракта последней стороной.

Каковы пропорции при сделках с недвижимостью?

Распоряжения – это расходы или выгоды, которые делятся между покупателем и продавцом.Общие пропорции, рассчитываемые при сделках с недвижимостью, включают налоги на имущество, ипотечное страхование и коммунальные услуги.

По сути, эти пропорции предназначены для учета расходов, которые оплачиваются, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю.

Например, если дата закрытия договора купли-продажи приходится на период времени, за который продавец уже уплатил налог на недвижимость, стоимость налога будет пропорционально распределена с даты закрытия до конца периода времени, в который были уплачены налоги. для.Затем покупатель возмещает продавцу время, когда имя продавца больше не фигурирует в праве собственности.

Что такое договор об оказании жилищных услуг?

A на оказание бытовых услуг. – это договор с компанией, предоставляющей гарантийные обязательства для дома, на техническое обслуживание, ремонт или замену всех или любой части приборов, структурных компонентов, электрических, сантехнических систем, систем отопления или кондиционирования воздуха в жилом доме. Контракт обычно рассчитан на один год.

Что такое сообщество Mello-Roos?

В Калифорнии термин Mello-Roos community используется для обозначения новых сообществ (иногда называемых районами коммунальных услуг или CFD), которые создаются местными органами власти для получения дополнительного государственного финансирования.В этих общинах с владельцев собственности взимается специальный налог, чтобы покрыть часть затрат на развитие и поддержание инфраструктуры общины.

Что такое юридическое описание собственности?

A юридическое описание собственности (иногда называемое юридическим описанием земли) относится к формату, используемому в вашей юрисдикции для официального описания участков земли для целей государственного учета. Другими словами, это то, как ваша земля определяется в правительственных отчетах.

В Северной Америке в большинстве юрисдикций используется система поселков и ареалов для сельских районов или земельных участков и система блокировок для городских или городских районов. Юридическое описание земли может быть оформлено различными способами. Однако наиболее распространенной системой идентификации является серия цифр и букв, например SW19-57-8-W5.

Описание вашего юридического земельного участка можно получить в регистратуре округа, его можно найти в праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в соглашении об ипотеке.Официальное описание собственности не совпадает с вашим почтовым адресом (или муниципальным описанием).

Что такое неулучшенная собственность?

Неулучшенный участок – это земля без значительных зданий, сооружений, застройки или подготовки участка. По сути, это сырой участок земли.

Что такое отчет об экологической оценке?

Отчет об экологической оценке составляется специалистом по охране окружающей среды, который исследует собственность, чтобы определить, оказывают ли какие-либо элементы негативное воздействие на окружающую среду.Например, в этом отчете покупатель будет проинформирован о том, есть ли на участке подземные резервуары для хранения, из-за которых загрязняющие вещества попадают в почву.

Что такое прибрежные вопросы?

Термин прибрежный относится к водоемам, таким как реки и озера, которые расположены на территории или рядом с ней. Прибрежные вопросы относятся к юридическим правам собственника собственности на такие водоемы.

Информация о финансировании недвижимости

Что такое финансирование недвижимости?

Финансирование недвижимости относится к процессу погашения покупки недвижимости с течением времени, а не единовременно.Покупатель берет деньги в долг у кредитора (например, в банке или ссудном офисе) и выплачивает ссуду в течение долгого времени в соответствии с кредитным соглашением. Этот процесс также можно назвать амортизацией.

Следует отметить, что в договоре купли-продажи недвижимости есть вариант «без финансирования» для покупателей, которые платят полностью своими собственными средствами, не требуя какой-либо ссуды.

Что такое стороннее финансирование?

Стороннее финансирование означает, что покупатель берет ссуду в банке или другом кредитном учреждении для оплаты продажной цены недвижимости, которую покупатель покупает.Затем ссуда возвращается с течением времени (обычно с процентами) на основании любого соглашения, которое покупатель заключает с кредитным учреждением. Одна из наиболее распространенных форм стороннего финансирования – это ипотечный договор.

Что такое финансирование собственником?

Финансирование собственника (или финансирование продавца ) часто используется, когда покупатель не может получить ссуду в финансовом учреждении. В таком случае продавец может установить план погашения с покупателем и обеспечить его соблюдение либо векселем, либо ссудным соглашением.

Что такое ипотека?

Принятие ипотеки происходит, когда покупатель соглашается взять на себя ответственность по существующей ипотеке на недвижимость, которую он покупает. Прежде чем воспользоваться этим вариантом, покупатель должен поговорить с залогодателем (обычно с продавцом), чтобы определить, является ли это лучшим вариантом действий для обеих сторон.

Что такое Федеральное жилищное управление (FHA)?

Федеральное управление жилищного строительства – это государственное агентство, которое обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным заявителям, которые получают ссуды от сертифицированных кредиторов, гарантируя ипотеку, если покупатель не выплатит (не погасит) ссуду.

FHA помогает тем, у кого плохая кредитная история, тем, кто не может позволить себе крупный первоначальный взнос, а также тем, кто по тем или иным причинам вряд ли получит ипотечный кредит от обычного ипотечного кредитора. Программа позволяет тем, кто обычно не может позволить себе ипотеку, претендовать на нее, потому что FHA выплатит ипотеку в случае дефолта.

Что такое Управление по делам ветеранов (VA)?

Управление по делам ветеранов (также известное как Министерство по делам ветеранов США ) – правительственное учреждение на уровне кабинета министров, которое предоставляет ветеранам различные социальные программы и льготы.

Агентство обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным ветеранам, которые пытаются получить ссуды от сертифицированных кредиторов на случай невыполнения покупателем жилья по кредиту. Программа помогает людям с плохой кредитной историей получить право на ипотеку, потому что VA гарантирует выплату ссуды, если индивидуум не выполняет свои платежи по ипотеке.

Вопросы, связанные с недвижимостью при покупке недвижимости

Как найти юридическое описание собственности?

У вас должна быть возможность получить юридическое описание земли вашей собственности в Регистрационной службе округа (также называемой Клерком округа или Офисом регистрации сделок).Юридическое описание вашей собственности также может быть найдено в вашем праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в вашем ипотечном соглашении.

Каково муниципальное описание моей земли?

Муниципальное описание собственности – это уличный адрес этой собственности, как если бы он был написан на почтовом конверте. Например, 1234 Oak Street, Лос-Анджелес, Калифорния.

Нужно ли описывать договор аренды недвижимости, если недвижимость продается?

Аренда относится к ситуации, когда арендатор платит арендную плату за проживание в собственности.

Вам не нужно включать описание аренды, если она прекращается до даты закрытия, поскольку аренда не повлияет на покупателя. Однако любые договоры аренды, которые продлеваются после даты закрытия, должны быть точно описаны в договоре купли-продажи, а копия договора аренды должна быть предоставлена ​​покупателю.

Какие светильники обычно включаются в продажу дома?

Светильники – это предметы личной собственности, которые были прикреплены к земле или зданиям таким образом, что их нельзя удалить, не повредив предмет, землю или здание.

Как продавец, вы можете исключить некоторые приспособления из продажи вашего дома, потому что они имеют сентиментальную ценность, их трудно заменить или по другой причине.

Примеры приспособлений:

• Люстры
• Шторы на заказ
• Жалюзи оконные
• Встраиваемая техника
• Шкафы встроенные
• Светильники
• Ковровое покрытие от стены до стены

Что произойдет, если я забуду исключить приспособление из продажи моей собственности?

Если предмет был прикреплен (или постоянно присоединен) к собственности, предполагается, что он будет включен в продажу, если это специально не исключено в соглашении о покупке.Это означает, что если продавец забудет исключить какой-либо светильник (например, люстру), он будет считаться проданным как часть собственности. В этот момент покупатель будет фактически владеть им и может продать его обратно продавцу дома, если он того пожелает.

В таких ситуациях покупатель и продавец должны четко обсудить, что входит (в отношении оборудования) в продажу собственности, прежде чем подписывать какие-либо соглашения.

Раскрытие информации о собственности при покупке недвижимости

Что продавец недвижимости должен раскрыть покупателю, желающему ее приобрести?

В каждом штате свои требования относительно того, что следует раскрывать покупателю, но продавцы должны включать как можно больше информации о состоянии собственности.

Например, если дом новый, вам будет предложено обсудить качество изоляции объекта, в том числе используемый материал, толщину, коэффициент сопротивления изоляции и то, какие части дома утеплены.

Чтобы защитить себя от любых споров относительно состояния собственности до завершения продажи, вы должны сообщать о любых существенных дефектах, влияющих на имущество (например, плесень, повреждение водой и т. Д.), О которых вы знаете, и вам следует заполните форму раскрытия информации для конкретного штата, прилагаемую к договору купли-продажи.

Каковы законодательные требования к раскрытию информации при продаже недвижимости?

Законодательные требования к раскрытию информации различаются от штата к штату, но, как правило, продавец обязан раскрывать любые известные дефекты физического состояния собственности, которые могут существенно повлиять на ее стоимость, включая неисправные приборы, проблемы борьбы с вредителями, проблемы с плесенью, структурные проблемы с недвижимостью. дома, дефекты кровли и многое другое.

В каждом штате действуют разные требования в отношении того, что следует раскрывать, поэтому рекомендуется узнать о законодательных требованиях к раскрытию информации для вашего штата.

Должен ли я предоставить покупателю заявление о раскрытии информации?

В большинстве штатов продавец должен заполнить заявление о раскрытии информации для покупателя. Вы поймете, что это не является обязательным требованием в вашем штате, если вам будет предоставлена ​​возможность не указывать заявление о раскрытии информации в нашей анкете по договору купли-продажи недвижимости.

Следует ли покупателю запросить новое обследование собственности перед ее покупкой?

Даже если продавец может предоставить копию опроса, проведенного в течение прошлого года, покупатель все равно должен запросить новое обследование в случае, если с момента последнего опроса в собственности произошли изменения.

В качестве альтернативы покупатель может запросить декларацию об отсутствии пристройки к зданиям на участке.

Вопросы, связанные с заключением сделки по покупке недвижимости

Нужны ли мне другие документы для закрытия сделки по продаже недвижимости?

Да. Договор купли-продажи недвижимости используется для определения условий продажи жилой недвижимости между двумя сторонами. Он не имеет права передавать право собственности, поэтому гарантийный акт часто используется вместе с договором купли-продажи.

Кроме того, если покупатель и продавец соглашаются на «финансирование собственником» в качестве варианта финансирования продажи дома, в договоре купли-продажи также будет использоваться простой вексель.

Что такое гарантийный договор?

Гарантийный акт – это документ, поданный в Регистрационную службу округа, который предоставляет право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Гарантийный акт содержит гарантию от продавца:

• Имеют право продать недвижимость
• Нет неоплаченных залоговых прав, кроме тех, которые указаны в гарантийном акте
• Они будут защищать покупателя от любых претензий, предъявленных к собственности физическими лицами, утверждающими, что ранее имели в ней интерес.

Что такое простой вексель?

Простой вексель – это юридический документ, который действует как имеющее исковую силу обещание, что заемщик выплатит кредит кредитору в соответствии с условиями, согласованными в контракте.Его можно использовать для документирования таких вещей, как сумма ссуды, дата ссуды, план погашения и многое другое.

Что такое налог на передачу собственности?

Большинство штатов США взимают налог за каждую зарегистрированную передачу недвижимости. В зависимости от вашего штата этот налог может обозначаться как:

.

• Налог на передачу недвижимости
• Налог
• Налог на перевод

В некоторых штатах также требуется дополнительная документация для сопровождения уплаты налога на передачу недвижимости.

Что такое страхование титула?

Страхование титула – это форма страхования, при которой страховщик соглашается компенсировать застрахованному лицу любые убытки, понесенные в результате дефекта правового титула на имущество, которое было неизвестно покупателю на момент продажи.

Политика требуется большинством институциональных кредиторов для получения ипотеки, и кредиторы будут выплачивать стоимость ипотеки в случае дефекта в праве собственности, который лишает покупателя права собственности на недвижимость.Страхование титула является альтернативой получению муниципального сертификата соответствия или отчета о недвижимости.

Информация о подписании и оспаривании в договоре купли-продажи недвижимости

Нужно ли нотариально заверить договор купли-продажи недвижимости?

Нет, этот документ не обязательно должен быть нотариально подписан, поскольку он не подается в Регистрационную службу округа. Договор купли-продажи служит только письменной записью договорных отношений между продавцом и покупателем и фактически не передает право собственности или право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Нужны ли мне свидетели при подписании договора купли-продажи недвижимости?

Нет, свидетели не требуются, но обеим сторонам рекомендуется настаивать на присутствии свидетелей, которые могут, если спор возникнет позднее, подтвердить, что стороны действительно подписали договор свободно.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в посредничество?

Посредничество – это способ разрешения споров менее формальным, менее жестким и, как правило, более экономичным способом, чем обращение в суд.Это позволяет обеим сторонам откровенно говорить о своих проблемах и выдвигать их на передний план.

Посредничество, как правило, не связывает стороны, что означает, что любая из сторон может уйти без разрешения, если они считают, что процесс ведется плохо. При этом экономия средств на посредничестве и возможность альтернативных решений (в отличие от ситуации выигрыша / проигрыша в судебном разбирательстве) делают этот процесс очень привлекательным для небольших споров.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в арбитраж?

Арбитраж – альтернативный способ разрешения споров вне суда.Стороны спора будут предлагать свидетельские показания и доказательства для обоснования своих дел, а затем арбитр выносит решение по делу. В отличие от медиации, где решение достигается только при согласии всех сторон, арбитраж может принять решение в пользу любой из сторон.

Стороны вправе решать, следует ли передавать споры, не разрешенные посредством медиации, в арбитраж. Если стороны договорились об арбитраже, решение арбитра будет обязательным для обеих сторон.

сделок с недвижимостью | Wex | Закон США

сделки с недвижимостью: обзор

Сделки с недвижимостью регулируются широким набором федеральных законов и сочетанием статутов штата и общего права.Требования, установленные законом штата, часто значительно различаются от штата к штату.

Брокеры по операциям с недвижимостью работают в качестве агентов продавца, чтобы найти покупателя на свою собственность. См. Агентство . Контракт между брокером и продавцом называется листинговым соглашением. Соглашение может быть открытым соглашением, по которому брокер получает комиссию только в том случае, если он или она находит покупателя. Листинг является эксклюзивным, если брокер является единственным агентом, имеющим право на комиссию за поиск покупателя.По исключительной договоренности брокер может иметь право на выплату, даже если продавец находит покупателя без помощи брокера. Брокеры по недвижимости и продавец имеют лицензии и регулируются местными законами штата. См., Например, , Гражданский кодекс Калифорнии, § 2079. Профессиональные организации также могут предоставить дополнительные инструкции.

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию при сделках с недвижимостью по признаку расы, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения. См. 42 U.S.C. §§ 3601-3631. Брокерам по операциям с недвижимостью прямо запрещается дискриминация в соответствии с законом. См. § 3606 закона.

Соглашение о продаже между покупателем и продавцом недвижимости регулируется общими принципами договорного права. См. контрактов. Статут о мошенничестве требует, чтобы контракты на недвижимость заключались в письменной форме. См. , например, Гражданский кодекс Калифорнии, § 1624.

Обычно в договорах с недвижимостью требуется, чтобы право собственности на проданную собственность было рыночным.