Содержание

В каком падеже заполнять договор


Является ли такая ошибка при заключение трудового договора принципиальной или нет? – Правовед.RU

164 юриста сейчас на сайте

Здравствуйте. Меня зовут Алексей. Я сейчас устраиваюсь водителем такси в Москве. Когда заполнял трудовой договор, то в самом начале договора имя работника указали в родительном падеже, то есть: Фирма «ХХХ» (в именительном падеже), именуемое в дальнейшем «Работодатель», в лице директора ФИО (в Род. Пад.), действующего на основании Устава, Приказа №, с одной стороны и гражданина (ки) ФИО (в Род. Пад.), именуемый в дальнейшем «Работник», с другой стороны, заключили настоящий трудовой договор о нижеследующем…

Я обратил внимание сотрудника (и одновременно начальника) Отела Кадров на эту ошибку. В ответ я услышал слова о крючкотворстве, не принципиальности, и т. п. Мне предложили не устраиваться на работу. Я решил не обращать внимания на эту ошибку. Подписал свою сторону, и мы разошлись. Но все-таки осталось тень от сомнения. Может быть, таким образом оформляют фиктивные договора. Может быть, это какая-то подстава. Является ли такая ошибка принципиальной или нет? Может быть, действительно поискать другую фирму? Спасибо.

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (1)

Здравствуйте. Меня зовут Алексей. Я сейчас устраиваюсь водителем такси в Москве. Когда заполнял трудовой договор, то в самом начале договора имя работника указали в родительном падеже, то есть: Фирма «ХХХ» (в именительном падеже), именуемое в дальнейшем «Работодатель», в лице директора ФИО (в Род. Пад.), действующего на основании Устава, Приказа №, с одной стороны и гражданина (ки) ФИО (в Род. Пад.), именуемый в дальнейшем «Работник», с другой стороны, заключили настоящий трудовой договор о нижеследующем… Я обратил внимание сотрудника (и одновременно начальника) Отела Кадров на эту ошибку. В ответ я услышал слова о крючкотворстве, не принципиальности, и т. п. Мне предложили не устраиваться на работу.
Я решил не обращать внимания на эту ошибку. Подписал свою сторону, и мы разошлись. Но все-таки осталось тень от сомнения. Может быть, таким образом оформляют фиктивные договора. Может быть, это какая-то подстава. Является ли такая ошибка принципиальной или нет? Может быть, действительно поискать другую фирму? Спасибо.Алексей

Здравствуйте, Алексей, вам не о чем переживать в части трудового договора. Указание работника в родительном падеже не отменяет его юридической силы.

Пишем заявление

Заявление — официальное письменное обращение частного лица, составленное по установленной форме, адресованное должностному лицу или в организацию и содержащее просьбу. Обычно пишется от руки.

Текст заявления имеет следующую структуру:

  • если заявление адресуется должностному лицу, то его должность и фамилия помещаются в правом верхнем углу и ставятся в дательном падеже, инициалы даются перед фамилией: Управляющему банком «Русский стандарт» А.Б. Виноградову;
  • фамилия заявителя пишется в родительном падеже без предлога и помещается под наименованием адресата. В некоторых случаях указывается и адрес заявителя (при обращении в милицию, прокуратуру, суд, в администрацию любого уровня): П.Р. Коростылёва, проживающего по адресу: ул. Зорге, 9, кв. 275, г. Москва, 123576;
  • если заявление пишется в организацию, то её название ставится в винительном падеже: В отдел аспирантуры …;
  • в центре страницы помещается слово «Заявление», написанное с заглавной буквы без точки в конце;
  • далее следует собственно текст, который пишется с красной строки и включает просьбу и её аргументацию.

Просьба выражается конструкцией прошу + инфинитив с указанием конкретных чисел и дат, которые употребляются с предлогами  C и ПО.

Пример:

Прошу предоставить мне отпуск за свой счёт сроком на три дня с 12.03.2015 по 14.03.2015;

Причинно-аргументирующие отношения выражаются:

а) предлогами — в связи с, ввиду, вследствие, в результате;

б) союзами — так как, в связи с тем что, ввиду того что, вследствие того что, в результате того что.

Пример:

Прошу разрешить прохождение производственной практики с 10.10.2015 по 14.11.2015 в связи с отъездом;

в) для обозначения причины нередко употребляются устойчивые конструкции: по состоянию здоровья, по семейным обстоятельствам, по поводу оформления, ввиду необходимости;

– указание на наличие документа, поддерживающего просьбу:

Медицинская справка прилагается;

– дата помещается слева внизу и оформляется так:

3 апреля 2015 г. или 03.04.2015;

– подпись ставится справа внизу, при этом расшифровка подписи не даётся.

Образец заявления № 1

Директору ГБОУ СОШ № 0000

И.И. Ивановой

учащегося 11 «А» класса

Иванова Ивана

                                          Заявление

     Прошу перевести меня на дистанционное обучение по индивидуальному плану в 2014 –2015 учебном году в связи с необходимостью посещения курсов в МИСИ. План индивидуальной учебной работы прилагается.

Подпись

10. 09.2014                                      

Образец заявления № 2

Директору ГБОУ СОШ № 0000

И.И. Ивановой

учащегося 11 «А» класса

Иванова Ивана

                                          Заявление

     Прошу зачислить меня на курс по выбору «Решение задач с параметрами», в связи с необходимостью углублённого изучения математики.

Подпись

10.09.2014                                      

Как заполнять правильно договор

Инструкция

Прежде чем приступить к составлению договора, убедитесь, что его условия не противоречат действующему законодательству и не нарушают чьих-либо прав. Определитесь, насколько полным будет текст договора: либо вы пропишите все возможные условия, либо вам будет достаточно толкования и применения договора с точки зрения действия диспозитивных норм и обычаев делового оборота.

В преамбуле договора укажите, между какими сторонами заключается договор. Стороны должны быть поименованы таким образом, чтобы их можно было четко идентифицировать. По необходимости можно включить не только наименование сторон, но и дополнительную информацию о них, например, паспортные данные физического лица или идентификационный номер налогоплательщика – для юридического лица.

Суть договора также должна быть предельно ясна, особенно если вы составляете нестандартный договор или документ с элементами нескольких договоров. Чем полнее будут данные о предмете договора, тем проще будет определить характер отношений между сторонами, а также их права и обязанности.

Договоры бывают возмездными и безвозмездными. Если ваш договор предполагает получение одной из сторон платы за исполнение обязательств, укажите это в тексте и обозначьте цену договора. В одних случаях цена устанавливается соглашением сторон, в других – в соответствии с тарифами и ставками, регулируемыми уполномоченными государственными органами.

Срок действия договора также является существенным условием. Укажите конкретную дату или события, наступление которых будет определять исполнение сторонами своих обязательств. Если конкретный срок не определен, считается, что договор действует до полного выполнения сторонами обязательств. В определенных случаях законом или договором может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет за собой прекращение обязательств. Пропишите в тексте, какой из вариантов подходит в вашем случае.

Остальные условия договора необходимо определять, отталкиваясь от тех отношений, которые данным договором регулируются. Права и обязанности сторон, наступление форс-мажорных обстоятельств, всевозможные штрафы, пени и неустойки, порядок разрешения споров – все это может быть отражено в договоре или определяться действующим законодательством.

Видео по теме

Индивидуальный предприниматель: склонение наименования и ФИО

Заполнение различной документации требует знания основных правил русского языка. При сдаче отчетности, составлении текста договора или даже заполнения обычной квитанции на оплату той или иной услуги необходимо верно внести реквизиты фирмы или частого бизнесмена во избежание недоразумений. Неверные данные могут привести к тому, что платёж останется в банке, как неоплаченный, декларацию придётся переделывать, а договор составлять заново.

Какой бы документ ни составлял индивидуальный предприниматель, склонение его должности возможно в нескольких ситуациях:

  1. Если в тексте используется аббревиатура – ИП – склонять её не надо. Все подобные сокращения пишутся с помощью заглавных букв и не подлежат изменению. Аббревиатура пишется всегда перед ФИО или употребляется сама по себе. Используется не только в отношении индивидуального предпринимателя, но и для определения юрлиц – ЗАО, ООО, АО. После таких сокращений указывается, как правило, название самой организации или предприятия.
  2. Если пишется статус гражданина полностью – индивидуальный предприниматель – склонение обязательно. Например, если необходимо в тексте документа указать, кому перечисляется сумма средств, указывается: «Индивидуальному предпринимателю…». Склонение осуществляется согласно нормам русского языка применительно к существительным.
  3. Таким же образом происходит склонение должности предпринимателя, если он работает на предприятии или в организации в другом статусе. Например, аналогично склоняются названия профессий и должностей: бухгалтера, разнорабочего, директора. Этот нюанс необходимо учитывать при составлении приказов, должностных инструкций заполнении документов сотрудников – трудовых книжек, справок о размере заработной платы и подтверждающих принадлежность к штату сотрудников ИП.

Относительно фамилии предпринимателя действуют нормы русского языка. В разных падежах склоняются мужские фамилии, не склоняются некоторые женские фамилии. Неважно, пишется ли фамилия рядом с аббревиатурой или с полным наименованием, она склоняется в зависимости от значения.

Наименование предпринимателя – название его статуса и ФИО. В тексте договоров такие данные указываются всегда полностью. В некоторых видах документов возможно сокращение имени и отчества до инициалов. Как правило, это не самые важные документы: платёжные, внутриорганизационные и прочие. Отчетные документы, например, декларация, всегда сдаётся в ФНС с указанием полных данных о предпринимателе – фамилии, имени, отчества, статуса (индивидуальный предприниматель).

В отношении словосочетания «индивидуальный предприниматель» склонение необходимо всегда. В отношении же организаций или предприятий действуют иные правила: название предприятия выступает в качестве существительного, не подлежащего склонению. Например, в договоре, платёжном или ином документе указывается: «Направить в (во что?) ООО «Звезда», а не «Звезду». То есть названия фирм не склоняются. Это касается и тех случаев, если названия фирмам даются по фамилии их владельцев или других известных людей. К примеру, если ООО называется «Мальцев», то следует писать в тексте документов: «Направляется в ООО «Мальцев».

Организации в статусе юридических лиц имеют преимущества перед физическими лицами в статусе индивидуальных предпринимателей в том, что могут самостоятельно выбирать себе любые названия или обозначения. Называть свои фирмы или предприятия можно любыми словами, именами собственными, глаголами, не противоречащими нормам действующего законодательства. Слова, используемые в таких названиях, должны быть пристойными, не обозначать государственные органы и их отделения.

Индивидуальный предприниматель не имеет права на выбор названия, а именуется только собственным ФИО, указанным в паспорте. При смене такой информации необходимо обязательно внести сведения в ЕГРИП. ИП, однако, имеет право на коммерческое обозначение, которое позволяет ему называть свою фирму, торговую точку, магазин названием, которое бы указывало на характер его деятельности или сферу осуществления хозяйствования. Коммерческое обозначение даётся ИП с целью лучшего узнавания своего бизнеса потенциальными покупателями или клиентами.

Полезные статьи:

Присваивается ли КПП индивидуальному предпринимателю и для чего он нужен? Можно ли считать, что индивидуальный предприниматель — это юрлицо? При какой системе налогообложения индивидуальный предприниматель 6 процентов от прибыли уплачивает государству?

Правильное оформление договора – Говорим и пишем правильно — ЖЖ


Правильное оформление договора 25 сент, 2009 @ 10:32
Уважаемые сообщники!
Поручили тут мне набрать договор с листа. У них написано:

Учреждение такое-то в лице такого-то с одной стороны, и родители с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

Мне кажется, запятые не нужны. Но вдруг общие правила в данном случае не действуют? Нет такого исключения для договоров?

Для текста договора действуют все правила русского языка. Запятая перед “и” действительно не нужна. Только имена после “в лице” нужно писать обязательно в родительном падеже (напр. “в лице Генерального директора Пупкина Пупка Пупковича, действующего на основании…”). Моих знакомых чуть не прокатили в арбитраже, адвакат ответчика доказывал, что договор ничтожен, потому что фамилия Климович (муж) в преамбуле была написана в именительном подеже 🙂
Присоединяюсь: не упустите формулировку “действующего на основании Устава /или доверенности от ____”
Спасибо. Это есть, я не стала всё писать, чтобы не загромождать.
Да, спасибо. С падежом там всё правильно, хотя фамилия на -ко не “склонилась”, потому что женщина, зато “склонились” имя и отчество.
Да, есть такие товарищи мужского пола, которым не докажешь, что их фамилия склоняется. Особенно много таких среди военных.
Дык фамилии на -ко не склоняются в принципе, а не только у женщин. Только до революции склонялись, в классической литературе можно встретить склоняемый вариант.
Точно, я попутала 🙂
From:omsh
Date:Сентябрь, 25, 2009 07:07 (UTC)
(Link)
Наоборот, у вас запятых не хватает.

Учреждение такое-то в лице такого-то, с одной стороны, и родители, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем

Вот-вот. “С одной стороны”, “с другой стороны” – это вводные конструкции в данном контексте, которые должны обособляться. Скачайте в инэте несколько проектов типичных договоров на вашу тематику, посмотрите на примере. Правила меняются чуть ли ни каждый день.
From:omsh
Date:Сентябрь, 25, 2009 11:47 (UTC)
(Link)
Правила пункутации меняются? Вы бредите!
From:omsh
Date:Сентябрь, 25, 2009 11:47 (UTC)
(Link)
Да нет, в здравом уме и при светлой памяти. Можете представить? 🙂
Я говорю о конкретной ситуации. В юриспруденции может полностью измениться смысл договора от расстановки знаков препинания. Кстати, вам известно, что правилам русского языка свойственно со временем меняться? Не глобально, конечно. Но факт остаётся фактом.

“Если ООО в лице директора, то ИП в чьем лице?”

Если ООО в лице директора, то ИП в чьем лице?

Как правильно указывать стороны в договоре? Если договор заключает филиал, то кто выступает стороной договора? Индивидуальный предприниматель сам или в лице себя подписывает договор?

В очередной раз поправляя договор, исправляя наименование сторон в определении сторон, опять рассказывал о том, кто, как и главное чьи представляет интересы при заключении договоров. Для исключения этого невольного повторения возникла необходимость в этой заметке. Итак, сегодня мы рассмотрим вопрос о том, кого правильно указывать в определении сторон при заключении договора. Данный материал больше поможет молодым юристам, т.к. для пользователя не критично, если возникнут сомнения в его юридической грамотности.

Рассмотрим классический пример отражения сторон и на нем разберем особенности:

Филиал «Краевой» Общества с ограниченной ответственностью «Ромашка», в лице Директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

Индивидуальный предприниматель Петров П.П., в лице Петрова П.П.. действующего на основании свидетельства о регистрации № 123456789, именуемое в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны

Юридическое лицо

В нашем примере мы привели самые распространенные ошибки. В отношении юридического лица, основных ошибок допускают две:

Филиал указан стороной договора

В определении сторон необходимо правильно определять сторону договора. А может ли Филиал быть стороной договора? Как всегда обратимся к законодательству.

  • ст. 2 ГК РФ говорит, что участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.
  • ч. 3 ст. 55 ГК РФ указывает, что представительства и филиалы не являются юридическими лицами.

Отсюда делаем соответствующий вывод: ни филиал, ни представительство не могут быть стороной договора. Поэтому указывать их первыми по тексту неправильно.

Всегда первым в определении юридического лица как участника договорных отношений необходимо указывать непосредственно само юридическое лицо.

Стороной договора указывают директора

Как рассматривали выше, стороной договора должно быть юридическое лицо, но в нашем примере указан директор. Это вытекает из текста: «Общество… лице Директора… именуемый в дальнейшем«. Окончание «-ый» в слове «Именуемый» по правилам русского языка указывает, что Продавцом дальше будет Директор. Это и является ошибкой. Правильное окончание «-ое», т.к. общество является словом среднего рода. Соответственно, если вы напишете «именуемОЕ в дальнейшем«, то «Продавец» будет относиться к Обществу, а не к Директору.

Стараемся не допускать ошибки в окончаниях, дабы никто не стал сомневаться в нашей юридической грамотности.

Правильные конструкции

Теперь рассмотрим правильные конструкции: полную и краткую. Правильные полные конструкции выглядят следующим образом:

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», в лице Директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец»  

или

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», в лице Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании доверенности №1 от 01.01.2016 г., именуемое в дальнейшем «Продавец»  

или

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», в лице Директора Филиала «Краевой» Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании доверенности №1 от 01.01.2016 г. , именуемое в дальнейшем «Продавец»  
  • ст. 53 ГК РФ — юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Как видим, юридическое лицо не может самостоятельно становиться стороной договора, а только через свои органы. точнее через тех лиц, кто представляет его интересы:

органы юридического лица – от имени юридического лица могут выступать его органы, например это исполнительный орган «Директор». Его полномочия обычно указаны в Уставе общества. Поэтому в тексте мы пишем «в лице Директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава«.

представитель юридического лица – также от имени юридического лица может выступать и иное лицо, например являющееся представителем, согласно ст. 185 ГК РФ его полномочия отражаются в доверенности. Значит в тексте мы будем указывать текст: «в лице Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании доверенности № 1 от 01. 01.2016 г.«

Как мы рассматривали ранее, филиал не может являться стороной договора, поэтому если договор заключает директор филиала, то у него должна быть доверенность на представление интересов от имени НЕ филиала, А юридического лица. Именно эту доверенность мы проверяем и указываем в договоре.

Правильная краткая конструкция выглядит так:

ООО «Ромашка» (далее Продавец), и

Если впоследствии в конце договора, в реквизитах, Вы указываете необходимую информацию о юридическом лице, такую как ИНН, ОГРН и т.п., то с юридической точки зрения подобное краткое определение стороны договора будет законным и легитимным. Подробнее в материале «Структура договора. Пример построения договора.«

Отталкиваясь от минимально необходимого указания юридического лица Вы можете дополнять его любыми уточнениями: в чьем лице действует, Ф.И.О. представителя, данные документа подтверждающего полномочия (даты, номер, количество страниц и толщина документа), в общем все, что Вам будет угодно. И это также будет правильно, но не для юриста.

Индивидуальный предприниматель

В отношении индивидуального предпринимателя допущено самое большое количество ляпов. Разберем подробнее. Для начала почитаем, что Гражданский кодекс РФ говорит нам о правоспособности индивидуальных предпринимателей.

  • ст. 18 ГК РФ — Граждане могут … заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью
  • ч. 1 ст. 23 ГК РФ — Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
  • ст. 21 ГК РФ — Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность)

Именно такая расстановка норм нам показывает, что гражданин может заниматься предпринимательской деятельностью, при этом не образуя юридическое лицо и свои действия он осуществляет сам.

Честно, не знаю откуда пошла эта неправильная форма, что индивидуальный предприниматель действует через кого-то, например себя. Кто-то когда-то где-то допустил эту ошибку и все ее дружно повторяют.

Напомним наш текст: Индивидуальный предприниматель Петров П.П., в лице Петрова П.П.. действующего на основании свидетельства о регистрации № 123456789, именуемое в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны

Как мы только что выяснили, индивидуальный предприниматель и гражданин, это одно и то же лицо. Поэтому и действует индивидуальный предприниматель сам. А свидетельство о государственной регистрации не является никаким основанием для его полномочий, т.к. свидетельство о регистрации ИП никак не влияет на правоспособность гражданина.

Если Вы внимательно прочитаете свидетельство о регистрации физического лица как ИП, вы увидите, что в документе сказано следующее: «внесена запись о приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя». Т.е. это свидетельство просто подтверждает дополнительный статус, но никак не новое лицо. В свидетельстве о регистрации юридического лица указано, что: «внесена запись о создании юридического лица».

Многие возражают, что без регистрации как индивидуальный предприниматель гражданин не может быть стороной договора. Это не так. Согласно ч. 4 ст. 23 ГК РФ — гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без регистрации, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем (текст нормы скорректирован).

Правильные конструкции

Правильной конструкцией является:

Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Покупатель»

или

Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович, в лице Сергеева Сергея Сергеевича действующего на основании доверенности №1 от 01.01.2016 г., именуемый в дальнейшем «Покупатель»

Если представляет интересы предпринимателя будет иное физическое или юридическое лицо, то представителя необходимо указывать ссылаясь на доверенность или иной документ с полномочиями.

Хотелось бы сказать, что правильной краткой конструкции не может быть. Если юридическое лицо при своем создании может в своем уставе зарегистрировать краткое наименование, например «ООО «Ромашка» и указывать его в документах, то гражданин лишен такой возможности (за исключением псевдонимов, но о них как-нибудь отдельно).

  • Согласно ч. 1 ст. 19 ГК РФ — Гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая.

А вот дополнять правильную полную конструкциями всякими свидетельствами и иными завитушками можно, но говорить это будет просто о неграмотности специалиста как юриста.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Поделиться ссылкой:

Похожее

Склоняется ли «индивидуальный предприниматель» в договорах и приказах?

Практически вся предпринимательская деятельность сопряжена с необходимостью составления и подписания договоров, приказов, платёжных документов. Существуют определённые формы государственного образца для некоторых видов документов. В них всё заполняется согласно установленным нормам. Но есть некоторые виды документов – должностная инструкция, договор, которые составляются в свободной форме. Вот здесь-то у многих ИП, особенно начинающих, возникает множество вопросов относительно правильного заполнения документации.

При заполнении договора, одной стороной которого выступает ИП, надо знать, склоняется ли «индивидуальный предприниматель» и его ФИО. Например, важным моментом является склонение рядом с аббревиатурой ИП. В случае с юридическими лицами – ООО, АО – действует правило, согласно которому название фирмы не склоняется. То есть, нужно указывать: «Перевести средства на расчётный счёт ООО «Ромашка». Следуя этой логике, при той же процедуре относительно предпринимателя указывается: «Перевести средства на расчётный счёт ИП И.И. Иванов”. Здесь и возникает некоторая путаница. Согласно Закону №129-ФЗ, предприниматель выступает в деятельности под своим именем, а не придуманным названием, которое он присваивать себе не имеет права. Юрлица действуют под наименованиями, которые были ими предложены при регистрации. Таким образом, во всех документах используется фамилия, имя и отчество гражданина в качестве его наименования.

Склоняется ли «индивидуальный предприниматель» в документах? Если используется аббревиатура ИП – не склоняется. Если же используется полное определение «индивидуальный предприниматель» — склоняется. Например, если в договоре указывается: «Исполнитель оказывает услуги для индивидуального предпринимателя И.И. Иванова» обязательно писать текст согласно правилам русского языка. Однако есть нюансы написания, если ИП-женщина. Пример: «Сторонами договора выступают: индивидуальный предприниматель А.А. Сидорова, которая…», то есть склонение происходит по фамилии и полу, а не по статусу физического лица.

Однако многие бланки в банковских, страховых и прочих учреждениях содержат строку для указания наименования юрлица. Эти же документы составляют и предприниматели. В таких ситуациях необходимо уточнить форму склонения «должности» и фамилии предпринимателя во избежание недоразумений.

Склоняется ли «индивидуальный предприниматель» в соответствии с полом ИП? Очевидно, что нет. Термин «индивидуальная предпринимательница» в отношении женщины не употребляется. Бизнесмен, как и многие другие профессии, имеют только значение в мужском роде, и склонять их в женский род нельзя. Поэтому, в независимости оттого, является ли ИП мужчиной или женщиной, употребляется (по крайней мере, в документах) термин «индивидуальный предприниматель».

Многие официальные документы требуют расшифровать аббревиатуру ИП и указывать статус лица полностью, без сокращений. Это же относится к инициалам. В документах, которые самостоятельно составляются субъектом хозяйствования, чётких правил не существует. В должностной инструкции, приказе предприниматель имеет право сокращать своё наименование до ИП и указывать инициалы вместо полного имени или отчества. В документации, которая представляется в налоговую инспекцию, ПФ, ФСС и прочие государственные структуры обязательно указывать полностью наименование гражданина и ФИО без сокращений.

Можно сделать вывод, что склонение в отношении ИП осуществляется относительно его статуса (индивидуальный предприниматель) и ФИО. В отношении же юридических лиц действует иное правило: даже если ООО или ЗАО названо по фамилии его учредителя, такое название не склоняется, например: «Обратитесь в ООО «Ромашка» или ЗАО «Иванов». Эти нормы действуют во всех операциях по документообороту, и не только в отношении бизнесменов и предприятий. Подобным образом заполняются трудовые книжки, приказы о приёме на работу. Должность бухгалтера, например, пишется в документах в мужском роде, даже если и выполняет эту работу женщина.

 

 

Полезные статьи:

Как узнать есть ли задолженность по ИНН индивидуального предпринимателя?
Какими законами и нормативными актами деятельность индивидуального предпринимателя регулируется в России
«Индивидуальный предприниматель, именуемый или именуемая»: составляем договор правильно

II. Порядок заполнения формы “Сведения о страховом стажезастрахованных лиц (СЗВ-СТАЖ)” 

2. 1. Порядок заполнения раздела 1 “Сведения о страхователе”.

2.1.1. В позиции “Регистрационный номер в ПФР” указывается регистрационный номер страхователя, присвоенный ему при регистрации в качестве страхователя по обязательному пенсионному страхованию.

2.1.2. В позиции “ИНН” указывается ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) в соответствии со свидетельством о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации.

Для физического лица ИНН указывается в соответствии со свидетельством о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации.

При заполнении плательщиком ИНН, который состоит из десяти знаков, в зоне из двенадцати ячеек, отведенных для записи показателя ИНН, в последних двух ячейках следует проставить прочерк.

2.1.3. В позиции “КПП” (код причины постановки на учет по месту нахождения организации) КПП указывается в соответствии со свидетельством о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации.

КПП по месту нахождения обособленного подразделения указывается в соответствии с уведомлением о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения обособленного подразделения на территории Российской Федерации.

2.1.4. В позиции “Наименование (краткое)” указывается краткое наименование организации в соответствии с учредительными документами (допускается наименование в латинской транскрипции) либо наименование отделения иностранной организации, осуществляющей деятельность на территории Российской Федерации, обособленного подразделения.

2.1.5. В позиции “Тип сведений” знаком “X” отмечается тип представляемой формы: исходная, дополняющая или назначение пенсии.

Формы с типом сведений “Назначение пенсии” представляются на застрахованных лиц, которым для установления пенсии необходимо учесть период работы календарного года, срок представления отчетности за который не наступил.

Формы с типом “Дополняющая” представляются на застрахованных лиц, данные по которым, представленные в форме с типом “Исходная”, не учтены на индивидуальных лицевых счетах из-за содержащейся в них ошибки.

2.2. Заполнение раздела 2 “Отчетный период”.

Указывается год, за который представляются форма СЗВ-СТАЖ в формате ГГГГ.

2.3. Заполнение раздела 3 “Сведения о периоде работы застрахованных лиц”.

2.3.1. Данные в разделе заполняются страхователем в именительном падеже.

В графе “Фамилия”: указываются фамилии застрахованных лиц, на которых представляется форма СЗВ-СТАЖ (при наличии).

В графе “Имя”: указываются имена застрахованных лиц, на которых представляется форма СЗВ-СТАЖ (при наличии).

В графе “Отчество” указываются отчества застрахованных лиц, на которых представляется форма СЗВ-СТАЖ (при наличии).

Графы “Фамилия” и (или) “Имя” обязательны для заполнения.

В графе “СНИЛС” указываются страховые номера индивидуальных лицевых счетов каждого из застрахованных лиц, на которых представляется форма СЗВ-СТАЖ.

Данные, указанные в вышеперечисленных графах, должны соответствовать данным, указанным в страховом свидетельстве обязательного (государственного) пенсионного страхования (выдается Пенсионным фондом Российской Федерации).

2.3.2. Даты, указанные в графе “Период работы” таблицы, должны находиться в пределах отчетного периода, указанного в разделе 2 формы, и заполняются: “с (дд.мм.гггг.)” по “по (дд.мм.гггг.)”.

2.3.3. При необходимости отражения нескольких периодов работы по конкретному застрахованному лицу, каждый из периодов указывается отдельной строкой. Графы “Фамилия”, “Имя”, “Отчество”, “СНИЛС” заполняются один раз.

2.3.4. Для форм с типом “Назначение пенсии” графа “Период работы” заполняется по дату предполагаемого выхода на пенсию.

2.3.5. Период работы застрахованного лица в рамках гражданско-правового договора заполняется с отражением в графе 11 кодов “ДОГОВОР”, “НЕОПЛДОГ” или “НЕОПЛАВТ”. В случае если оплата по договору произведена в отчетном периоде, указывается код “ДОГОВОР”. Если оплата за работу по договору отсутствует, указывается код “НЕОПЛДОГ” или “НЕОПЛАВТ”.

2.3.6. Графа 8 раздела “Территориальные условия (код)” заполняется в соответствии с “Классификатором параметров, используемых при заполнении сведений для ведения индивидуального (персонифицированного) учета”, приведенным в приложении к настоящему Порядку (далее – Классификатор).

В случае если работник выполняет работы в течение полного рабочего дня в режиме неполной рабочей недели, период работы отражается по фактически отработанному рабочему времени.

В случае если работник выполняет работы в режиме неполного рабочего дня, отражается объем работ (доля ставки) в данный период.

2.3.7. Работа застрахованного лица в условиях, дающих право на досрочное назначение пенсии, отражается в графе 9 “Особые условия труда (код)” в соответствии с Классификатором.

2.3.8. При этом код особых условий труда или условий для досрочного назначения пенсии указывается только в случае, если за период работы в условиях, дающих право на досрочное назначение пенсии, уплачены страховые взносы по дополнительному тарифу или пенсионные взносы в соответствии с пенсионными договорами досрочного негосударственного пенсионного обеспечения.

2.3.9. При выполнении работником видов работ, дающих застрахованному лицу право на досрочное назначение страховой пенсии по старости в соответствии со статьей 30 Федерального закона от 28.12.2013 N 400-ФЗ “О страховых пенсиях” (далее – Федеральный закон от 28.12.2013 N 400-ФЗ) и со Списками 1 и 2 производств, работ, профессий, должностей и показателей, дающих право на льготное обеспечение, утвержденными Постановлением Кабинета Министров СССР от 26.01.1991 N 10, код профессии работника указывается в соответствии с Классификатором, в следующей строке, начиная с графы “Особые условия труда”. Запись кода не ограничена шириной графы.

——————————–

<1> Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, N 52, ст. 6965; 2016, N 52, ст. 7477.

 

2.3.10. Графы 9, 12 и 13 раздела не заполняются, если особые условия труда не подтверждены документально, либо когда занятость работника в этих условиях не соответствует требованиям действующих нормативных документов, либо уплата страховых взносов по дополнительному тарифу или пенсионных взносов в соответствии с пенсионными договорами досрочного негосударственного пенсионного обеспечения отсутствует.

2.3.11. Код “СЕЗОН” заполняется только при условии, если отработан полный сезон на работах, предусмотренных перечнем сезонных работ, или полный навигационный период на водном транспорте.

2.3.12. Код “ПОЛЕ” заполняется, если в графе “Особые условия труда (код)” указан код “27-6” и только при условии, что работа в экспедициях, партиях, отрядах, на участках и в бригадах на полевых работах (геологоразведочных, поисковых, топографо-геодезических, геофизических, гидрографических, гидрологических, лесоустроительных и изыскательных) выполнялась непосредственно в полевых условиях.

2.3.13. Периоды работы, дающей право на досрочное назначение страховой пенсии по старости, которая выполнялась в режиме неполной рабочей недели, но полного рабочего дня, в связи с сокращением объемов производства (за исключением работ, дающих право на досрочное назначение страховой пенсии по старости в соответствии с пунктами 13 и 1921 части 1 статьи 30 Федерального закона от 28.12.2013 N 400-ФЗ), а также периоды работ, определяемых Министерством труда и социальной защиты Российской Федерации по согласованию с ПФР или предусмотренных списками, которые по условиям организации труда не могут выполняться постоянно, исчисляются по фактически отработанному времени в соответствии с п. 6 Правил исчисления периодов работы, дающей право на досрочное назначение трудовой пенсии по старости в соответствии со статьями 27 и 28 Федерального закона “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11. 07.2002 N 516 .

——————————–

<2> Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 28, ст. 2872; 2013, N 13, ст. 1559.

 

2.3.14. Количество месяцев, принимаемых к зачету в стаж на соответствующих видах работ, определяется путем деления суммарного числа фактически отработанных полных дней на число рабочих дней в месяце, исчисленное в среднем за год, 21,2 – при пятидневной рабочей неделе; 25,4 – при шестидневной рабочей неделе. Полученное после этого действия число при необходимости округляется до двух знаков. Целая часть полученного числа составляет количество календарных месяцев. Для окончательного расчета дробная часть числа переводится в календарные дни из расчета 1 календарный месяц равен 30 дням. При переводе во внимание принимается целая часть числа, округление не допускается.

2.3.15. Для соответствующих периодов работы, ограниченных датами, указанными в графах 6 и 7, в графе 11 “Исчисление страхового стажа, дополнительные сведения”, отражается рабочее время в переведенном в указанном порядке календарном исчислении (месяц, день).

2.3.16. При заполнении периода работы осужденных лиц в графе 11 указывается количество засчитанных в страховой стаж календарных месяцев и дней работы осужденного застрахованного лица.

2.3.17. Время пребывания под водой (часов, минут) заполняется только в отношении водолазов и других застрахованных лиц, работающих под водой.

2.3.18. Данные о налете часов застрахованных лиц – работников летного состава гражданской авиации (часов, минут) заполняются только в случае, если в графе 12 “основание (код)” указан один из кодов: “САМОЛЕТ”, “СПЕЦАВ”.

2.3.19. Данные о налете часов застрахованных лиц, участников испытательных полетов (часов, минут) заполняются в случае, если в графе 12 “основание (код)” указан один из кодов “ИТСИСП”, “ИТСМАВ”, “ИНСПЕКТ”, “ЛЕТИСП”.

2.3.20. Объем работ (доля ставки) по занимаемой должности, выполняемой медицинскими работниками, заполняется одновременно с указанием в графе 12 “основание (код)” одного из кодов: “27-СМ”, “27-ГД”, “27-СМХР”, “27-ГДХР”.

2.3.21. Ставка (доля ставки) и количество учебных часов, отработанных педагогами в школах и других учреждениях для детей, заполняется одновременно с указанием в графе 12 “основание (код)” одного из значений “27-ПД”, “27-ПДРК”.

2.3.22. При этом если в графе 12 “основание (код)” указано значение “27-ПД”, указание количества учебных часов необязательно, в том числе по должностям и учреждениям, предусмотренным пунктом 6 Правил исчисления периодов работы, дающей право на досрочное назначение трудовой пенсии по старости в соответствии со статьей 27 Федерального закона “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.10.2002 N 781 (работа в должности учителя начальных классов общеобразовательных учреждений, указанных в пункте 1.1 раздела “Наименование учреждений” списка, учителя расположенных в сельской местности общеобразовательных школ всех наименований (за исключением вечерних (сменных) и открытых (сменных) общеобразовательных школ) включается в стаж работы независимо от объема выполняемой учебной нагрузки).

——————————–

<3> Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 44, ст. 4393; 2009, N 22, ст. 2725.

 

2.3.23. Если в графе 12 “основание (код)” указано значение “27-ПДРК”, указание ставки и количества учебных часов обязательно по должностям и учреждениям, предусмотренным подпунктом “а” пункта 8 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.10.2002 N 781 (в стаж работы засчитывается работа в должности директора (начальника, заведующего) учреждений, указанных в пунктах 1.1, 1.2 и 1.3 (кроме детских домов, в том числе санаторных, специальных (коррекционных) для детей с отклонениями в развитии) и пунктах 1.4 – 1.7, 1.9 и 1.10 раздела “Наименование учреждений” списка, за период с 1 сентября 2000 г. засчитывается в стаж работы при условии ведения преподавательской работы в том же или в другом учреждении для детей в объеме не менее 6 часов в неделю (240 часов в год), а в учреждениях среднего профессионального образования, указанных в пункте 1. 10 раздела “Наименование учреждений” списка, – при условии ведения преподавательской работы в объеме не менее 360 часов в год).2.3.24. Если в графе 12 “основание (код)” указан код “27-ПДРК”, указание ставки обязательно; указание количества учебных часов необязательно по должностям и учреждениям, предусмотренным подпунктом “б” пункта 8 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.10.2002 N 781 (в стаж работы засчитывается работа, выполнявшаяся при нормальной или сокращенной продолжительности рабочего времени, предусмотренной трудовым законодательством, работа в должностях директора (начальника, заведующего) детских домов, в том числе санаторных, специальных (коррекционных) для детей с отклонениями в развитии, а также заместителя директора (начальника, заведующего) по учебной, учебно-воспитательной, воспитательной, производственной, учебно-производственной и другой работе, непосредственно связанной с образовательным (воспитательным) процессом, учреждений, указанных в пунктах 1. 1 – 1.7, 1.9 и 1.10 раздела “Наименование учреждений” списка, независимо от времени, когда выполнялась эта работа, а также ведения преподавательской работы).

2.3.25. Для застрахованных лиц, работающих в территориальных условиях труда или на видах работ, дающих право на досрочное назначение страховой пенсии по старости, код территориальных условий труда или код особых условий труда и условий для досрочного назначения страховой пенсии не указывается, если при отражении сведений в графе 11 формы указаны следующие дополнительные сведения:

– отпуск по уходу за ребенком – “ДЕТИ”;

– отпуск без сохранения заработной платы, время простоя по вине работника, неоплачиваемые периоды отстранения от работы (недопущения к работе), неоплачиваемый отпуск до одного года, предоставляемый педагогическим работникам, один дополнительный выходной день в месяц без сохранения заработной платы, предоставляемый женщинам, работающим в сельской местности, неоплачиваемое время участия в забастовке и другие неоплачиваемые периоды – “НЕОПЛ”;

– повышение квалификации с отрывом от производства – “КВАЛИФ”;

– исполнение государственных или общественных обязанностей – “ОБЩЕСТ”;

– дни сдачи крови и ее компонентов и предоставленные в связи с этим дни отдыха – “СДКРОВ”;

– отстранение от работы (недопущение к работе) не по вине работника – “ОТСТРАН”;

– дополнительные отпуска работникам, совмещающим работу с обучением – “УЧОТПУСК”;

– отпуск по уходу за ребенком от 1,5 до 3 лет – “ДЛДЕТИ”;

– дополнительный отпуск граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС – “ЧАЭС”;

– дополнительные выходные дни лицам, осуществляющим уход за детьми-инвалидами – “ДОПВЫХ”.

2.3.26. Код “ДЕТИ” заполняется в графе 11 “дополнительные сведения” в случае предоставления родителю ребенка отпуска по уходу за ребенком в возрасте до полутора лет.

2.3.27. Код “ДЛДЕТИ” заполняется в графе 11 “дополнительные сведения” в случае предоставления родителю ребенка отпуска по уходу за ребенком в возрасте от полутора лет до трех лет.

2.3.28. Код “ДЕТИПРЛ” заполняется в графе 11 “дополнительные сведения” в случае предоставления отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста трех лет бабушке, дедушке, другим родственникам или опекунам, фактически осуществляющим уход за ребенком.

2.3.29. Код “ЗГДС” заполняется в графе 11 “дополнительные сведения” в случае замещения лицом государственной должности субъекта Российской Федерации, замещаемые на постоянной основе.

2.3.30. Код “ЗГД” заполняется в графе 11 “дополнительные сведения” в случае замещения лицом государственной должности Российской Федерации.

2.3.31. Код “ЗГГС” заполняется в графе 11 “дополнительные сведения” в случае замещения лицом должности государственной гражданской службы Российской Федерации.

2.3.32. Код “ЗМС” заполняется в графе 11 “дополнительные сведения” в случае замещения лицом должности муниципальной службы.

2.3.33. Код “ЗМД” в графе 11 “дополнительные сведения” заполняется в случае замещения лицом муниципальной должности, заменяемой на постоянной основе.

2.3.34. При необходимости отражения одновременно более одного кода, указанного в разделе Коды “Исчисление страхового стажа: дополнительные сведения”, используемые при заполнении форм “Сведения о страховом стаже застрахованных лиц (СЗВ-СТАЖ), “Данные о корректировке сведений, учтенных на индивидуальном лицевом счете застрахованного лица (СЗВ-КОРР), формы “Сведения о заработке (вознаграждении), доходе, сумме выплат и иных вознаграждений, начисленных и уплаченных страховых взносах, о периодах трудовой и иной деятельности, засчитываемых в страховой стаж застрахованного лица (СЗВ-ИСХ)Классификатора, коды указываются двумя строчками.

При этом коды “ЗГДС”, “ЗГД”, “ЗГТС”, “ЗМС”, “ЗМД” указываются в первой строке.

2.3.35. Для застрахованных лиц, добровольно вступивших в правоотношения по обязательному пенсионному страхованию, в графе “Период работы” раздела указывается период его нахождения на регистрационном учете в органах ПФР, ограниченный отчетным периодом, при условии уплаты за этот период страховых взносов на обязательное пенсионное страхование.

2.3.36. Графа “Сведения об увольнении застрахованного лица” заполняется символом “X” только по застрахованным лицам, дата увольнения которых приходится на 31 декабря календарного года, за который представляется форма СЗВ-СТАЖ.

2.4. Раздел 4 “Сведения о начисленных (уплаченных) страховых взносах на обязательное пенсионное страхование” и раздел 5 “Сведения об уплаченных пенсионных взносах в соответствии с пенсионными договорами досрочного негосударственного пенсионного обеспечения” заполняются только для форм СЗВ-СТАЖ с типом сведений “Назначение пенсии”.

2.5. В строке “Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование за период, указанный в графе “Период работы”, начислены (уплачены):” отражается информация о факте:

– начисления страховых взносов на выплаты и иные вознаграждения в пользу застрахованных лиц по трудовым договорам и гражданско-правовым договорам (за исключением договоров авторского заказа, договоров об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательских лицензионных договоров, лицензионных договоров о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства) за периоды работы застрахованных лиц, указанные в разделе 3 формы;

– уплаты страховых взносов на выплаты и иные вознаграждения в пользу застрахованных лиц по договорам авторского заказа, договорам об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательским лицензионным договорам, лицензионным договорам о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства, за периоды работы застрахованных лиц, указанные в разделе 3 формы.

Заполнение бланков на ЕГЭ по истории: сложные случаи – FAQ-ЕГЭ – Все статьи

 

Самый главный документ по этой теме – приложение №2 «Правила заполнения бланков единого государственного экзамена в 2017 году» к письму Рособрнадзора от 02.12.2016 № 10-835. Но в нем, на самом деле, не так уж и много полезной информации относительно сложных моментов при заполнении бланков.

 

По ключевым спорным вопросам данные Правила отсылают к «инструкциям по записи ответов в КИМ по соответствующим учебным предметам». Это означает, что нужно руководствоваться инструкцией, размещенной на 3 странице демонстрационного варианта ЕГЭ по истории. Там, к сожалению, также не даются исчерпывающие ответы на то, как правильно записывать ответы в бланк.

 

Ниже я собрал 12 самых распространенных вопросов по заполнению бланков в рамках ЕГЭ по истории, и дал на них ответы, исходя из совокупного анализа вышеприведенных документов и  двух сборников типовых вариантов, авторы которых наиболее приближены к ФИПИ:

1) 10 вариантов типовых тестовых заданий И. В. Курукина 2017 г., изд. «Экзамен»

2) 10 тренировочных вариантов  И.А. Артасова 2017 г., изд. АСТ

 

 

Вопрос 1. Как правильно записывать ответ из нескольких слов – «из варяг в греки» или «изварягвгреки»?

 

Ответы из двух и более слов нужно записывать СЛИТНО, без пробелов – «изварягвгреки».

 

 

Вопрос 2. Если в моем ответе встречается дефис, как я должен заполнять бланк? «Барклай-де-Толли» или «БарклайДеТолли»?

 

Дефисы НЕ нужно вписывать в бланк. Пишем всё слитно – например, «русскотурецкаявойна».

 

 

Вопрос 3. Как правильно – Хрущев или Хрущёв?

 

Допустимы оба варианта.

 

 

Вопрос 4. Если мне нужно указать деятеля, как правильно – «НикитаСергеевичХрущев», «НСХрущев» или просто «Хрущев»?

         

Посмотрите на то, как сформулировано задание. Если речь идет о Хрущёве, то обычно пишут «укажите фамилию». Мне встречался вопрос, где правильным ответом был «Батый». Соответственно, в самом задании была формулировка «укажите имя».

Вопросы задаются тем или иным образом не просто так, составители заранее продумывают этот момент. Поэтому не забывайте обращать внимание на формулировку каждого (!) конкретного задания.

 

 

Вопрос 4. Если в задании от меня требуется указать век, как его записывать – 20 век, ХХ век или двадцатый век?

 

Правильно давать ответ в буквенном виде – «двадцатый», «четырнадцатый».

 

 

Вопрос 5. Если в задании от меня требуется назвать имя правителя, что я должен записать в бланк – Иван Грозный, Иван Четвертый или Иван?

 

Допустимы первые два варианта. Если от вас требуют назвать имя правителя, то просто «Иван», «Петр», «Александр» – недостаточный ответ, нужно конкретизировать каждого из них. Как конкретизировать?

Смотрите по ситуации – если у правителя есть порядковый номер, так и записывайте – Петр Первый, Александр Третий. Если правитель больше известен под прозвищем, то так и пишите – Иван Грозный, Дмитрий Донской, Юрий Долгорукий. Если имя правителя часто встречается в совокупности с отчеством, то можно дать ответ – Анна Леопольдовна, Елизавета Петровна.

И опять-таки, обращайте внимание на формулировки – от вас могут попросить конкретно «имя и фамилию», «имя и прозвище» и т.д.

 

 

Вопрос 6. В каком падеже нужно вписывать ответ? Например, нужно вставить слово в предложение: «Роспуск в 1907 г. Государственной думы и издание нового закона о выборах в Государственную думу традиционно именуется…».

 

Если кратким ответом должно быть слово, пропущенное в тексте задания, то это слово нужно писать в той форме (род, число, падеж и т.п.), в которой оно должно стоять в задании.

Соответственно, в вышеприведенном задании пишем «третьеиюньским переворотом», а не просто «третьеиюньский переворот».

 

 

Вопрос 7. Мне нужно вписать ответ «Великая Отечественная война», но клеточек не хватает. Что делать?

 

Здесь два варианта: согласно официальным правилам заполнения бланков, ответ необходимо записать в отведенном для него месте, не обращая внимания на разбивку этого поля на клеточки. Ответ должен быть написан разборчиво, более узкими символами в одну строчку, с использованием всей длины отведенного под него поля. Символы в ответе не должны соприкасаться друг с другом. При этом термины следует писать полностью. Любые сокращения запрещены.

 

В то же время, на практике организаторы ЕГЭ часто советуют записывать в клеточки столько букв длинного ответа, сколько влезет. Например, «ВеликаяОтечествен». Таким образом, сложилось что-то вроде обычая, который противоречит официальным правилам.

 

На мой взгляд, допустимы оба варианта, потому что все работы проходят этап верификации. Компьютер выделяет все ответы, в прочтении которых он сомневается. И здесь вступает в дело специальный человек – верификатор – который и должен указать компьютеру, как следует прочесть то или иное слово.

 

 

Вопрос 8. В задании требуется указать название войны, как нужно писать – «Отечественная война» или просто «Отечественная»?

 

Второй вариант. Если требуется указать только название, то пишем только его. Если требуется указать название мирного договора, пишем просто «СанCтефанский» (например). Если требуется указать название армии, пишем просто «Квантунская» (например).

С другой стороны, если потребуется написать название военного плана, то правильным ответом будет «План Барбаросса», а не просто «Барбаросса».

Если же вас спросят, о каком событии идет речь, то нужно писать полностью  – Отечественная война, Куликовское сражение и т.д. Здесь смысл задания не только в том, чтобы вы привели название какой-либо войны, но и в том, чтобы вы определили вид события. Если же в задании указывается, что нужно дать название конкретной войны/сражения/ операции/договора, то повторять это слово не нужно.

 

Вопрос 9. Смута или Смутное время?

 

Допустимы оба варианта.

 

 

Вопрос 10. Новгород или Великий Новгород?

 

Предпочтительнее просто «Новгород».

 

 

Вопрос 11. Петербург или Санкт-Петербург?

 

Допустимы оба варианта, но не забывайте, что не нужно вписывать в бланк дефис – «СанктПетербург».

 

 

Вопрос 12. Речь Посполитая или Польша?

 

Допустимы оба варианта, если речь идет о периоде существования Речи Посполитой в XVI-XVIII вв., но предпочтительнее первый.

 

___

Подпишитесь и следите за выходом новых публикаций в моем сообществе Вконтакте «История ЕГЭ и кот Степан» vk.com/historystepa .

 

Работа с «Магнитом» (АО Тандер) по проекту «Договор Дрогери» на CorePlat

Создание пакета документов

Для создания пакета документов откройте главное меню CorePlat и выберите «Создание документов» → «Пакет документов» → «Договор Дрогери» (Рис. 1).

Рис. 1. Главное меню CorePlat

Откроется форма создания пакета договоров. В «шапке» пакета договоров заполните номер пакета, дата (дата не должна быть меньше текущей даты создания пакета) и данные о покупателе – АО Тандер (Рис. 2).

Рис. 2. Создание пакета договоров

Далее в форме «Договор и приложения» на строке «Договор Дрогери» нажмите кнопку «Добавить» (Рис. 3).

Рис. 3. Договор и приложение

Для удобства заполнения каждый документ после закрытия принимает статус «Черновик», чтобы можно было продолжить работу с документом.

Откроется новая вкладка «Добавить в пакет Договор Дрогери». Обязательными к заполнению являются все поля.

Далее нажмите кнопку «Редактировать» для реквизитов поставщика (Рис. 4).

Рис. 4. Реквизиты поставщика / покупателя

Откроется окно «Поставщик». Во вкладках «Регистрационные данные», «Адрес», «Банковские реквизиты», «Контакт», «Почтовый адрес», «Подписант» заполните не подтянувшиеся обязательные поля на примере заполнения реквизитов «Покупателя» (Рис. 5).

Рис. 5. Почтовый адрес

Отличие по заполнению реквизитов поставщика только в том, что закладку «Подписант» своей организации нужно обязательно заполнять.

ФИО подписанта в договоре и в сертификате ЭП должно указываться в одинаковом падеже. Если в договоре ФИО указано в родительном падеже, а в сертификате – в именительном, такой договор будет отклонён из-за непрохождения проверки на ФИО в сертификате и документе.

После заполнения всех обязательных полей кнопка «Сохранить» станет активной. Нажмите её (Рис. 6).

Рис. 6. Сохранение изменений

Далее нажмите кнопку «Редактировать» для реквизитов покупателя (Рис. 7).

Рис. 7. Реквизиты покупателя

На данный момент реализовано автоматическое заполнения параметров из карточки организации, требуется добавить недостающие данные.

Откроется окно «Покупатель». Во вкладке «Контакт» заполните следующие данные (Рис. 8):

Рис. 8. Реквизиты покупателя. Контакт

Во вкладке «Подписант» параметры заполнять не нужно (Рис. 9).

Рис. 9. Реквизиты покупателя. Подписант

После заполнения всех обязательных полей кнопка «Сохранить» станет активной. Нажмите её (Рис. 10).

Рис. 10. Сохранение изменений

При подведении курсора в поле «Поставка осуществляется в соответствии с пунктом договора» всплывёт пояснение (Рис. 11).

Рис. 11. Заполнение данных по «Договору Дрогери»

После заполнения всех обязательных полей станет активной кнопка «Создать» (Рис. 12).

Рис. 12. Создание «Договора Дрогери»

Поступит уведомление об успешном создании «Договора Дрогери» (Рис. 13).

Рис. 13. Успешное создание Договора Дрогери

Приложения:

  • Организация электронного обмена документами
  • Уведомление об изменении цены
  • Санкции
  • Шаблон сверки
  • Заявление о выборе товара
  • Форма акта о проведении технического тестирования обмена формализованными юридически значимыми документами
  • Антикоррупционная оговорка

сформируются автоматически после создания «Договора Дрогери». Такие приложения недоступны для редактирования и удаления.

Приложения:

  • Протокол согласования ассортимента и цены товара
  • Особые требования покупателя
  • Коммерческие условия
  • Карточка поставщика
  • Карточка товара

заполняются аналогично «Договору Дрогери».

Создание Приложения №1 «Протокол согласования ассортимента и цены товара»

В строке Приложения №1 «Протокол согласования ассортимента и цены товара» нажмите кнопку «Добавить» (Рис. 14).

Рис. 14. Договор и приложения

Заполните обязательные поля.

Нажмите кнопку «Точка доставки» (Рис. 15).

Рис. 15. Создание Приложения 1

В открывшемся окне укажите точку доставки (Рис. 16).

Рис. 16. Точка доставки

После сохранения точки доставки отобразится таблица «Товары». Товарные строки можно заполнить как вручную, так и подгрузить файл со всеми точками доставками (Рис. 17).

Рис. 17. Добавление товаров

Для добавления товарных строк с помощью подгрузки файла нажмите кнопку «Загрузить из файла» (1), затем нажмите «Скачать шаблон» (2) (Рис. 18).

Рис. 18. Скачивание шаблона

Заполните Excel-шаблон и сохрание в том же формате (Рис. 19).

Рис. 19. Заполнение Excel-шаблона

Далее нажмите кнопку «Выбрать файл» и выберите заполненный шаблон, затем нажмите кнопку «Загрузить» (Рис. 20).

Рис. 20. Загрузка файла с данными о товарах

Каждую товарную строку можно редактировать или удалить (Рис. 21). 

Рис. 21. Операции с товарными строками

После заполнения всех данных кнопка «Создать» станет активной (Рис. 22).

Рис. 22. Создание Приложения 1

Создание Приложения №5 «Коммерческие условия»

Заполните все обязательные поля в Приложении №5. Аналогично Приложению №1 можно добавлять строки по одной или загрузить шаблон (Рис. 23).

Рис. 23. Создание Приложения №5 – Коммерческие условия

Остальные Приложения заполняются по аналогии. После заполнения Договора и Приложений можно скачать печатные формы и просмотреть текст документов до подписания (Рис. 24).

Рис. 24. Печать документа до отправки пакета

Для этого выберите формат и нажмите «Печать» (Рис. 25).

Рис. 25. Выбор печатной формы

На жёсткий диск будет загружена печатная форма выбранного документа.

Далее добавьте уставные документы, нажав соответствующую кнопку (Рис. 26).

Рис. 26. Уставные документы

Выберите тип документа и загрузите PDF-файл (не более 5МБ), затем нажмите «Создать» (Рис. 27).

Рис. 27. Загрузка уставного документа

Начнётся загрузка. Типы обязательных уставных документов в зависимости от типа организационно-правовой формы ИП/ЮЛ:

ЮЛ:

  • Устав
  • Выписка из ЕГРЮЛ
  • Свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговой
  • Решение о назначении директора, главного бухгалтера

ИП:

  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе
  • Свидетельство о регистрации в качестве ИП, либо лист записи ЕГРИП

При необходимости поставщик может добавить неограниченное количество необязательных уставных документов в PDF-формате, выбрав в уставных документах тип документа «Дополнительные уставные документы пакета» (Рис. 28).

Рис. 28. Загрузка «Дополнительных уставных документов пакета»

Также контрагент может прикрепить к договору «Протокол разногласий» в PDF-формате.

Перед подписанием проверьте все документы в PDF-формате.

После добавления всех уставных документов нажмите «Закрыть» – система сохранит пакет документов «В черновик», редактирование договора и приложений будет доступно, либо «Подписать и отправить» – в этом случае редактирование недоступно, пакет документов будет отправлен в сеть (Рис. 29).

Рис. 29. Подписание и отправка пакета документов

Система сформирует xml-файлы Договора и Приложений, выполнив автоматическую подстановку в xml-файлы (например, номер и дату Договора). По номеру договора все сгенерированные документы соберутся в пакет. Добавленные документы (Договор и Приложения) станут доступны для просмотра в PDF-формате.

При согласовании договора (после подписания и отправки документа) «Протокол разногласий» можно аннулировать. Для этого нажмите соответствующий значок (Рис. 30).

Рис. 30. Уставные документы. Аннулирование «Протокола разногласий»

Аннулирование предполагает два варианта:

  1. Аннулирование с целью отправки нового «Протокола разногласий»
  2. Аннулирование с целью отмены «Протокола разногласий»

В зависимости от выбранного варианта, будет отличаться статус документа: «На аннулировании (Ожидайте новую версию протокола разногласий)» или «На аннулировании (От протокола разногласий отказываемся)».

Проверка отправленного пакета документов

Система автоматически подписывает документы внутри пакета и формирует zip-архив, включающий тело каждого из документов и подписи, затем отправляет интеграционно в систему АО «Тандер». В веб-интерфейсе каждый документ из списка внутри пакета перейдёт в статус «Отправлен» (Рис. 31).

Рис. 31. Отправленные документы

На стороне АО «Тандер» система автоматически проводит проверку Договора на соответствие всех реквизитов.

В случае, если в теле самого договора обнаружены ошибки, система автоматически формирует «Уведомление об уточнении», подписывает его и направляет контрагенту. В веб-интерфейсе весь пакет документов приобретает статус «Удалён», с отображением текста «Уведомления об уточнении». Такой пакет будет отображаться во вкладке «Удалённые» (Рис. 32).

Рис. 32. Расположение удалённых договоров Дрогери

Поставщику нужно сформировать новый пакет документов «Договор».

В случае, если в теле самого договора ошибки не обнаружены, выполняется проверка каждого документа на стороне системы АО «Тандер». Если верификация одного из документов приложения пройдена успешно, система подписывает «Титул получателя» данного документа и отправляет его контрагенту. В веб-интерфейсе такой документ приобретает статус «Завершён». Если ошибки обнаружены, то «Отклонён» с отображением причины отклонения через «Уведомления об уточнении».

Для согласования Протокола разногласий со стороны системы АО «Тандер» отправляется вторая электронная подпись.

Как понять, что отправленный «Договор Дрогери» обрабатывает «Магнит» (АО Тандер)?

После отправки пакета документов устанавливается статус «Отправлен». После пройденных автоматических проверок в информационной системе АО «Тандер» платформа CorePlat получает «Извещение о получении» и статус пакета документов изменяется на «Обработка пакета». После этого по сроку обработки пакета можете обратиться к вашему менеджеру на стороне сети.

Часто задаваемые вопросы о договоре купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости – это договор купли-продажи, используемый для документирования покупки или продажи недвижимости (также известной как недвижимость или жилая недвижимость).

Соглашение

LawDepot о покупке недвижимости касается домов и зданий, строительство которых было завершено к моменту заключения (или подписания) контракта. Документ содержит дополнительные формы раскрытия информации (при необходимости), касающиеся состояния собственности, приспособлений и предметов на собственности, потенциальных проблем с дополнениями и изменениями в собственности или ее структурной целостности, и многое другое.

Следует отметить, что этот вид договора купли-продажи недвижимости не передает право собственности на недвижимость, как Гарантийный акт. В этом контракте подробно описываются только права и обязанности покупателя и продавца до того, как право собственности может быть передано на законных основаниях.

Общая информация о договорах купли-продажи недвижимости

Когда мне следует использовать договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости используется для документирования продажи дома.Чаще всего используется при:

  • Покупатель приобретает новую жилую недвижимость, строительство которой было завершено до оплаты дома, и покупатель вступает во владение недвижимостью
  • Покупатель приобретает недвижимость, бывшую в собственности и / или жилую

Какой закон регулирует продажу недвижимости?

Операции с недвижимостью могут регулироваться как общим правом (законы, принимаемые судьями в залах судебных заседаний), так и гражданским правом (законы, принятые в соответствии с государственными или федеральными законами, также известными как законодательство). Это означает, что законы могут отличаться от штата к штату, поэтому важно проверить законы в своей юрисдикции перед заключением договора купли-продажи недвижимости.

Когда можно расторгнуть договор недвижимости?

Существует два способа расторжения договора о недвижимости: либо включив в договор возможность расторжения, либо полагаясь на правила, установленные законодательством вашего штата.

Например, законы штата обычно позволяют расторгнуть договор на недвижимость, если продавец не раскрывает покупателю существенные факты о состоянии собственности (например, повреждение водой или плесень).

Общие термины в договорах купли-продажи недвижимости

Что такое конкретные показатели в договорном праве?

Особое исполнение – это судебный иск, используемый для принуждения стороны договора к выполнению своих обязательств по подписанному ими контракту.

Что означает возмещение в договоре о недвижимости?

Возмещение в недвижимости означает нечто ценное, обмениваемое на недвижимость. Деньги – наиболее распространенная форма вознаграждения, но это могут быть и другие ценные вещи, например, другая собственность.

Что такое задаток?

Задаток – это залог, который покупатель должен внести продавцу заранее, чтобы сообщить продавцу, что покупатель серьезно относится к покупке недвижимости. Это денежный залог, выплачиваемый продавцу в качестве доказательства добросовестности покупателя при совершении сделки купли-продажи.

Задаток может быть зачислен на счет продажной цены (иногда применяется к первоначальному взносу) при закрытии, но может быть конфискован, если покупатель не выполнит свои обязательства.Это гарантирует, что покупатель серьезно относится к получению необходимого финансирования и выполнению других условий, необходимых для покупки недвижимости.

Без внесения задатка некоторые покупатели могут быть не заинтересованы в получении финансирования и могут продолжать искать более выгодную сделку по другим домам. Часто, если покупатель не совершает транзакцию, продавец может оставить задаток в качестве возмещения убытков (деньги, уплаченные для компенсации убытков стороне по договору).

Однако, если покупатель отказывается от одного из непредвиденных обстоятельств в его предложении (например,грамм. плохие результаты домашнего осмотра) залог обычно возвращается.

Что такое условное депонирование в договоре купли-продажи недвижимости?

Условное депонирование относится к ситуации, когда право собственности на недвижимость продавца удерживается нейтральной третьей стороной (агентом условного депонирования) до закрытия (когда все условия контракта были выполнены). По завершении сделки эскроу-агент передает право собственности на недвижимость покупателю.

Что такое эскроу-агент?

Агент условного депонирования – это независимая третья сторона, которая держит собственность в трасте до выполнения условий договора купли-продажи дома.Агент несет ответственность за сбор платежей от покупателя и передачу этих платежей продавцу.

С административной точки зрения агент условного депонирования выгоден для всех сторон сделки купли-продажи, поскольку они обрабатывают все средства и документы, относящиеся к продаже. И продавец, и покупатель могут давать инструкции агенту условного депонирования.

Например, если продавец не выполнил одно из своих обязательств по соглашению (например, завершил осмотр дома), у покупателя могут быть удержаны средства, необходимые для выполнения этого обязательства (например, стоимость найма домашнего инспектора). от продавца из ежемесячного платежа по ипотеке.

Что означает дата закрытия в договоре о недвижимости?

Дата закрытия – это дата, когда продавец передает документ о праве собственности на недвижимость покупателю, а покупатель оплачивает и вступает во владение недвижимостью. Даты закрытия обычно составляют 30, 60 или 90 дней после подписания контракта.

Люди, которые финансируют покупку через ипотеку, должны убедиться, что дата закрытия наступит до истечения срока действия письма-обязательства по ипотеке.Письмо-обязательство по ипотеке – это письмо от кредитора, в котором говорится о его обязательстве предоставить покупателю ссуду для покупки недвижимости.

Какая дата вступления в силу договора о недвижимости?

Дата вступления в силу – это дата, когда стороны становятся связанными условиями договора о недвижимости. Обычно это день подписания контракта обеими сторонами или, если стороны подписывают договор в разные дни, дата подписания контракта последней стороной.

Каковы пропорции при сделках с недвижимостью?

Распределение – это расходы или выгоды, которые делятся между покупателем и продавцом.Общие пропорции, рассчитываемые при сделках с недвижимостью, включают налоги на имущество, ипотечное страхование и коммунальные услуги.

По сути, эти пропорции предназначены для учета расходов, которые оплачиваются, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю.

Например, если дата закрытия договора купли-продажи приходится на период времени, за который продавец уже уплатил налог на недвижимость, стоимость налога будет пропорционально распределена с даты закрытия до конца периода времени, в который были уплачены налоги. для.Затем покупатель возмещает продавцу время, когда имя продавца больше не фигурирует в праве собственности.

Что такое договор об оказании жилищных услуг?

A жилищные услуги – это договор с компанией по гарантийному обслуживанию жилья на техническое обслуживание, ремонт или замену всех или любой части приборов, структурных компонентов, электрических, сантехнических систем, систем отопления или кондиционирования воздуха в жилом доме. Контракт обычно рассчитан на один год.

Что такое сообщество Mello-Roos?

В Калифорнии термин Mello-Roos community используется для обозначения новых сообществ (иногда называемых районами коммунальных услуг или CFD), которые формируются местными органами власти для получения дополнительного государственного финансирования.В этих общинах с владельцев собственности взимается специальный налог, чтобы покрыть часть затрат на развитие и поддержание инфраструктуры общины.

Что такое юридическое описание собственности?

Юридическое описание собственности (иногда называемое юридическим описанием земли) относится к формату, используемому в вашей юрисдикции для официального описания участков земли для целей государственного учета. Другими словами, это то, как ваша земля определяется в правительственных отчетах.

В Северной Америке в большинстве юрисдикций используется система поселков и ареалов для сельских районов или земельных участков, а для городских или мегаполисов – система блоков. Юридическое описание земли может быть оформлено различными способами. Однако наиболее распространенной системой идентификации является серия цифр и букв, например SW19-57-8-W5.

Описание вашего юридического земельного участка можно получить в регистратуре округа, его можно найти в праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в соглашении об ипотеке.Юридическое описание собственности не совпадает с вашим почтовым адресом (или муниципальным описанием).

Что такое неулучшенная собственность?

Неулучшенный участок – это земля без значительных зданий, сооружений, застройки или подготовки участка. По сути, это сырой участок земли.

Что такое отчет об экологической оценке?

Отчет об экологической оценке составляется специалистом по охране окружающей среды, который осматривает собственность, чтобы определить, оказывают ли какие-либо элементы негативное воздействие на окружающую среду.Например, в этом отчете покупатель будет проинформирован о том, есть ли на участке подземные резервуары для хранения, из-за которых загрязняющие вещества попадают в почву.

Что такое прибрежные вопросы?

Термин прибрежный относится к водоемам, таким как реки и озера, которые расположены на территории или рядом с ней. Прибрежные вопросы относятся к юридическим правам собственника собственности на такие водоемы.

Информация о финансировании недвижимости

Что такое финансирование недвижимости?

Финансирование недвижимости относится к процессу погашения покупки недвижимости с течением времени, а не единовременно.Покупатель берет деньги в долг у кредитора (например, в банке или ссудном офисе) и выплачивает ссуду в течение долгого времени в соответствии с кредитным соглашением. Этот процесс также можно назвать амортизацией.

Следует отметить, что в договоре купли-продажи недвижимости есть вариант «без финансирования» для покупателей, которые платят полностью своими собственными средствами, не требуя какой-либо ссуды.

Что такое стороннее финансирование?

Стороннее финансирование означает, что покупатель берет ссуду в банке или другом кредитном учреждении для оплаты продажной цены недвижимости, которую покупатель покупает.Затем ссуда возвращается с течением времени (обычно с процентами) на основании любого соглашения, которое покупатель заключает с кредитным учреждением. Одна из наиболее распространенных форм стороннего финансирования – это ипотечный договор.

Что такое финансирование собственником?

Финансирование собственника (или финансирование продавца ) часто используется, когда покупатель не может получить ссуду в финансовом учреждении. В таком случае продавец может установить план погашения с покупателем и обеспечить его соблюдение либо векселем, либо ссудным соглашением.

Что такое ипотека?

Принятие ипотеки происходит, когда покупатель соглашается взять на себя ответственность по существующей ипотеке на приобретаемое им имущество. Прежде чем воспользоваться этим вариантом, покупатель должен поговорить с залогодателем (обычно с продавцом), чтобы определить, является ли это лучшим вариантом действий для обеих сторон.

Что такое Федеральное жилищное управление (FHA)?

Федеральное управление жилищного строительства – это государственное агентство, которое обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным заявителям, которые получают ссуды от сертифицированных кредиторов, гарантируя ипотеку, если покупатель не выплатит (не погасит) ссуду.

FHA помогает тем, у кого плохая кредитная история, тем, кто не может позволить себе крупный первоначальный взнос, а также тем, кто по тем или иным причинам вряд ли получит ипотечный кредит от обычного ипотечного кредитора. Программа позволяет тем, кто обычно не может позволить себе ипотеку, претендовать на нее, потому что FHA выплатит ипотеку в случае дефолта.

Что такое Управление по делам ветеранов (VA)?

Управление по делам ветеранов (также известное как Департамент по делам ветеранов США ) – правительственное учреждение на уровне кабинета министров, которое предоставляет ветеранам различные социальные программы и льготы.

Агентство обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным ветеранам, которые пытаются получить ссуды от сертифицированных кредиторов на случай невыполнения покупателем жилья по кредиту. Программа помогает людям с плохой кредитной историей претендовать на получение ипотеки, потому что VA гарантирует выплату ссуды, если индивидуум не выполняет свои платежи по ипотеке.

Вопросы, связанные с недвижимостью при покупке недвижимости

Как найти юридическое описание собственности?

У вас должна быть возможность получить юридическое описание земли вашей собственности в Регистрационной службе округа (также называемой Клерком округа или Офисом регистрации сделок).Юридическое описание вашей собственности также может быть найдено в вашем праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в вашем ипотечном соглашении.

Каково муниципальное описание моей земли?

Городское описание собственности – это уличный адрес этой собственности, как если бы он был написан на почтовом конверте. Например, 1234 Oak Street, Лос-Анджелес, Калифорния .

Нужно ли описывать договор аренды недвижимости, если недвижимость продается?

Аренда относится к ситуации, когда арендатор платит арендную плату за проживание в собственности.

Нет необходимости включать описание договора аренды, если он прекращается до даты закрытия, поскольку договор аренды не повлияет на покупателя. Однако любые договоры аренды, которые продлеваются после даты закрытия, должны быть точно описаны в договоре купли-продажи, а копия договора аренды должна быть предоставлена ​​покупателю.

Какие светильники обычно включаются в продажу дома?

Светильники – это предметы личной собственности, которые были прикреплены к земле или зданиям таким образом, что их нельзя удалить без повреждения этого предмета, земли или здания.

Как продавец, вы можете исключить некоторые приспособления из продажи вашего дома, потому что они имеют сентиментальную ценность, их трудно заменить или по другой причине.

Примеры приспособлений:

  • Люстры
  • Шторы на заказ
  • Жалюзи оконные
  • Встраиваемая техника
  • Шкафы встроенные
  • Светильники
  • Ковровое покрытие во всю стену

Что произойдет, если я забуду исключить приспособление из продажи моей собственности?

Если предмет был прикреплен (или постоянно присоединен) к собственности, предполагается, что он будет включен в продажу, если это специально не исключено в соглашении о покупке.Это означает, что если продавец забудет исключить какой-либо светильник (например, люстру), он будет считаться проданным как часть собственности. В этот момент покупатель будет фактически владеть им и может продать его обратно продавцу дома, если он того пожелает.

В таких ситуациях лучше, чтобы покупатель и продавец четко обсудили, что входит (в отношении арматуры) в продажу собственности, прежде чем подписывать какие-либо соглашения.

Раскрытие информации о собственности при покупке недвижимости

Что продавец недвижимости должен раскрыть покупателю, желающему ее приобрести?

В каждом штате действуют разные требования относительно того, что следует раскрывать покупателю, но продавцы должны включать как можно больше информации о состоянии собственности.

Например, если дом новый, вам будет предложено обсудить качество изоляции объекта, включая используемый материал, толщину, коэффициент сопротивления изоляции и то, какие части дома утеплены.

Чтобы защитить себя от любых споров относительно состояния собственности до завершения продажи, вы должны сообщать о любых существенных дефектах, влияющих на имущество (например, плесень, повреждение водой и т. Д.), О которых вы знаете, и вы должны заполните форму раскрытия информации для конкретного штата, прилагаемую к договору купли-продажи.

Каковы законодательные требования к раскрытию информации при продаже недвижимости?

Законодательные требования к раскрытию информации различаются от штата к штату, но, как правило, продавец обязан раскрывать любые известные дефекты физического состояния собственности, которые могут существенно повлиять на ее стоимость, включая неисправные приборы, проблемы борьбы с вредителями, проблемы с плесенью, структурные проблемы с дома, дефекты кровли и многое другое.

В каждом штате действуют разные требования в отношении того, что следует раскрывать, поэтому рекомендуется узнать о законодательных требованиях к раскрытию информации для вашего штата.

Должен ли я предоставлять покупателю заявление о раскрытии информации?

В большинстве штатов продавец должен заполнить заявление о раскрытии информации для покупателя. Вы поймете, что это не является обязательным требованием в вашем штате, если вам будет предоставлена ​​возможность не указывать заявление о раскрытии информации в нашей анкете по договору купли-продажи недвижимости.

Следует ли покупателю запросить новое обследование собственности перед покупкой?

Даже если продавец может предоставить копию опроса, проведенного в течение прошлого года, покупатель все равно должен запросить новое обследование в случае, если с момента последнего опроса в собственности произошли изменения.

В качестве альтернативы покупатель может запросить декларацию об отсутствии пристройки к зданиям на участке.

Вопросы, связанные с заключением сделки по покупке недвижимости

Нужны ли мне другие документы для закрытия сделки по продаже недвижимости?

Да. Договор купли-продажи недвижимости используется для определения условий продажи жилой недвижимости между двумя сторонами. Он не имеет права передавать право собственности, поэтому гарантийный акт часто используется вместе с договором купли-продажи.

Кроме того, если покупатель и продавец соглашаются на «финансирование собственником» в качестве варианта финансирования продажи дома, в договоре купли-продажи также будет использоваться простой вексель.

Что такое гарантийный договор?

Гарантийный акт – это документ, поданный в Регистрационную службу округа, который предоставляет право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Гарантийный акт содержит гарантию от продавца:

  • Имеют право продать недвижимость
  • Нет неоплаченных залоговых прав, кроме тех, которые указаны в гарантийном акте
  • Они будут защищать покупателя от любых претензий, предъявленных к собственности со стороны физических лиц, утверждающих, что ранее имели в ней интерес.

Что такое простой вексель?

Вексель – это юридический документ, который действует как имеющее исковую силу обещание, что заемщик выплатит кредит кредитору в соответствии с условиями, согласованными в контракте.Его можно использовать для документирования таких вещей, как сумма ссуды, дата ссуды, план погашения и многое другое.

Что такое налог на передачу собственности?

Большинство штатов США взимают налог за каждую зарегистрированную передачу недвижимости. В зависимости от вашего штата этот налог может обозначаться как:

.
  • Налог на передачу недвижимости
  • Налог
  • Налог на перевод

В некоторых штатах также требуется дополнительная документация для сопровождения уплаты налога на передачу недвижимости.

Что такое страхование титула?

Страхование титула – это форма страхования, при которой страховщик соглашается компенсировать застрахованному лицу любые убытки, понесенные в результате дефекта правового титула на имущество, которое было неизвестно покупателю на момент продажи.

Политика требуется большинством институциональных кредиторов для получения ипотеки, и кредиторы будут платить стоимость ипотеки в случае дефекта в праве собственности, который лишает покупателя права собственности на недвижимость.Страхование титула является альтернативой получению муниципального сертификата соответствия или отчета о недвижимости.

Информация о подписании и споре в договоре купли-продажи недвижимости

Нужно ли нотариально заверить договор купли-продажи недвижимости?

Нет, этот документ не обязательно должен быть нотариально подписан, поскольку он не поступает в Регистрационную службу округа. Договор купли-продажи служит только письменной записью договорных отношений между продавцом и покупателем и фактически не передает право собственности или право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Нужны ли мне свидетели при подписании договора купли-продажи недвижимости?

Нет, свидетели не требуются, но обеим сторонам рекомендуется настаивать на присутствии свидетелей, которые могут, если спор возникнет позднее, подтвердить, что стороны действительно подписали договор свободно.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в посредничество?

Посредничество – это способ разрешения споров менее формальным, менее жестким и, как правило, более экономичным способом, чем обращение в суд.Это позволяет обеим сторонам откровенно обсуждать свои проблемы и выдвигать их на передний план.

Посредничество, как правило, не связывает стороны, что означает, что любая из сторон может уйти без разрешения, если они считают, что процесс ведется плохо. При этом экономия средств на посредничестве и возможность альтернативных решений (в отличие от ситуации выигрыша / проигрыша в судебном разбирательстве) делают этот процесс очень привлекательным для небольших споров.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в арбитраж?

Арбитраж – альтернативный способ разрешения споров вне суда.Стороны спора будут предлагать свидетельские показания и доказательства для обоснования своих дел, а затем арбитр выносит решение по делу. В отличие от медиации, где решение достигается только в том случае, если все стороны согласны, арбитраж может принять решение в пользу любой из сторон.

Стороны вправе решать, следует ли передавать споры, не разрешенные посредством медиации, в арбитраж. Если стороны договорились об арбитраже, решение арбитра будет обязательным для обеих сторон.

Может ли продавец отказаться от договора о недвижимости без каких-либо последствий?

Вы приняли предложение о покупке дома, но вместо того, чтобы праздновать, как большинство продавцов, вы начинаете испытывать серьезные угрызения совести.Несмотря на вашу уверенность в своем решении продать раньше, ваша глубокая любовь к этому дому – или, возможно, внезапное изменение обстоятельств – заставила вас усомниться во всем. Вам нужно выйти из того, что кажется железным контрактом с вашим покупателем. Вы застряли?

Источник: (Andrew Barrowman / Unsplash)

Контракты на недвижимость: мечта покупателя, кошмар продавца

К сожалению, в мире юридически обязывающих договоров о недвижимости продавцу нелегко отказаться.Хотя большинство контрактов содержат оговорки об исключении обстоятельств, эти лазейки обычно создаются для защиты покупателей, а не продавцов.

Агент района Сан-Франциско Бэзил Якуб стал свидетелем этого воочию во время недавней сделки, когда продавец передумал после подписания контракта. «Продавцу пришлось заплатить покупателю 20 000 долларов только для того, чтобы расторгнуть контракт», – объясняет Якуб.

Принимая во внимание альтернативы, которые могут включать в себя дорогостоящие судебные издержки, длительное судебное разбирательство или принуждение к переезду – это было соглашение, которое Якуб (который был свидетелем того, как его изрядная доля продавцов пытается отступить за 15 лет работы в сфере недвижимости), считался приемлемым. быть «хорошей» сделкой для продавца.

Основные причины, по которым продавцы должны отказаться от предложения

По словам адвоката по недвижимости из Лос-Анджелеса Зака ​​Шорра, «довольно распространено», что кто-то, продающий свой дом, пытается отказаться от договора о недвижимости. За его почти двадцатилетний опыт представления покупателей и продавцов в судебных процессах, это наиболее вероятные причины, по которым продавцы пытаются отказаться от своих планов:

  • Поступает более высокое предложение.
    Некоторые продавцы опасаются, что они приняли предложение слишком быстро, по слишком низкой цене, указанной в листинге, или что дом оценивает значительно больше, чем указано в контракте.Если бы они могли аннулировать невыполненный контракт, они могли бы получить более высокое предложение. «Это не законная причина, – советует Шорр, – но, вероятно, самая распространенная».
  • Изменение обстоятельств.
    Будь то провал переезда или потеря работы продавцом, изменение обстоятельств может затруднить или почти сделать невозможным проведение продажи продавцом. Когда планы переезда изменились для продавцов Якуба, они решили, что для них будет разумнее попытаться остаться в своем нынешнем доме, чем искать другой в том же районе.
  • Идти некуда.
    Продавец не смог найти дом на замену в течение периода закрытия и предпочел бы остаться на месте.
  • Холодные ноги.
    Любовь продавца к своему дому не исчезает просто так, когда договор вступает в силу. Воспоминания в доме или восхищение соседями могут оказаться слишком сильными, чтобы с ними расстаться. Некоторым продавцам кажется, что они совершают ошибку, когда приближается дата закрытия.
  • Разногласия с имуществом.
    Если дом продается через имение, напряженность в отношениях между членами семьи может привести к разногласиям о том, самое подходящее время для продажи.

Существует бесконечное количество причин, по которым продавец заявляет, что пытается отказаться от подписанного договора о недвижимости, но большинство из них не подпадают под соответствующие правовые основания для аннулирования договора.

Источник: (Brad Neathery / Unsplash)

Когда продавец может законно отказаться?

С юридической точки зрения продавцу очень сложно отказаться от договора после подписания контракта, не столкнувшись с каким-либо ответом со стороны покупателя.В случае контрактов закон о недвижимости «в значительной степени благоприятствует покупателю», – говорит Шорр. В своей загрузке он редко выбирает защиту продавца, за исключением следующих обстоятельств:

Продавец написал о непредвиденных обстоятельствах при продаже дома

Продавцы, пытающиеся купить и продать дом одновременно, часто включают условие продажи в свой договор о недвижимости. В случае, если дом, который они покупают, рухнет, у них могут быть основания отказаться от контракта.Это непредвиденное обстоятельство применяется только в том случае, если это прямо прописано в контракте.

Покупатель не выполняет свою часть контракта

По иронии судьбы, убедительные доводы в пользу отказа продавца имеют мало общего с их действиями, а тем более с действиями покупателя. Если покупатель не соблюдает сроки, указанные в контракте, такие как обеспечение ипотеки или проведение проверки в согласованные сроки, у продавца есть основания для расторжения контракта.

Некоторые договоры с недвижимостью включают положение о времени, которое имеет существенное значение, которое предусматривает, что обе стороны должны выполнить договор в надлежащий период времени.«Многие покупатели не работают вовремя, – говорит Шорр, – и это может быть большим плюсом для продавца». В этом случае продавец захочет обратить пристальное внимание на даты и действия покупателя, чтобы создать убедительные аргументы в пользу расторжения контракта.

Были задействованы аферисты или аферисты

В крайних случаях продавец может иметь основания отказаться от контракта, если его обманули, или согласился продать дом по невероятно низкой цене. Шорр испытал это в случае, когда пожилые продавцы получали предложения от агрессивных покупателей.«Это смягчающие обстоятельства, но за последний год я представлял от трех до пяти продавцов в подобных делах», – говорит он. По его опыту, цена продажи должна быть явно ниже рыночной – низкое предложение не аннулирует контракт для продавца.

А как насчет непредвиденных обстоятельств покупателя?

Покупатели обычно по умолчанию включают в договор о недвижимости непредвиденные обстоятельства. Ваш покупатель, скорее всего, будет иметь возможность уйти в любой из трех из этих моментов, не потеряв свой задаток, фактически аннулируя контракт и давая продавцу выход.

  • Непредвиденные обстоятельства проверки
    Если покупатель обнаружит что-то, чем он недоволен во время процесса проверки, и не может исправить это с продавцом, он может уйти без каких-либо последствий.
  • Непредвиденные обстоятельства при оценке
    Если оценка оказывается заниженной и переговоры разваливаются, покупатель имеет право отказаться от контракта.
  • Непредвиденное финансирование
    Это защищает покупателя в случае, если по какой-либо причине его ипотечный кредит не состоится.

Продавец не может ссылаться на какие-либо из этих непредвиденных обстоятельств, но в случае, если покупатель сделает это, обе стороны уйдут без каких-либо последствий. Большинство продавцов будут разочарованы, если вернутся к исходной точке, но если вы ищете выход, любое преднамеренное отмена со стороны покупателя с использованием непредвиденных обстоятельств будет замаскированным благословением.

Источник: (Дэвид Векслер / Unsplash)

Что произойдет, если продавец расторгнет договор?

Жизнь случается, и продавцу, возможно, придется расторгнуть контракт, даже если он не может сделать это по закону.В случае, если продавец отменяет свой контракт вне юридических оснований, он может столкнуться со всеми из следующих сценариев:

Покупатель может заставить продавца завершить продажу.

Если продавец не имеет законных оснований для возражений и не хочет передавать дело в суд, он все равно может быть принужден к «конкретному исполнению», что по закону означает завершение сделки. Если продавец решит оспорить контракт, ему предстоит длительный судебный процесс. В случае выигрыша покупателя продавец юридически обязан продать недвижимость покупателю.

Покупатель может подать на продавца в суд.

Если покупатель считает, что основания продавца для расторжения договора необоснованны, он может подать на продавца в суд и потребовать не только денежную компенсацию за потерю дома, но и уплату продавцом судебных издержек.

«Если продавец решит отказаться от сделки в 11-й час, – говорит Якуб, – покупатель может потребовать от продавца штрафные санкции и заранее оцененные убытки». Если суд установит, что продавец действовал «недобросовестно», покупатель может иметь право на компенсацию в дополнение к возмещению денег, которые он уже потратил на недвижимость.

Покупатель может наложить залог на имущество.

Так как покупатель имеет законное право на недвижимость, он может подать на дом взыскание или залог. Это означает, что покупатель заявил свои права на дом и делает практически невозможным его продажу другим потенциальным покупателям.

Листинговый агент может подать на продавца в суд.

Продавец не только подписал договор купли-продажи дома, но и подписал договор листинга со своим агентом.Невыполнение контракта дает агенту основание подать иск против продавца. Если агент по листингу подаст судебный иск против продавца, продавец может оказаться на крючке, чтобы выплатить агенту обещанную комиссию за недвижимость, даже если продажа не состоится.

Вас могут принудить к участию в процедуре посредничества.

В некоторых штатах, например в Калифорнии, если покупатель и продавец не могут прийти к соглашению о расторжении контракта, они обязаны присутствовать на сеансах посредничества, прежде чем отправиться в зал арбитражного суда.Это может разрешить спор с меньшими судебными издержками, чем судебные издержки, но также затянет процесс.

Нужно расторгнуть контракт? Помните об этих советах

Даже если у них нет для этого законных оснований, обстоятельства могут вынудить продавцов отказаться от своего контракта. Вместо того, чтобы прыгать в зал суда, следуйте этим советам от нашего агента и адвоката:

Обратитесь к покупателю лично.

Если вы чувствуете себя комфортно, рассказывая о том, почему вам необходимо расторгнуть договор, ваш покупатель может с большей готовностью посочувствовать и отказаться от судебного иска.В Системе разрешения споров между покупателем и продавцом Национальной ассоциации риэлторов (DRS) организация предлагает обеим сторонам попытаться решить проблему в процессе переговоров через своих агентов, прежде чем привлекать нейтральную третью сторону.

Если из-за болезни или финансовых изменений вам необходимо сохранить дом, попробуйте объяснить это покупателю через своего агента или поверенного. Это не юридически обоснованные причины для расторжения контракта, но покупатели могут сочувствовать вашему положению. Если попросить покупателя посмотреть на этот опыт вашими глазами, это поможет вам сэкономить на судебных издержках.Если покупатель с пониманием относится к обстоятельствам продавца, он с меньшей вероятностью подаст в суд. Чтобы уйти, покупатель может просто возместить свои расходы.

Предложите возврат и многое другое.

Не ждите, что покупатель уйдет бесплатно, особенно если вы не хотите рассказывать о причинах расторжения контракта. Помимо затрат, понесенных покупателями в процессе закрытия сделки, вам нужно будет предложить немного денег, чтобы их легко подвести.

Как упоминал Якуб, его покупатель был готов расстаться с 20 000 долларов, чтобы попросить покупателей отказаться от сделки.Нет точных цифр, которые можно было бы предложить, но продавцы должны быть готовы к переговорам, если они хотят сохранить дом. Подумайте об этом так: если вы не можете прийти к соглашению на этом этапе, вам придется попробовать посредничество или арбитраж, где расходы начнут стремительно расти.

Продавцы могут на законных основаниях отказаться от контрактов на недвижимость по ограниченному количеству причин, и даже в этом случае впереди их ждет тяжелая битва. В отличие от снятия дома с продажи до того, как вы подпишете предложение, отказ от договора купли-продажи может стоить продавцу больших затрат времени.Но если вы готовы работать с покупателем и вести переговоры, вы сможете избежать дорогостоящих судебных издержек или принудительной продажи.

Заявление об ограничении ответственности: Эта статья предназначена для использования в качестве полезного руководства и не может рассматриваться как юридическая консультация. Если вам нужна юридическая помощь при заключении договора о недвижимости, обратитесь к квалифицированному юристу по недвижимости.

Источник изображения заголовка: (Amnaj Khetsamtip / Shutterstock)

Ознакомьтесь с законами и положениями о контрактах на недвижимость Флориды

Подробная информация об отмене листинговых соглашений и контрактов, расчет временных периодов и других распространенных сценариях с недвижимостью.

Расчет периодов времени

Florida Realtors имеет три контракта на жилье. Два из них – это контракты с риэлторами Флориды / адвокатскими сословиями Флориды (FR / Bar), стандартный договор купли-продажи жилого помещения и версия «КАК ЕСТЬ», а один – контракт с риэлторами Флориды на куплю-продажу жилого помещения (CRSP).

Временные периоды для этих контрактов с риэлторами Флориды / адвокатскими сословиями Флориды (FR / Bar) рассчитываются с использованием календарных дней, что означает, что выходные учитываются. Однако любой указанный период времени или дата, которые заканчиваются или приходятся на субботу, воскресенье или национальный официальный праздник, будут увеличены до 5 p.м. (в часовом поясе, в котором находится объект недвижимости) следующего рабочего дня. См. Стандарт F в любой версии контрактов Флоридских риэлторов и адвокатов Флориды.

Договор с риэлторами Флориды о купле-продаже жилой недвижимости (CRSP) рассчитывается с использованием рабочих дней. Таким образом, если какой-либо крайний срок выпадает на субботу, воскресенье или национальный официальный праздник, исполнение должно быть произведено на следующий рабочий день. Кроме того, все периоды времени заканчиваются в 17:00. по местному времени (т. е. по месту нахождения объекта размещения) соответствующего дня.См. Пункт 11 (b) Договора купли-продажи жилого фонда.

Florida Realtors также имеет коммерческий контракт и контракт на освобождение земли. Для обоих этих контрактов используются календарные дни, за исключением тех случаев, когда вычисляются периоды времени в 5 дней или меньше, которые рассчитываются без учета субботы, воскресенья или национальных официальных праздников. Подобно контрактам с риэлторами Флориды / адвокатским сословием Флориды, если период времени заканчивается на выходных или национальных официальных праздниках, время исполнения продлевается до 5 p.м. следующего рабочего дня. См. Пункт 3 Коммерческого договора и пункт 10 Договора о вакантной земле.

Расторжение листинга

Если продавец решает расторгнуть соглашение о листинге, такое как соглашение об исключительном праве продажи, до даты его прекращения, брокер должен разрешить продавцу выйти из соглашения. Не существует одностороннего права на расторжение Договора об исключительном праве продажи листинга. Если брокер соглашается, агент может использовать форму «Модификация соглашения о листинге».В документе предлагаются два варианта, перечисленные в середине формы: условное прекращение и безусловное прекращение. Листинговый брокер и продавец должны внимательно изучить разницу и выбрать один из этих вариантов, чтобы они оба понимали, какие права и обязанности, если таковые имеются, распространяются после согласованного досрочного прекращения.

Расторжение договора

  • Покупатель, заключивший договор купли-продажи жилого дома «КАК ЕСТЬ», имеет очень сильное право на расторжение договора в течение периода проверки.В пункте 12 этого контракта указывается, что возможность расторжения договора остается в «исключительном усмотрении» покупателя, и залог покупателя должен быть возвращен ему / ей.
  • Военнослужащие имеют особую возможность расторгнуть контракт, если они получают постоянное изменение приказа о станции, требующее от них отойти на 35 миль или более от места расположения собственности. Военнослужащий должен предоставить уведомление продавцу или залогодателю вместе с копией официальных военных приказов или письменным подтверждением, подписанным его / ее командиром.(Раздел 689.27 (2) (a), Закон Флориды)
  • После того, как продавец принял предложение покупателя о собственности, покупатель не имеет автоматически трехдневного права на отказ, если договор не включает это в качестве конкретного положения. Ни одна из форм контрактов с риэлторами Флориды не предусматривает этого права.
  • Контракт может иметь разные условные обстоятельства, которые позволяют любой из сторон отказаться. Как и в случае любого вопроса о толковании договора, язык договора имеет первостепенное значение при определении прав сторон, поэтому мы советуем всегда предлагать сторонам обратиться за юридической консультацией к лицензированному специалисту, если они хотят собрать дополнительную информацию о договоре. прав.

Контракты на языках, отличных от английского

Все договоры купли-продажи жилой недвижимости Флоридских риэлторов и приложения к ним доступны на немецком, испанском и португальском языках. Найдите их здесь. Обратите внимание, что эти документы предназначены только для перевода и не являются официальными документами для использования в сделке.

Разрешение на подписание закрывающих документов

  • Продавец может выдать доверенность, уполномочивающую кого-то другого подписать закрывающие документы.

Закон Флориды позволяет использовать доверенность при сделках с недвижимостью Флориды. В этом документе должны быть указаны конкретные полномочия, которые продавец предоставляет фактическому поверенному. Если доверенность будет подготовлена ​​и подписана в другом штате или стране, важно связаться с заключительным агентом, чтобы подтвердить, что доверенность будет действительной, и решить любые проблемы до закрытия. Доверенность должна соответствовать законодательству Флориды. Продавец должен подписать доверенность в присутствии двух подписавшихся свидетелей, и она должна быть должным образом нотариально заверена.Могут быть дополнительные требования, если документ подготовлен и подписан за пределами Соединенных Штатов, например, если директор должен посетить посольство или консульство США для нотариальных услуг или заверить документ иностранного нотариуса.

  • В случае умершего лица, личный представитель, назначенный во время завещания, имеет право подписывать документы и принимать решения, касающиеся распоряжения имуществом. Помните, что положение человека как наследника умершего не обязательно делает его или ее владельцем до закрытия завещания.Кроме того, важно знать, что доверенность (даже долговременная) не может пережить смерть доверителя.

Подробнее о временных периодах

  • Все соглашения о листинге во Флориде должны иметь окончательную дату расторжения. Лицензиат может быть подвергнут дисциплинарным взысканиям со стороны Комиссии по недвижимости Флориды (FREC) за то, что он не указал конкретную дату истечения срока действия в листинговом соглашении. Агент и продавец должны выбрать взаимно согласованную дату расторжения, которую они всегда могут изменить или продлить по взаимному согласию.(Раздел 475.25 (1) (r), Закон Флориды)
  • Дополнение к контракту (ссылка на форму в Form Simplicity) дает участникам быстрый и простой способ изменить общие временные периоды, определенные контрактом (периоды утверждения кредита / обязательств, период проверки, период проверки права собственности и т. Д.). Просто установите флажок (или флажки) для периодов времени, которые вы хотите изменить, и стороны должны подписать дополнение. Как всегда, если вы беспокоитесь о том, как правильно изменить договор, направьте своего клиента за помощью к профессиональному юристу.
  • Если покупателю требуется дополнительное время для обеспечения финансирования, вы должны запросить у продавца продление срока закрытия, а также запросить продление срока непредвиденного финансирования. Продление даты закрытия не продлевает автоматически время, в течение которого покупатель может получить финансирование. Как правило, контракт, зависящий от финансирования, включает период времени, в течение которого покупатель может подать заявку на получение финансирования и получить его. В зависимости от условий контракта и непредвиденных обстоятельств финансирования покупатели могут рисковать потерять свои деньги условного депонирования, если они не смогут получить финансирование до истечения срока действия непредвиденных обстоятельств финансирования.

Лизинг после закрытия

Если недвижимость подлежит аренде после закрытия, покупатель и продавец должны внимательно изучить условия аренды и язык аренды в контрактах, чтобы получить полное представление о своих правах и обязанностях в этом вопросе, и им следует проконсультироваться с юристом, если им нужна помощь. понимание или соблюдение этих условий. Вот краткое изложение этих разделов в контрактах Флоридских риэлторов / адвокатов Флориды (FR / Bar), расположенных в хронологическом порядке:

  1. Продавец должен доставить копии договоров аренды и письменное раскрытие фактов и условий покупателю в течение пяти дней после Даты вступления в силу.
  2. Покупатель может расторгнуть договор, направив продавцу письменное уведомление в течение пяти дней после получения договора (-ов) об аренде и письменного уведомления, если покупатель не удовлетворен ими.
  3. Продавец должен предоставить покупателю письмо (я) об эстоппеле (или письменные показания продавца, если продавец не может получить письмо об эстоппеле) как минимум за 10 дней до закрытия.
  4. Покупатель может расторгнуть договор, направив продавцу письменное уведомление в течение пяти дней после получения (но не позднее, чем за пять дней до Даты закрытия), если письмо Estoppel или аффидевит продавца существенно отличается от договора (-ов) аренды или заявлений в письменной форме продавца. раскрытие только что описано в пункте 1.

Дата окончания

Если стороны не закрываются в дату закрытия, договор все еще существует. Тогда возникает вопрос, почему не удалось закрыть контракт и нарушили ли соглашение одну (или обе) стороны.

Предложения и встречные предложения

  • Продавец не обязан принимать какие-либо предложения. Никто не может заставить продавца заключить договор, даже если предложение содержит все требования, предусмотренные в листинговом соглашении. Помните, что решение продавца не всегда основывается только на сумме в долларах, и поэтому его не следует оценивать на пустом месте.Например, возможно, что более высокое предложение включало более раннюю дату закрытия.
  • Не существует закона, который требует от покупателя или продавца письменно сообщить о своем решении отклонить предложение другой стороны.
  • Не существует закона Флориды, который требует, чтобы продавец вел переговоры с каждым покупателем в том порядке, в котором были получены предложения.
  • Встречное предложение является отклонением первоначального предложения. Таким образом, первоначального предложения больше нет.
  • Если продавец получает несколько предложений на недвижимость, продавцу технически разрешается встречать более чем одно предложение одновременно в письменной форме.Однако это может быть сложно. Если продавец в письменной форме представит более одного предложения, и каждый счетчик будет принят до того, как продавец сможет сообщить о намерении отозвать свой счетчик одному из покупателей, продавец может быть связан несколькими письменными контрактами и, таким образом, иметь потенциальную ответственность перед ними. покупатели.

Оценка непредвиденных обстоятельств

В основной контракт адвокатов Флориды и Флориды не предусмотрено обязательство от оценки до цены покупки. Если покупатель хочет иметь возможность выйти из контракта, если недвижимость не соответствует покупной цене, он или она должны использовать Комплексную оценку F, Непредвиденные обстоятельства при оценке.

Многие люди ошибочно полагают, что формулировка параграфа о контрактном финансировании во всех случаях действует как непредвиденное обстоятельство, связанное с оценкой стоимости покупки. Формулировка оценки в положении о финансировании только гласит, что покупатель потенциально может выйти из сделки, если оценка не будет соответствовать условиям утверждения ссуды. Таким образом, кредитор может не требовать от объекта оценки стоимости покупки, если покупатель вносит крупный первоначальный взнос.

Использование дополнений

Если в подписанном контракте есть несоответствия между предварительно напечатанными положениями и дополнением, условия, написанные от руки и печатные, обычно имеют преимущественную силу над заранее напечатанными условиями, которые находятся в прямом противоречии.

Передача прав по договору

Для того, чтобы покупатель уступил свои права по договору купли-продажи другой стороне, стороны должны иметь договор с правом уступки. Затем Покупатель 1 (цедент) и Покупатель 2 (цессионарий) должны заключить письменное соглашение о уступке подряда, которое должно быть составлено одним из их поверенных.

Расположение закрытия

Флорида не имеет закона, предписывающего закрытие сделки с недвижимостью в округе, где она находится.Однако многие договоры купли-продажи содержат заранее напечатанные положения, указывающие, где должно произойти закрытие.

Выбор договора

Один агент и агент по сделке должны своевременно представлять «все предложения и встречные предложения, если только одна из сторон ранее не давала лицензиату иных указаний в письменной форме». Следовательно, если продавец ранее в письменной форме давал указание своему индивидуальному агенту или агенту по сделке, что ему или ей не следует представлять какие-либо предложения, написанные в определенной форме контракта, то это не будет нарушением со стороны единственного агента продавца или агента по сделке. отказаться от предоставления продавцу.Если продавец ранее не давал указаний своему индивидуальному агенту или агенту по сделке в письменной форме, он должен своевременно представить предложение. (Разделы 475.278 (2) и (3) (а), Закон Флориды)

Ключевые элементы договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является важным шагом в процессе недвижимости, который определяет цены и условия для операции с недвижимостью. Охватывается каждый элемент продажи, от требований задатка до полного раскрытия информации.Цель состоит в том, чтобы защитить как покупателя, так и продавца, и обеспечить ясность всех ожиданий.

Соглашения о покупке могут значительно отличаться от штата к штату. В некоторых регионах соглашения относительно краткие и служат исключительно для открытия переговорного процесса. В других случаях договор купли-продажи может быть полным и юридически обязательным.

В первый раз, когда вы взглянете на договор купли-продажи недвижимости, которую собираетесь купить или продать, вы можете почувствовать себя ошеломленным.Часто это объемный документ, соглашение может содержать несколько незнакомых терминов и понятий. Крайне важно, чтобы вы полностью поняли эти концепции, прежде чем подписывать. В этом руководстве рассказывается о нескольких элементах, которые обычно встречаются в договорах купли-продажи, и о том, как они влияют как на покупателя, так и на продавца.

Если вы готовы составить проект соглашения о покупке, обратитесь к LegalNature за пошаговыми инструкциями. Наш договор купли-продажи недвижимости защитит ваши интересы и поможет вам быстро и легко завершить сделку.

Оглавление

Посмотреть больше

Определение адреса и участвующих сторон

Прежде всего, в договоре купли-продажи должна быть указана недвижимость, о которой идет речь. Он должен включать точный адрес собственности и четкое юридическое описание. Кроме того, в контракте следует указать личность продавца и покупателя или покупателей.

Покупатели должны определить, намереваются ли они действовать в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, и включить эту информацию в договор купли-продажи.Совместные арендаторы пользуются правом наследования; если один арендатор уходит из жизни, имущество немедленно переходит к другому, не передавая завещание.

При общей аренде каждый арендатор владеет своей долей. Доли не всегда равны и могут свободно передаваться кому-либо, кроме другого арендатора. В большинстве случаев арендаторы, которые проживают вместе, классифицируют свою установку как совместную аренду.

Цена и условия

Договор купли-продажи должен включать предложенную цену, принятую продавцом, а также средства, с помощью которых она будет предоставлена.Обычные методы включают оплату наличными в полном объеме, с внесением авансового платежа наличными и новой ипотечной ссудой или с некоторыми договоренностями, включающими уже существующую ипотеку. Эта информация может быть подробно описана в договоре купли-продажи или может быть включено финансовое приложение, чтобы четко обозначить авансовый платеж покупателя и ситуацию с кредитованием.

Договор купли-продажи часто включает требование задатка. Задаток используется для подтверждения контракта; ставки варьируются от одной покупки к другой, но обычно покупатели могут рассчитывать заплатить не менее 1000 долларов.В большинстве случаев задаток идет на возможный первоначальный взнос. Некоторые продавцы могут добавить условные обязательства, предусматривающие конфискацию задатка, если продажа не состоится из-за проблем с финансированием. В других случаях задаток полностью возвращается покупателю при невыполнении ключевых условий.

Дата закрытия и затраты

Дата закрытия продажи должна быть включена в договор купли-продажи, а также должно быть оговорено, что любые изменения в закрытии должны быть согласованы в письменной форме.Право владения недвижимостью обычно переходит к покупателю в указанные дату и время закрытия. Что еще более важно, дата закрытия означает переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Эта передача может в конечном итоге быть записана в чеке купли-продажи.

Затраты на закрытие как для продавца, так и для покупателя также должны быть включены. Эти расходы – и кто их покрывает – могут значительно варьироваться от одного объекта недвижимости к другому. Часто покупатель полностью покрывает расходы по закрытию, хотя продавец может согласиться оплатить закрытие.Покупатель и продавец могут также разделить затраты на закрытие сделки. Это разделение расходов должно быть четко описано в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость и специальные начисления

На дату закрытия налоги на имущество и другие расходы (такие как топливо, плата за обслуживание или сборы ассоциации домовладельцев) должны быть пропорционально распределены. Если налоги не могут быть начислены немедленно или должны быть отменены по иным причинам, они могут быть рассмотрены в приложении. Продавец несет ответственность за уплату специальных взносов во время или до закрытия.

Классификация усадеб

В некоторых штатах и ​​муниципалитетах классифицированная усадьба имеет право на значительные налоговые льготы. Таким образом, намерение усадьбы прописано в договоре купли-продажи. Имущество не соответствует критериям классификации усадьбы, если оно не занято его владельцем или соответствующим родственником. Имущество также может претендовать на классификацию усадьбы, если оно используется для приусадебных целей, но отделено дорогой. Прилегающая собственность, в основном используемая для садоводства или хранения автомобилей владельца, например, будет квалифицирована.

Предметы, которые включены или исключены

В договоре купли-продажи могут быть подробно описаны все предметы, которые должны быть включены или исключены из продажи собственности. Обозначенные предметы должны включать не только конструкции, но и приспособления, прикрепленные к этим конструкциям, в том числе следующие предметы:

  • Светильники
  • Отопительное и охлаждающее оборудование
  • Окна
  • Оконные рамы
  • Двери
  • Встроенная техника для кухни
  • Сантехника

Определенные предметы могут быть выставлены при показе собственности, но не предназначены для включения в продажу.Эти исключенные позиции также должны быть выделены в договоре купли-продажи.

Продавцы юридически обязаны раскрывать информацию, которая может повлиять на сохранность или стоимость собственности. В большинстве штатов незаконно намеренно скрывать известные дефекты, особенно если они ставят под угрозу здоровье покупателей приусадебных участков. От продавцов редко требуется активно искать дефекты, но они должны сообщать обо всех известных им проблемах. Однако в некоторых штатах законы о раскрытии информации чрезвычайно строги, и продавцы должны специально искать определенные дефекты.

Раскрытие информации о скважинах

В некоторых штатах продавцы требуют раскрывать местоположение и статус любых скважин на участке или информацию о том, что продавец ничего не знает о существующих скважинах. Если продавцу известно о колодцах, раскрытие информации в договоре купли-продажи должно включать карту с указанием точного местоположения каждой колодца. Продавец также должен указать, является ли колодец опломбированным или в настоящее время используется.

Раскрытие информации о свинцовой краске

Из-за значительного риска для здоровья, связанного со свинцовой краской, продавцы старых домов обязательно должны уведомлять покупателей о риске воздействия.Людям, продающим конструкции, построенные до 1978 года, могут потребовать приложить приложение к краске, содержащей свинец, с подробным указанием наличия краски на основе свинца. В этом дополнении может указываться текущее состояние окрашенных поверхностей и расположение потенциально опасной краски.

Раскрытие информации о метамфетамине

Во многих штатах от продавцов требуется раскрывать любую информацию о предшествующем производстве метамфетамина на выставленной на продажу собственности. Если продавцу известно о предыдущем производстве метамфетамина, статус удаления и восстановления должен быть указан в соглашении о покупке или в приложении по метамфетамину.

Раскрытие другой общей информации

Раскрытие необходимой информации значительно различается от штата к штату. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных раскрытий:

  • Повреждения термитов
  • Личный интерес
  • Система подземной канализации
  • Налоги на соответствующие услуги
  • Газ радон
  • Возможная аннексия

Непредвиденные обстоятельства

Продавцы и покупатели могут потребовать заключения договора купли-продажи при определенных условиях, которые должны быть выполнены до продажи собственности.Ниже подробно описаны некоторые из наиболее распространенных непредвиденных обстоятельств:

Инспекция

Соглашения о покупке обычно зависят от удовлетворенности покупателя проведением инспекции дома третьей стороной. Продавец должен предоставить покупателю и инспектору по его или ее выбору разумный доступ к собственности. Покупатель несет ответственность за оплату проверки. В большинстве договоров купли-продажи предусмотрен десятидневный срок для проверки собственности.

Оценка

В дополнение к инспекции, инициированной покупателем, оценка должна быть проведена кредитором.Если оценка не равна или не превышает указанную стоимость дома, покупатель должен компенсировать разницу или договориться о более низкой покупной цене. Кредитор может также потребовать от продавца произвести ремонт до закрытия за счет продавца. Если это непредвиденное обстоятельство не удовлетворяется, покупателю разрешается расторгнуть договор.

Финансирование

Большинство покупателей понижают часть стоимости дома после закрытия и получают остальную часть необходимого финансирования за счет ипотечного финансирования.Хотя покупатели обычно получают письмо о предварительном одобрении перед тем, как сделать предложение, предварительное одобрение никогда не гарантирует покупателю возможности получить финансирование. Покупатели могут защитить себя от возможного провала финансирования, включив в него непредвиденные расходы. Это непредвиденное обстоятельство гласит, что, если покупатель не может получить необходимое финансирование, он или она может отказаться от сделки. Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств часто позволяет покупателям получить задаток или депозиты при отказе от продажи.

Правовой титул

Продавец должен иметь возможность доказать, что он или она действительно имеет право собственности на дом.Условные права собственности дают покупателям полную уверенность в том, что они получат титул собственности после закрытия. В случае непредвиденных обстоятельств может быть предусмотрено, что отчет о праве собственности должен быть заполнен уполномоченной титульной компанией до закрытия.

Доставка, дата принятия и истечение срока предложения

И покупатель, и продавец должны точно знать, когда истекает срок действия договора купли-продажи, если он не будет принят. Эта информация должна быть указана непосредственно в контракте. Кроме того, до принятия договора купли-продажи сторона, делающая предложение, может отказаться от него, если будет предоставлено уведомление.

Подписи

Доставка подписанного договора купли-продажи может происходить лично, по электронной почте или по факсу. Цифровые подписи и подписи, доставленные по факсу или ксерокопии, признаются действительными.

Если все стороны принимают условия договора купли-продажи, об этом следует сообщить. На этом этапе предложение становится юридически обязательным контрактом. Позднее условия соглашения могут быть кратко изложены в договоре купли-продажи (P&S), который получают после того, как обе стороны согласились с предложением.

По умолчанию

Покупателям и продавцам предоставляется множество возможностей для отмены договоров купли-продажи, но отмена должна происходить только в рамках условий договора. Например, покупатель вправе отказаться от контракта, если одно или несколько условных обязательств контракта не могут быть выполнены. Однако, если покупатель или продавец не удовлетворяет определенные требования в соглашении, он или она может считаться нарушившим контракт. Невыполнение обязательств может произойти в следующих ситуациях:

  • Покупатель не вносит задаток вовремя
  • Покупатель или продавец не возвращает подписанные формы раскрытия информации вовремя
  • Покупатель или продавец отменяет продажу после устранения всех непредвиденных обстоятельств
  • Продавец не выполнил предусмотренные договором работы на объекте
  • Продавец запрещает доступ для осмотра или окончательного осмотра
  • Продавец не выезжает вовремя

Соглашения о покупке часто содержат директивы, указывающие на действия, которые покупатели или продавцы могут предпринять, если другая сторона не выполняет условия соглашения.Это может включать лишение задатка или судебное разбирательство.

Встречное предложение

После получения первоначального соглашения о покупке продавец может отклонить предложение, принять и подписать контракт или представить встречное предложение. Как и предыдущее соглашение о покупке, встречное предложение является юридически обязательным контрактом. Он может быть практически идентичен исходному соглашению, но с некоторыми ключевыми изменениями, такими как цена или непредвиденные обстоятельства. Общие изменения, представленные в встречных предложениях, включают:

  • более высокая цена на недвижимость,
  • более высокие требования к задаткам,
  • отказ покрыть или помочь покрыть расходы по закрытию,
  • отказ принять определенные непредвиденные обстоятельства,
  • изменил временные рамки для устранения непредвиденных обстоятельств, а
  • без учета движимого имущества из договора.

После того, как встречное предложение было сделано, покупатель может принять его, отклонить или сделать второе встречное предложение, иногда называемое встречным предложением. В большинстве штатов между покупателем и продавцом может быть подано неограниченное количество встречных предложений.

Создайте договор купли-продажи недвижимости

Основы права – Договоры купли-продажи недвижимости

Очень часто недвижимость продается через брокера. Общая процедура работает примерно так.Продавец подпишет договор с брокером, дающий ему право выставить и показать недвижимость возможным покупателям. Если недвижимость продается, брокер взимает с продавца комиссию, которая обычно составляет процент от покупной цены. Обычно комиссия брокера составляет примерно 6% от покупной цены, хотя в последнее время наблюдается тенденция к снижению комиссии, поскольку компьютерные технологии и Интернет значительно упростили продажу домов большому количеству потенциальных покупателей.

Многие брокерские соглашения предусматривают, что брокер имеет право на получение комиссии, даже если покупатель продает недвижимость не через посредника, а после того, как брокер был нанят. Это, конечно, защищает брокера от покупателя, который нанимает брокера для продажи своего дома, а затем пользуется преимуществами брокерского маркетинга дома, продавая его покупателю без использования брокера в качестве посредника, чтобы сэкономить комиссию брокера. . Например:

Майк хочет продать свой дом.Поэтому он звонит Home Sellers, Inc. и просит их выступить посредником при продаже его дома. Home Sellers размещает в нескольких газетах объявление о продаже дома Майка и размещает дом Майка в своих списках домов в Интернете. Лиза звонит Майку и сообщает ему, что видела рекламу его дома и хотела бы ее купить. Майк говорит Лизе, чтобы она приехала к нему домой, чтобы договориться, но ничего не рассказывать продавцам жилья. Лиза приходит в дом Майка, и они договариваются о продаже, по которой Лиза купит дом Майка за 250 000 долларов.Если соглашение между продавцами жилья с Майком не включало пункт, который позволял им получать комиссионные независимо от того, как был продан дом Майка, Майк сможет успешно отстранить продавцов дома от их комиссионных, несмотря на тот факт, что их услуги помогли Майку продать свою комиссию. дом.

Другая проблема возникает, когда по какой-либо причине сделка, заключенная при посредничестве брокера, не выполняется, несмотря на то, что брокер выполнил свою работу по объединению потенциального покупателя с потенциальным продавцом.

Традиционное правило заключалось в том, что брокер имел право на свою комиссию, как только он или она представили продавцу покупателя, который был готов, желал и мог купить недвижимость по цене, установленной продавцом. Это означало, что если брокер представил продавцу желающего покупателя, а покупатель и продавец заключили договор, продавец все равно должен был выплатить брокеру свою комиссию, даже если покупатель позже нарушил договор и не купил дом. Это остается законом во многих штатах. Greenwald v. Veurink, 37 Mich. App. 700 (1972).

Во многих других штатах это традиционное правило было заменено более современным правилом, которое гласит, что брокер имеет право на свою комиссию только в том случае, если и когда покупатель фактически завершит сделку, уплатив покупную цену. Таким образом, продавец защищен от необходимости платить брокеру в случае отказа покупателя от сделки. Однако во всех юрисдикциях, если соглашение нарушается из-за того, что продавец отказывается от сделки, продавец несет ответственность перед брокером за его комиссионные.

Обычно после того, как покупатель сделал оферту и продавец ее принял, нанимается поверенный для составления договора купли-продажи, проверки права собственности, составления акта и закрытия сделки. Однако участие поверенного не обязательно при составлении и исполнении договора купли-продажи.

Обязанность передать товарный титул

Если специально не оговорено иное, каждый договор купли-продажи земли содержит подразумеваемое обещание, что продавец передаст «рыночный» титул покупателю.Товарный титул – это титул, который свободен от разногласий и / или сомнений в той степени, в которой его принял бы разумный покупатель. Продавец, который не передает товарный титул по контракту, который прямо или косвенно предусматривает наличие рыночного титула, нарушил договор. В таком случае покупатель может отказаться платить покупную цену за эту землю и предъявить иск продавцу за любой другой ущерб, понесенный покупателем в результате нарушения.

Продавец может передать товарный титул двумя способами.Первый и лучший способ – показать, что продавец имеет хороший титул на собственность, представив «цепочку титулов ». Цепочка правового титула на земельный участок представляет собой серию документов и записей о передаче в истории собственности от первоначального «корневого» титула (как первый владелец собственности стал владеть им) до наших дней. Это на удивление легко сделать, поскольку записи о передаче недвижимого имущества хранятся в канцелярии окружного клерка каждого округа.«Поиск титула » часто можно выполнить, просто посетив офис окружного секретаря и просмотрев цепочку титулов, относящуюся к определенному участку собственности. Некоторые округа даже работают над размещением всех этих баз данных в Интернете, чтобы поиск по названию мог производиться из дома или офиса покупателя или его поверенного.

Второй способ, которым продавец может показать товарный титул, – это доказать, что он или она стали владеть недвижимостью в результате неправомерного владения. Конечно, эти два способа показать товарный титул никогда не подходят для одной и той же собственности.Стороны, которые вступили во владение собственностью в результате неправомерного владения, не могут показать цепочку правового титула, потому что нет документации, которая бы указала, что право собственности было изменено в результате неправомерного владения. Доказательством приобретения в результате неправомерного владения может быть решение суда, подтверждающее, что собственник владеет имуществом. Неясно, может ли правовой титул, приобретенный в результате неправомерного владения, которое никогда не рассматривалось (не было решено) в суде, представлять собой рыночный титул. См. Conklin v.Дави, , 76, штат Нью-Джерси, 468 (1978).

Право считается дефектным и, следовательно, неликвидным, если в праве имеется существенный дефект. По сути, дефект является существенным, если он может причинить покупателю травму в будущем. Этот ущерб может быть в форме повторного вступления во владение собственности третьей стороной или даже в форме принуждения покупателя защищаться от судебного иска со стороны такой третьей стороны. Существует два возможных дефекта, которые могут сделать правовой титул нерентабельным:

1) Дефект в цепочке титула:
Если в цепочке титула отсутствует «звено» в его истории до приобретения собственности продавец, название по своей сути нерыночное.Например:

Продавец и покупатель соглашаются, что продавец продаст Whiteacre покупателю за 100 000 долларов. Цепочка титулов на Уайтекр гласит: «… 1972: Эл продал Уайтекр Бобу; 1980: Боб продал Whiteacre Кристине; 1990: Дэн продал Whiteacre Продавцу ». Право собственности продавца в Whiteacre не подлежит продаже, потому что отсутствует связь между владением Кристин и владением Дэна. Другими словами, у Покупателя, вероятно, возникнут проблемы в будущем, потому что Кристина или наследники Кристины могут попытаться вернуть собственность.Даже если Покупателю удастся выиграть в таком иске, вполне вероятно, что ему придется столкнуться со значительными трудностями, чтобы защитить собственность от такого действия. Следовательно, если Продавец не сможет каким-либо образом устранить дефект в своем праве собственности на Whiteacre до того, как придет время закрытия, у него не будет другого выбора, кроме как нарушить свой контракт с Покупателем (если, конечно, Покупатель не захочет принять право собственности Продавца, хотя она и является дефектной). может быть).

2) Обременения:
Определенные частные обременения земли также могут сделать право собственности продавца неликвидным.Например, если третьи стороны владеют ипотекой, залогом или сервитутом на собственность, или если на собственность распространяются определенные обязательства, это может сделать или не сделать право собственности продавца неликвидным. Эти препятствия и правила, которые ими управляют, являются предметом последующих глав этого курса. Поэтому мы приостановим обсуждение их влияния на товарный титул, пока не рассмотрим сами обременения. Обратите внимание, что ограничительные законы о зонировании не считаются обременением, и такие законы о зонировании никогда сами по себе не сделают титул продавца неликвидным.Однако, если собственность используется способом, который нарушает закон о зонировании, это может потенциально сделать право собственности продавца неликвидным. См. Lohmeyer v. Bower, 170 Kan.442 (1951).

Обязанность раскрытия информации и подразумеваемые гарантии

Как мы обсуждали во время занятий по контрактам и правонарушениям, традиционный подход общего права заключался в том, чтобы удерживать продавца в нарушении контракта только за его или ее ложные заявления покупателю. Другими словами, продавец может не упомянуть о существенном дефекте продаваемой недвижимости, и это не приведет к какой-либо ответственности со стороны продавца.Например:

Продавец продает свой дом. Покупатель видит на переднем дворе табличку «на продажу», входит в дом Продавца и просит провести экскурсию. Продавец показывает Покупателю весь дом, но «забывает» упомянуть, что потолок кухни протекает каждый раз, когда идет дождь. Покупатель заключает договор о покупке дома у Продавца. Согласно традиционной норме общего права, Покупатель не сможет выйти из контракта, когда узнает о протекающей крыше, потому что продавец не допустил никаких утвердительных искажений в ходе продажи дома.

Сегодня во многих штатах действуют законы о защите прав потребителей, которые требуют, чтобы продавцы недвижимости заполняли формы раскрытия информации. В этих формах часто задаются очень конкретные вопросы о состоянии дома. Если продавец в такой форме лжет, у покупателя почти наверняка будут достаточные основания для расторжения договора.

Даже если в штате нет требований к форме, современная тенденция состоит в том, чтобы требовать от продавца раскрытия любого дефектного состояния в доме, которое не было бы очевидно покупателю в ходе его или ее беглого осмотра дома. ( «скрытый» дефект ).Если продавец не раскрывает скрытый дефект, а дефект является существенным, такое неразглашение будет основанием для расторжения договора.

Справедливая конверсия и риск потери

Между моментом подписания договора купли-продажи недвижимости и моментом фактической передачи документа покупателю недвижимость находится в состоянии неопределенности. С одной стороны, покупатель имеет договорное право на получение недвижимости. С другой стороны, продавец по-прежнему владеет недвижимостью и в настоящее время пользуется ею.Фактически, владение недвижимостью в течение этого периода делится между справедливой и юридической собственностью.

Как только договор подписан, покупатель получает право собственности на дом, поскольку он или она имеет право на владение домом, и это только вопрос времени, когда он или она получит это владение. Другими словами, «равноправный титул» переходит из рук в руки сразу после подписания контракта. Это правило называется доктриной «справедливого обращения» .С другой стороны, «юридический» титул на собственность не переходит к покупателю до тех пор, пока право владения имуществом не перейдет к покупателю. Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают договор купли-продажи 1 июля, а закрытие – 1 августа. В июле Марша является полноправным владельцем Bradyacre, а Ян – законным владельцем Bradyacre.

Важность равноправного владения покупателем проявляется во многих областях.Например, если бы покупатель умер в промежуточный период, его или ее имущество считалось бы владельцем недвижимости, даже если покупатель владел только договорными правами на это имущество. Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают договор купли-продажи 1 июля, закрытие – 1 августа. 15 июля умирает Марша. В своем завещании Марша оставила всю свою недвижимость Синди и все свое личное имущество Питеру. Поскольку 15 июля Марша была полноправной владелицей этой собственности, Синди получила Брейдьякр.

Однако, возможно, наиболее важным ответвлением доктрины справедливого преобразования является ее влияние на тех, кто несет риск потери или повреждения собственности по вине ни одной из сторон. Согласно традиционной доктрине справедливой конверсии, поскольку справедливое право собственности на недвижимость переходит в момент подписания договора купли-продажи, риск потери также переходит от продавца к покупателю в момент подписания договора купли-продажи. Это остается законом в большинстве штатов.Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, закрытие – 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля в результате случайного пожара, который начался в результате лесного пожара, дом на Брадьякре сгорел дотла. Рыночная стоимость Bradyacre снизилась до 200 000 долларов из-за пожара. Согласно правилу большинства, Марша несла риск убытков в период между подписанием контракта и его закрытием.Следовательно, Марше все равно придется заплатить контрактную цену в 500 000 долларов на момент закрытия, даже если стоимость дома снизилась до 200 000 долларов.

Многие суды считают это несправедливым правилом, поскольку продавец как сторона, владеющая недвижимостью до закрытия сделки, находится в лучшем положении, чтобы предотвратить повреждение собственности. Поэтому некоторые суды и даже некоторые штаты приняли законы, которые предусматривают, что риск убытков не переходит от продавца к покупателю до закрытия сделки.Вместо этого риск потери всегда остается на стороне, владеющей имуществом. Согласно этому правилу, если происходит бедствие, которое существенно снижает рыночную стоимость собственности в период между подписанием контракта и закрытием, покупатель может вычесть сумму этого уменьшения стоимости из покупной цены.

Конечно, если одна сторона несет ответственность за уменьшение стоимости в результате своей халатности или преднамеренных действий, эта сторона несет риск потери или повреждения.Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, закрытие – 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля отключится электричество на Брейдьякре. Ян зажигает свечу, чтобы она могла читать. Позже она засыпает, не задув свечу. В конце концов, одеяло загорается, и огонь распространяется на стены. К счастью, Ян уцелел, но весь дом сгорел.Даже в соответствии с правилом большинства, поскольку дом сгорел по вине Яна, Марша может вычесть из покупной цены сумму, на которую снизилась стоимость дома.

Средства правовой защиты в случае нарушения

Как более подробно обсуждается в курсе контрактов, покупатель, который является жертвой нарушения продавцом договора купли-продажи недвижимости, имеет три варианта:

Во-первых, покупатель может расторгнуть договор и не платить покупную цену. Кроме того, покупатель может иметь право на возмещение ущерба, причиненного нарушением, и расходов, понесенных покупателем во время переговоров по контракту.Например:

Продавец соглашается продать Покупателю дом стоимостью 300 000 долларов США за 250 000 долларов США. Продавец и покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отступает. Один из доступных вариантов у Покупателя – расторгнуть договор и получить от Продавца 50 000 долларов, что представляет собой прибыль, которую Покупатель получил бы, если бы сделка была осуществлена.

Второй вариант, который есть у покупателя, – это потребовать конкретного исполнения контракта. Хотя суды обычно не принуждают стороны к фактическому завершению контракта (денежный ущерб является предпочтительным средством правовой защиты от нарушения контракта), земля является исключением.Поскольку каждый конкретный земельный участок считается уникальным по сравнению с любым другим земельным участком, общее право считает денежную компенсацию недостаточной для компенсации потерпевшего покупателя. Следовательно, если продавец нарушает договор купли-продажи земли, суд может принудить продавца передать землю покупателю по покупной цене. Например:

Продавец соглашается продать Покупателю дом стоимостью 300 000 долларов США за 250 000 долларов США. Продавец и покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отступает.Один из доступных вариантов, который есть у Покупателя, – это заставить продавца провести продажу в суде.

Третий вариант может возникнуть у покупателя в случае, когда продавец все еще хочет продать недвижимость, но нарушил договор каким-либо иным образом (например, введя искажение в договор или не доставив дом со стороны согласованная дата и т. д.). В таком случае покупатель может расторгнуть договор или разрешить продажу. Если покупатель разрешает продажу, он может вычесть любые убытки, понесенные им из-за нарушения, из покупной цены.Например:

Продавец соглашается продать дом Покупателю за 250 000 долларов. По условиям соглашения, Продавец должен выехать до 1 августа. Однако Продавец остается в доме до 15 августа. Из-за этого Покупатель был вынужден поселить себя и свою семью в мотеле на 2 недели, что обошлось ему в 1000 долларов. . Предполагая, что 1000 долларов является разумной цифрой, суд разрешит Покупателю пройти процедуру покупки дома и вычесть 1000 долларов из покупной цены.


Похожие видео:

Все, что вам нужно знать

Смерть, развод, переезд, серьезная болезнь или травма, а также потеря работы.Это пять самых стрессовых жизненных событий. Что делает переезд – безусловно, самый позитивный – таким стрессовым? Может быть, дело в том, что дом – это самая большая инвестиция, которую делает большинство людей. Или тот факт, что покупатели должны подписывать свои имена и инициалы на нескольких страницах Соглашения о купле-продаже , каждая из которых заполнена языком, который они могут не полностью понять, сводится к одному факту: Вы на один шаг ближе к тому, чтобы сделать самый крупный покупка вашей жизни.

Большая часть стресса при продаже или покупке дома возникает из-за сложного и запутанного характера процесса покупки дома.Чтобы почувствовать себя более непринужденно, лучше всего начать с договора купли-продажи.

Итак, что такое соглашение P&S?

В Соглашении купли-продажи (также называемом Соглашением о продаже недвижимости) излагаются условия продажи, а также условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы продажа состоялась. Это юридически обязательный документ, в котором указана окончательная цена дома и условия покупки, согласованные между покупателем (-ами) и продавцом (-ами). В большинстве штатов используется стандартная форма, но в некоторых штатах для составления документа требуются поверенные.Документ также включает список непредвиденных обстоятельств, невыполнение которых приводит к аннулированию соглашения.

Читать мелкий шрифт

Договор купли-продажи – это юридический документ, добросовестно подписанный обеими сторонами и обычно составляемый агентом по недвижимости. За исключением штатов, где это разрешено, обычная продажа жилья не требует помощи адвоката. Поверенные по недвижимости обычно привлекаются только в случаях более сложных продаж, таких как незаконное помещение зятя или желание сдать его в аренду.

Поскольку рассмотрение договора купли-продажи обычно предоставляется покупателям и продавцам, важно понимать детали сделки . Думайте об этом как о тесте на финансовый словарный запас, где действительно стоит получить A.

. Договоры купли-продажи

обычно включают следующую информацию:

  • Согласованная цена покупки. Важно знать, что это число может быть изменено, если домашняя инспекция обнаружит проблемы, требующие решения, или если оценочная стоимость меньше покупной цены.
  • Сумма задатка или EMD. EMD – это согласованный добросовестный платеж, производимый покупателями продавцам на конкурентных рынках недвижимости, где продавцы получают несколько предложений и хотят доказать, что покупатель серьезен.
  • Планируемая дата закрытия сделки, иногда называемая датой расчетов, когда покупатели вступят во владение домом. Он может быть изменен в случае возникновения проблем.
  • Юридическое описание размера и местоположения собственности, включая карту с указанием границ собственности.
  • Название страховой компании и запись о том, что продавец предоставляет покупателю чистый титул.
  • Название эскроу-компании, если покупатель не платит полностью.
  • Пассажиры, которые разъясняют конкретные условия продажи, например, когда продавец оплачивает часть заключительных расходов покупателя, или личные вещи, такие как стиральные машины и средства для ухода за окнами, включаются в покупную цену.
  • Условные обязательства, прописанные в контракте для защиты покупателя.Чтобы покупка прошла, необходимо учесть все непредвиденные обстоятельства. Пять наиболее распространенных непредвиденных обстоятельств:
    • Домашний осмотр, чтобы убедиться, что имущество соответствует заявленным
    • оценка стоимости дома по продажной цене
    • Условное финансирование на случай отказа кредитора финансировать ссуду
    • Продажа текущего дома, если покупатель продает дом
    • поиск по названию, чтобы убедиться, что название свободно и понятно для продажи.

Шестое непредвиденное обстоятельство, связанное с другими проверками на наличие термитов и вредителей, радона и свинцовой краски, также иногда является частью контракта

Договор купли-продажи содержит много информации, но в конечном итоге является живым документом с множеством движущихся частей, которые могут быть изменены.Понимание различных элементов имеет решающее значение.

Документ, а не сделка, высечена в камне

В соглашении купли-продажи излагаются условия сделки с недвижимостью, но они не высечены на камне. Так же, как покупатели и продавцы должны понимать, что содержится в документе, они также должны понимать, чем он не является. Вам нужно знать три вещи:

  1. Соглашение P&S не является окончательным контрактом. Он подписывается после того, как две стороны соглашаются с условиями, но до официального закрытия, когда право собственности переходит к покупателю.
  2. Это не страховой полис. Покупатель должен проявить должную осмотрительность и провести необходимые проверки.
  3. Это не окончательная продажа. Сделка может быть аннулирована, если не соблюдены условия или договоренности, изложенные в документе.


Просто потому, что покупка дома может вызвать стресс, это не значит, что так должно быть. Own Up хочет, чтобы каждый реализовал мечту о домовладении. Это начинается с образования, чтобы вы могли принять наилучшее решение. Стать студентом рынка недвижимости несложно; для этого просто нужно время и правильный учитель.В Own Up наши интересы совпадают с вашими, поэтому мы можем объективно оценить ситуацию и ваши возможности.

У вас есть вопросы по договору купли-продажи или по любому другому аспекту покупки дома? Связаться с нами! Мы здесь, чтобы помочь.

Можете ли вы отказаться от договора купли-продажи дома?

Что вы можете потерять

Когда вы делаете предложение на дом, оно включает задаток, предназначенный для того, чтобы показать продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке.Задаток иногда называют «задатком» или «добросовестным вкладом». Нет установленной суммы, которая должна быть внесена в качестве задатка, но обычно она составляет от 1% до 5% от продажной цены. Например, если вы делаете предложение на недвижимость в размере 400 000 долларов, оно включает в себя задаток от 4000 до 20 000 долларов. Пока вы совершаете сделку, задаток идет на ваш общий первоначальный взнос. Допустим, вы кладете 20% на дом и вносите задаток в размере 2%.Это означает, что вам нужно отложить только 18%.

Когда вы подписываете договор купли-продажи, продавец снимает дом с продажи и потенциально пропускает предложения других покупателей. Задаток дает продавцам некоторую защиту. Если вы откажетесь от сделки по причине, не указанной в контракте, или если вы вышли за пределы периода непредвиденных обстоятельств, они могут удержать задаток.

Помимо задатка, вы также потеряете все, что вы уже заплатили за услуги, такие как осмотр дома или поиск по названию.Обычный осмотр дома стоит от 279 до 399 долларов, а поиск по названию – от 75 до 200 долларов.

Непредвиденные обстоятельства: ваша лучшая защита

Чтобы защитить себя как покупателя жилья, вы можете добавить непредвиденные обстоятельства в свое соглашение о покупке. Это немного уравновешивает; если вы требуете слишком много непредвиденных обстоятельств, продавец может быть менее склонен принять ваше предложение, но вам все равно нужно защитить себя. Вот взгляните на наиболее распространенные типы непредвиденных обстоятельств.

Финансирование

Если ваше заявление на ипотеку будет отклонено, это обстоятельство дает вам законное право отказаться от договора купли-продажи без штрафных санкций.Если вы потеряете работу после того, как сделали предложение и больше не имеете права на ипотеку, вы можете уйти.

Домашний осмотр

Если осмотр обнаружит какие-либо проблемы, это обстоятельство позволяет вам пересмотреть договор. Вы можете попросить продавца произвести ремонт или снизить продажную цену. Если проблема заключается в том, с чем вы не хотите мириться, вы также можете полностью уйти. Например, если осмотр дома указывает на протекающий подвал с черной плесенью, возможно, вы не захотите жить в доме, даже если проблема будет решена.

Оценка

Допустим, продавец запрашивает цену недвижимости 400 000 долларов, и вы делаете предложение по полной цене. Если оценка дома возвращается в размере 375 000 долларов, а продавец отказывается изменять цену, у вас есть основания для отказа.

Продажа дома

Если вы должны продать свой нынешний дом, чтобы купить новый дом, убедитесь, что он указан как непредвиденный случай. Таким образом, если ваш дом не продается, вы все равно можете вернуть свои задатки.

Название

Ипотечная компания требует поиска по названию (а вам нужен поиск по названию), чтобы убедиться в отсутствии проблем с собственностью, таких как спор о праве собственности.Если при поиске по заголовку возникнут проблемы, вы можете быть спокойны.

Сделайте домашнее задание

Допустим, после подписания договора купли-продажи вам внезапно снятся все места, где вы бы предпочли жить. Через несколько часов вы сильно сожалеете. Холодные ноги никогда не являются приемлемой причиной для разрыва контракта. Если вы решите не продолжать, вы должны сделать это, зная, что потеряете свой задаток. Вы можете избежать этой проблемы, не торопясь решить, готовы ли вы купить дом, прежде чем делать предложение.

Независимо от того, насколько жарко на рынке жилья, делайте свою домашнюю работу. Проезжайте мимо дома в разное время дня, чтобы понять, насколько шумно в этом районе. Если вас беспокоят определенные породы собак, поищите домашних питомцев ваших потенциальных соседей. Попросите показать копию правил ассоциации домовладельцев (ТСЖ) и решите, можете ли вы жить с ними. Совершите поездку из дома в офис в час пик, чтобы узнать, сколько на самом деле длится дорога на работу. Короче говоря, сделайте все возможное, чтобы избежать угрызений совести покупателя дома.

Если вы узнаете что-то, что заставляет вас чувствовать себя некомфортно после окончания периода непредвиденных обстоятельств, уже слишком поздно вернуть свои деньги. Если вас беспокоит продолжительность стандартных непредвиденных обстоятельств, попросите своего агента по недвижимости продлить их до представления предложения.